沈陽有著2300年建成史，素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱。這座城市在2011年因新增購物中心體量居全球第一、在建商業(yè)項(xiàng)目居全球第二，而被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽商業(yè)項(xiàng)目總體量超600萬平方米，而未來已知大型商業(yè)項(xiàng)目超過100個(gè)。沈陽的消費(fèi)力能否支持如此大量的供給，以及商業(yè)項(xiàng)目定位、入駐品牌的同質(zhì)化正在成為難以回避的嚴(yán)峻問題。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年沈陽開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目超過30個(gè)，包括2012年8月31日開業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)在沈陽的第三座萬達(dá)廣場——北一路萬達(dá)廣場，2012年9月28日開業(yè)的恒隆地產(chǎn)在沈陽的第二座恒隆廣場——市府恒隆廣場，在2013年又將有沈陽奧體萬達(dá)廣場，沈陽陽光百貨等大量商業(yè)項(xiàng)目相繼開業(yè)。
政策調(diào)控使得大量住宅投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而導(dǎo)致商業(yè)用地和商業(yè)地產(chǎn)的天量供應(yīng)。沈陽的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮已經(jīng)持續(xù)了近5年時(shí)間。這5年，改變了整個(gè)市場的格局。
雖然在2011年，重慶、沈陽的消費(fèi)品零售總額不到上海、北京的一半，但如今，其商業(yè)用房的新開工面積卻超過了京滬，數(shù)額甚至達(dá)到80%以上，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重超過了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平，這一現(xiàn)狀加劇了沈陽商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭。
“商業(yè)地產(chǎn)必須要依托于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依托于居民收入的增長。沒有經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同步進(jìn)行，體量巨大的城市綜合體、寫字樓就會(huì)成為無源之水，進(jìn)而釀成巨大的投資泡沫。”一位沈陽商業(yè)地產(chǎn)咨詢業(yè)內(nèi)人士向搜鋪網(wǎng)記者表示。
據(jù)了解，到目前為止，沈陽購物中心空置率已達(dá)17%，而二線城市的平均空置率為10.5%，幽靈購物中心綜合癥正在蔓延開來。
記者了解發(fā)現(xiàn)，雖然沈陽身處二線城市，又是省會(huì)，但消費(fèi)習(xí)慣卻未改變，大多數(shù)人仍是選擇批發(fā)集散地五愛市場或是中低端的商場。所以近年來有不少商場在沈陽做的都不好，甚至倒閉。
例如2006年1月16日開業(yè)的五洲商業(yè)廣場，雖地處黃金地段太原北街，系沈陽市政府2003年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，但從08年上半年起就陸續(xù)傳出有商戶撤離，被收購的傳聞。雖然都沒有最終的定論。至今為止，已經(jīng)閑置3年多時(shí)間。直至近期同樣位于太原街的沈陽伊勢丹百貨商場于2013年2月1日傳出有意撤出沈陽的消息，并最終確認(rèn)將于3月撤離沈陽，與伊勢丹百貨隔街相望的沈陽五洲商業(yè)廣場是否能起死回生再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
近幾年關(guān)閉或者撤出沈陽市場的大型百貨，大多數(shù)都是外來百貨企業(yè)，如2009年11月30日，位于太原街的東舜百貨商家均已撤柜閉店；2010年還未過完，經(jīng)營了36個(gè)月的高端百貨沈陽西武百貨，也悄然關(guān)閉，變成了久麗百貨；2010年的最后一天，運(yùn)營困難的美美百貨正式關(guān)閉；2012年的冬季，沈陽世茂百貨依然難逃厄運(yùn)。還有預(yù)計(jì)于2012年底開業(yè)的沈陽久光百貨也宣布延期至2013年三、四季度開業(yè)等等。
商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商運(yùn)營，專業(yè)化的要求遠(yuǎn)高于住宅，很多開發(fā)商并沒有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，盲目開發(fā)、同質(zhì)化、商業(yè)項(xiàng)目扎堆競爭等引發(fā)了一批“血的教訓(xùn)”，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。該是時(shí)候讓開發(fā)商們警醒，謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
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