眾多企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 投資商項莊舞劍意在圈地(2)
2013年10月15日 13:47
生機勃勃魚龍混雜
■概念模糊，標準缺失，部分投資商以養(yǎng)老之名行圈地之實
近日，記者走進西安市未央?yún)^(qū)一個被冠以“西北首家養(yǎng)老地產(chǎn)”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時，卻自始至終未提“養(yǎng)老”二字。直到記者忍不住開口詢問，銷售人員才介紹說，社區(qū)內(nèi)確有一棟養(yǎng)老公寓作為規(guī)劃配套項目，但具體情況尚不得知。
該項目開發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說，項目將嘗試與養(yǎng)老旅游相結(jié)合，在小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)上，向社會開放，計劃通過租售、委托代管等方式將養(yǎng)老公寓“作為資產(chǎn)來運作”。
在北京市順義區(qū)，有一個一期于2003年就全面入住，業(yè)內(nèi)公認國內(nèi)發(fā)展較早的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目。在宣傳手冊封面上，也赫然印有“全新退休生活的領(lǐng)跑者”幾個大字?？僧斢浾咴儐栐撋鐓^(qū)是否是老年城時，工作人員卻回應(yīng)道：“我們這里是普通住宅社區(qū)，只是老年人比較多而已。”
一面是“養(yǎng)老地產(chǎn)”的高調(diào)宣傳，一面是“普通社區(qū)”的低調(diào)回應(yīng)。這一怪象的出現(xiàn)，恰恰是開發(fā)商們糾結(jié)心態(tài)的真實寫照：既希望在龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，又害怕被人揪住小辮子，受到“名不符實”的輿論指責(zé)。
“生機勃勃，魚龍混雜。”北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。
業(yè)界人士陳俊也持有類似觀點。“眼下‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的概念并不清晰。”目前，國內(nèi)絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目做得不溫不火，不死不活。“比如，北京昌平區(qū)某老年公寓，400多張床位，僅入住50來人，只能通過接待旅游團來彌補虧空。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速？在于許多人以做養(yǎng)老為由頭，意在圈地。”
中國農(nóng)科院副研究員盧布認為，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標準缺失也有關(guān)系。當前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標準和政策體系，準備都還不足。在我國，商業(yè)化養(yǎng)老時代尚未到來，一方面當前國民的收入結(jié)構(gòu)不符合大面積商業(yè)化養(yǎng)老的需求，有錢人不會參與商業(yè)化養(yǎng)老過程，一般工薪階層尚無能力支撐商業(yè)化養(yǎng)老；另一方面養(yǎng)老項目投入大、回收周期長，讓許多投資者望而卻步。
李紅兵指出，一般情況下，只有那些失能失智的老人，在一對一服務(wù)成本太高、難以為繼，但又要保證他們相對穩(wěn)定的生活水平時，集中養(yǎng)老才顯出必要性。居家養(yǎng)老目前是、未來也依然會是絕大多數(shù)老人的選擇。
此外，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中應(yīng)當扮演怎樣的角色，同樣引人矚目。夏永宏告訴記者，他們的養(yǎng)老公寓項目，土地規(guī)劃已經(jīng)通過政府有關(guān)部門批復(fù)，但“并沒有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。
今年4月，北京市國土資源管理局公布了今年土地供應(yīng)計劃，其中100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地首次單獨列項。相關(guān)負責(zé)人介紹，這些養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的、社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，將通過劃撥方式供應(yīng)；一部分是非政府投資的，利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施的，將通過招拍掛等方式出讓。
但據(jù)媒體報道，北京總共推出的7塊養(yǎng)老設(shè)施用地，目前僅出讓1塊，原因在于“土地指標有限及財政壓力，各區(qū)縣并不熱衷于推動養(yǎng)老設(shè)施用地”。
也有業(yè)內(nèi)人士分析，根本還在于養(yǎng)老地產(chǎn)的模糊性，許多投資商“項莊舞劍”，意在圈地，是“用肥油養(yǎng)瘦骨頭”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因為是微利產(chǎn)業(yè)，故很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后，只會將其中的一部分用來建養(yǎng)老設(shè)施，另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上，實際運行中很難判斷，故政府也不敢輕易給地。
商業(yè)還是公益？養(yǎng)老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清。
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