商業(yè)綜合體虛擬分割成一個(gè)個(gè)小商鋪，小業(yè)主們“坐等”收租，看似一本萬利的事情，真的沒有問題嗎？
其實(shí)，在簽下合同后，陳紅就后悔了。
陳紅購(gòu)買的商鋪建筑面積10.88平方米，其中公攤面積4.93平方米，套內(nèi)面積僅5.95平方米，總價(jià)30萬元。“相當(dāng)于每平方5萬元。”
實(shí)際上，據(jù)記者了解，嘉興市住宅價(jià)格的均價(jià)約7000元/平方米。“這個(gè)店鋪的價(jià)格簡(jiǎn)直就是‘天價(jià)’。”陳紅抱怨道。
不管如何，“天價(jià)”商鋪已經(jīng)購(gòu)買，如何能保本甚至盈利是“包租公婆”們最關(guān)心的問題。
以歐美國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市，周邊3公里范圍內(nèi)、常住人口在20萬至30萬之間，可以支撐一個(gè)10萬平方米的商業(yè)綜合體發(fā)展。
嘉興市本級(jí)常住人口約100多萬。據(jù)此推算，嘉興市本級(jí)能支撐的商業(yè)綜合體約5個(gè)左右。如此一來，不禁令人生疑：嘉興是否能“養(yǎng)得活”雨后春筍般的商業(yè)綜合體？
環(huán)球國(guó)際中心營(yíng)銷總監(jiān)胡昌書對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目十分看好，他告訴記者，目前環(huán)球國(guó)際已經(jīng)與月星家居簽訂合同，成為戰(zhàn)略合作伙伴。而月星家居的入駐將會(huì)帶著8000多個(gè)廠家一起進(jìn)來，“撐”起商場(chǎng)定是沒有問題。
不過許楓有所憂慮。她介紹，嘉興前幾年出現(xiàn)了兩個(gè)做建材的商場(chǎng)，這兩個(gè)商場(chǎng)規(guī)模稍小些，依照上述模式包租三年，前期免租金，商場(chǎng)能夠經(jīng)營(yíng)，后期商場(chǎng)便支撐不下去了，“原來承諾(給業(yè)主)8%，后來沒有了。”
“這種項(xiàng)目要靠人來消費(fèi)，嘉興這種城市，本地人口幾十萬，外地人口再加幾十萬，一百多萬人口，整體消費(fèi)水平一般。”她坦言，嘉興的消費(fèi)力水平有限，怕是無力支撐。
據(jù)悉，2008年至2011年間，桐鄉(xiāng)紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)項(xiàng)目以包租10年加8-18%租金回報(bào)業(yè)主的承諾，導(dǎo)致1000余名業(yè)主血本無歸；上海浦東新區(qū)八佰伴商圈的中融國(guó)際商場(chǎng)業(yè)主2002年購(gòu)買虛擬分割的商鋪引致糾紛……
一個(gè)個(gè)失敗的案例無疑令陳紅等業(yè)主“雪上加霜”。許楓還擔(dān)憂，小業(yè)主拿著十幾平方米的商鋪無能為力，被迫要返租，若后期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，這些單個(gè)的、僅有幾平方米的商鋪就沒多大用。“這些小業(yè)主真的很危險(xiǎn)。”
同時(shí)，她也透露，嘉興本地的市民極少購(gòu)買虛擬分割的商鋪，一般都是外地投資者，他們?cè)诓涣私?ldquo;行情”的情況下輕率地投資。
在她看來，商業(yè)綜合體若經(jīng)營(yíng)不善，后期會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)政府維穩(wěn)帶來壓力。
措施：政府發(fā)文禁“虛擬分割”模式
2003年前后，浙江金華也曾刮起一股時(shí)興分割銷售商場(chǎng)商鋪的勁風(fēng)，當(dāng)時(shí)以返租為噱頭，令中小投資者趨之若鶩，不僅連夜排隊(duì)，甚至發(fā)展到高價(jià)競(jìng)拍。
2007年，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，在金華市政府的支持下，當(dāng)?shù)馗Ｌ┞V場(chǎng)三樓分割商鋪無條件退鋪。
2009年7月1日，上海正式實(shí)施《上海市房地產(chǎn)登記條例》，上海市住房保障和房屋管理局作出解釋，由于缺少相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)開發(fā)商采取劃線、打銅釘?shù)确绞綄⒃荚O(shè)計(jì)的商場(chǎng)、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，由此引發(fā)矛盾，根據(jù)新條例，禁止開發(fā)商擅自分割售樓。
無獨(dú)有偶，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同多部門于2011年聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目要以界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。
許楓告訴記者，嘉興市政府對(duì)于目前虛擬分割商鋪的“泛濫”之勢(shì)已有“警覺”，遂出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級(jí)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的若干意見》。
“意見”中規(guī)定，對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)類(如商場(chǎng)、市場(chǎng)、旅館等)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，在土地出讓合同中要明確開發(fā)業(yè)主持有物業(yè)的比例、用地分割和轉(zhuǎn)讓的要求及嚴(yán)禁大空間商業(yè)虛擬分割等內(nèi)容。
記者發(fā)現(xiàn)，該條例于2013年9月1日起開始實(shí)施。
所以，該“意見”無法規(guī)范在此前拿地的商業(yè)綜合體，而這些綜合體的開發(fā)商還在繼續(xù)銷售虛擬分割商鋪，后期的經(jīng)營(yíng)成敗直接涉及上千業(yè)主利益。
許楓解釋，如今的形勢(shì)，只能依靠相關(guān)部門加強(qiáng)管理，避免出現(xiàn)問題。
日前，記者在市場(chǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，或是受新出臺(tái)的文件的影響，嘉興市區(qū)部分在建或正在招商的商業(yè)綜合體已不再以“虛擬分割”作為宣傳點(diǎn)。
