萬達(dá)、臺晟、華隆、華盛、富安……隨著地產(chǎn)“大鱷”紛紛涌入長三角杭嘉湖平原腹心地帶——浙江省嘉興市，這個素有“魚米之鄉(xiāng)”的三線城市的商業(yè)綜合體項目如“雨后春筍”般挺立，商鋪投資自然成了人們茶余飯后的談資。
在商業(yè)綜合體匯集的“戰(zhàn)國”時代里，虛擬分割商鋪“捆綁”售后包租的模式無疑最吸引投資客“出手”。只是，隨著商業(yè)綜合體不斷拔地而起，這種模式開始顯現(xiàn)弊端。
嘉興市住房保障局副局長許楓日前透露，由于嘉興市民消費力有限，蜂擁而至的商業(yè)綜合體難持續(xù)經(jīng)營，后期將致使小商鋪業(yè)主維權(quán)困難，政府維穩(wěn)壓力頗大。
商機：各類商業(yè)綜合體“拔地起”
在“東拓西進(jìn)、北控南移”的城市規(guī)劃理念的支撐下，擁有400多萬人口的嘉興市悄然變大。
城市規(guī)模擴容，各類商業(yè)地產(chǎn)項目也接踵而至，商業(yè)綜合體項目更是如“雨后春筍”，內(nèi)容涉及旅游、建材、家具、食品等，幾乎無所不包。
分析原因，業(yè)內(nèi)人士稱，國家對住宅市場采取宏觀調(diào)控，與此相對的商業(yè)地產(chǎn)仍舊“不限購”、“不限貸”，所以不少房產(chǎn)商紛紛將資金集中投向商業(yè)地產(chǎn)。
正如SOHO中國有限公司董事長潘石屹每每在調(diào)控政策出臺之時作出的令住宅開發(fā)商眼紅的表態(tài)：“這些調(diào)控政策都是針對住宅市場的，對我們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目沒有任何影響。”
嘉興位于長三角杭嘉湖平原腹心地帶，城市處于江、海、湖、河交會之位，扼太湖南走廊之咽喉，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
這里，無疑是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“溫床”。嘉興本地媒體統(tǒng)計，2013年上半年嘉興的純新盤中，有一半以上為商業(yè)地產(chǎn)。目前嘉興市本級已建、在建的商業(yè)綜合體共13個。
嘉興商業(yè)地產(chǎn)已然“一發(fā)不可收拾”。
在當(dāng)?shù)匚牟芬粠?，有環(huán)球國際、中潤﹒嘉興中心、多德福嘉興食品城等多個大型商場正如火如荼地建設(shè)中。
8月23日，頗受關(guān)注的嘉興萬達(dá)廣場也正式開工建設(shè)，人們期待這個總投資60億元、總建筑面積70萬平方米的商業(yè)“航母”能進(jìn)一步提升嘉興的商業(yè)發(fā)展水平。
嘉興市住房保障局副局長許楓表示，因為培育大型商場能為當(dāng)?shù)貛砗罄m(xù)經(jīng)濟效益，所以地方政府在招商引資時有導(dǎo)向地鼓勵發(fā)展商業(yè)綜合體項目。
模式：虛擬分割“捆綁”售后包租
這些蓬勃而生的商業(yè)綜合體，投資多以億計，建筑面積動則幾十萬平方米?？墒?，在對外銷售商鋪時，開發(fā)商多以面積小、總價低、收益高的噱頭對投資者宣傳。
之所以出現(xiàn)面積小，總價低的商鋪，是因為開發(fā)商對大面積的商鋪進(jìn)行了“虛擬分割”。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權(quán)屬界線的部分為基本單元進(jìn)行登記。”
但隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，大型商場不斷涌現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)商為了以后經(jīng)營上的便利，商鋪和商鋪之間不存在墻、隔板等固定的實體邊界，整個商場在實地上是整體貫通的，這就是所謂的虛擬權(quán)屬界線分割出售。
這些僅靠“四個銅釘”圍成的商鋪，就是所謂的“虛擬分割”。
以嘉興市區(qū)一新樓盤——環(huán)球國際為例，虛擬分割的商鋪建筑面積約10多平方米，除去公攤，使用面積僅5平方米左右。
“環(huán)球國際大概有5000多個這樣的小商鋪。”日前在環(huán)球國際購買了一間商鋪的陳紅(化名)告訴記者，因為商鋪面積小，所以總價低，一間3樓的鋪面僅30多萬元，適合小額投資。
不過，在數(shù)十萬平方米的大型商場中，5平方米的商鋪到底有何用武之地？
為了讓這些小商鋪“大展拳腳”，開發(fā)商常常將虛擬分割商鋪與售后包租“捆綁”銷售。業(yè)主購買虛擬分割的商鋪后包租給專門的公司進(jìn)行委托管理。管理公司“積沙成塔”，匯成大面積商鋪進(jìn)行招商。租賃期間，業(yè)主可以以一定比例分成租金獲得收益。
“買了商鋪不用自己經(jīng)營，坐在家里等著拿租金。”陳紅分析，這是她及其他購買者看中小商鋪的原因。
記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查，這種包租的形勢遍及各大商業(yè)綜合體。中潤﹒嘉興中心的銷售人員告訴記者，該商場共578間商鋪，目前僅一樓尚有部分待售，其他均售罄。
“虛擬分割和帶墻體的商鋪都有，有墻也能打掉，兩者其實沒什么區(qū)別。”銷售人員介紹，包租合同簽約8年，前三年受益為總房價的7%，后五年為8%。
多德福嘉興食品城蕭姓銷售人員也表示，1171套商鋪市場反饋極好，商場與業(yè)主簽訂合同，五年回報期，前三年免租給商戶，業(yè)主沒有收益，但開發(fā)商會一次性為業(yè)主扣除總房價的20%。而此后，收益部分一九分成，業(yè)主占九成。
