伴隨著住宅和商業(yè)地產(chǎn)溢出效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了各類(lèi)投資主體的新寵，在迎來(lái)“黃金時(shí)代”的同時(shí)，也不免會(huì)帶給開(kāi)發(fā)商一些疑慮。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢等特征，加之容易受所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，其中蘊(yùn)含著很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。由于其受長(zhǎng)期規(guī)劃的影響所致，在金九銀十的房產(chǎn)銷(xiāo)售熱潮之中，鮮少會(huì)看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)活躍的身影，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重細(xì)水長(zhǎng)流。

    燕郊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 平穩(wěn)發(fā)展

    隨著開(kāi)發(fā)商拿地成本的不斷增加，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成本漲幅逐漸增加，例如保利地產(chǎn)•和者筑善的寫(xiě)字樓價(jià)格已達(dá)29.1元∕平米∕天，而燕郊高新區(qū)的寫(xiě)字樓是1.5元/平米/每天。價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，讓燕郊的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展。過(guò)去以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的燕郊，工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率是8—12%，但如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)回報(bào)率則是17—25%，相比之下，開(kāi)發(fā)商的選擇顯而易見(jiàn)。

    據(jù)龍創(chuàng)基業(yè)市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)2013年下半年京東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是燕郊區(qū)域平穩(wěn)發(fā)展是主要發(fā)展方向，工業(yè)廠房供應(yīng)量將有所減少，集生產(chǎn)、辦公、休閑、商業(yè)于一體的綜合體將增加，獨(dú)棟或者聯(lián)排研發(fā)樓總體供應(yīng)增加且呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，小高層和多層會(huì)是近一段時(shí)期的主要產(chǎn)品形態(tài)。

    科技園區(qū) 打造獨(dú)棟產(chǎn)品

    《北京獨(dú)棟辦公樓年報(bào)》顯示目前北京企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目20余個(gè)，在售15個(gè)，主要分布在海淀、昌平、通州、大興四個(gè)區(qū)域，延慶和豐臺(tái)則有少量企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目，除了北京八達(dá)嶺之外，基本集中在五環(huán)與六環(huán)區(qū)域上。在成交價(jià)格上面，朝陽(yáng)的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目成交價(jià)是最高的，是18972元/平方米，海淀區(qū)16443元/平方米，通州和亦莊成交價(jià)比較接近，大概在一萬(wàn)五左右。而延慶因?yàn)榈乩韰^(qū)域位置，成交價(jià)格是最低的，僅為六千元每平米。

    IMAX泰達(dá)科技園是唯一一個(gè)首都型和空港型綜合保稅區(qū)，享受北京市其他相關(guān)優(yōu)惠政策，目前項(xiàng)目建筑面積九萬(wàn)平米，一共82棟花園，企業(yè)獨(dú)棟分兩期開(kāi)發(fā)，一期工程4萬(wàn)平米，38棟，二期建筑5萬(wàn)平米，44棟，以低密度花園獨(dú)棟作為產(chǎn)品特性來(lái)制造的。關(guān)于MAX泰達(dá)科技園，主打包括區(qū)位、地緣、行業(yè)特性，政策支持，產(chǎn)品功能等多層優(yōu)勢(shì)疊加，給客戶起到主導(dǎo)作用。

    翠湖科技園是在2008年8月進(jìn)行的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，位于海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)，北青路和溫楊路路口西南角，著力發(fā)展新型科技產(chǎn)業(yè)園。由于定位為下一代互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，因此入住企業(yè)90%為科技型企業(yè)，尤其以電子行業(yè)最集中。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，將有可能成為中關(guān)村新一代電子企業(yè)的代表和聚集地。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)持續(xù)發(fā)力

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的重要推動(dòng)力。1992年，我國(guó)首次批復(fù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，當(dāng)時(shí)全國(guó)的高新區(qū)總收入為392億元，但是到了2011年末，高新區(qū)的收入達(dá)到了14萬(wàn)億元。如今我國(guó)有1300個(gè)省級(jí)以上各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新區(qū)，應(yīng)該說(shuō)承擔(dān)著中國(guó)20年來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的雙重責(zé)任，而且助推我國(guó)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，這不僅僅說(shuō)明了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、實(shí)體企業(yè)家功不可沒(méi)，也預(yù)示了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)廣闊的發(fā)展前景。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅對(duì)區(qū)域有貢獻(xiàn)，而且是城市發(fā)展綜合的推動(dòng)力。如果沒(méi)有亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)，沒(méi)有北部產(chǎn)業(yè)帶，沒(méi)有東部各種產(chǎn)業(yè)集群，北京經(jīng)濟(jì)與政治將呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)。珠三角江浙滬皖20年前是什么樣，現(xiàn)在從交通節(jié)點(diǎn)，到城市融合到城市展現(xiàn)的形象，可以看到城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在城市個(gè)體，以及城市群中對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)。

    產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心，必須是在這個(gè)區(qū)域“土生土長(zhǎng)”的，而不是“空降”而來(lái)的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目若想成功，則必須與所在區(qū)域本身的資源相融合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍很廣，寫(xiě)字樓、獨(dú)棟、科技園區(qū)都包含在內(nèi)，甚至北京的第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也包含其中。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之所以可以主導(dǎo)未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)，主要是因?yàn)樗プ×私?jīng)濟(jì)源頭，并決定了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不會(huì)選擇在一兩個(gè)月集中釋放能量，而是會(huì)選擇在未來(lái)持續(xù)發(fā)熱。