置換房產(chǎn)：

以老人原有物業(yè)進(jìn)行置換，進(jìn)入養(yǎng)老公寓。如果一次性交付“租金”，便可長期居住直至離世。也可以選擇每月繳付租金。如果需要終止租約，租戶還可以按租住年期，蓉部分租住費(fèi)。

方案四：進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老保險。將房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，可每月獲得1.5萬元，可終生拿錢并可繼續(xù)居家，若出租房還能多得一份租金。且能繼續(xù)分享房產(chǎn)升值。如果未來其房產(chǎn)增值到400萬元，則每月可得3萬元。

參保后老人過早離世不就吃虧大了嗎？其實(shí)這種產(chǎn)品規(guī)定：老人隨時有房產(chǎn)贖回權(quán)；去世后其近親屬也有優(yōu)先購買權(quán)；房屋拍賣價格高出部分可付給家屬或按老人遺愿處置。

建議

6鼓勵保險公司投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)

“除了以房養(yǎng)老外，政府應(yīng)鼓勵所有形式、所有層次的養(yǎng)老服務(wù)，包括社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、養(yǎng)老院養(yǎng)老等，對中低收入群體的支持力度要更大一些。”陳秉正表示，在養(yǎng)老支持政策上，需要政府在多方面給予支持。例如，在土地方面，政府應(yīng)該專門規(guī)劃一些地方用來做養(yǎng)老設(shè)施；在人才領(lǐng)域，也應(yīng)該設(shè)置一些從業(yè)資格認(rèn)證、行業(yè)協(xié)會等措施；而在市場方面，鼓勵保險公司投資養(yǎng)老服務(wù)型不動產(chǎn)項目。

北京某壽險公司高層管理人員告訴記者，“以房養(yǎng)老”雖然看起來其核心是一個金融業(yè)務(wù)，但實(shí)際上最困難的還是服務(wù)。目前市場上大多數(shù)老人最需要的并不是錢，需要的是專業(yè)的服務(wù)人員，在這一點(diǎn)上，目前金融機(jī)構(gòu)能夠提供的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員非常匱乏，如果這一短板能夠補(bǔ)上，“以房養(yǎng)老”的吸引力將大大提高。

建議

7將資產(chǎn)證券化配套放開

“以房養(yǎng)老”對于銀行而言是個長期業(yè)務(wù)，短則十年，長可達(dá)二三十年。王勝春認(rèn)為，隨著未來以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)量的增大，銀行流動性或面臨考驗(yàn)。因此在推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的同時，應(yīng)配套地將資產(chǎn)證券化逐漸開放，讓更多的銀行及金融機(jī)構(gòu)能夠有資產(chǎn)證券化的資格，從而盤活流動性。

業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場，以便于市場上各機(jī)構(gòu)能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的買賣，這樣的市場制度條件下，才會有足夠多的機(jī)構(gòu)愿意來承擔(dān)和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險。

建議

8放寬以房養(yǎng)老準(zhǔn)入門檻

“住房反抵押貸款既屬于貸款業(yè)務(wù)，又包含了養(yǎng)老年金的功能，即兼具傳統(tǒng)意義上的銀行產(chǎn)品功能和保險產(chǎn)品功能，因此，無論是銀行還是保險公司，能否單獨(dú)經(jīng)營此類貸款業(yè)務(wù)？這個問題還需要有關(guān)監(jiān)管部門在市場準(zhǔn)入方面做出規(guī)定。”清華大學(xué)中國保險與風(fēng)險管理研究中心主任陳秉正表示，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，需要在準(zhǔn)入門檻上予以放開，以進(jìn)一步培育和促進(jìn)市場主體的增長和發(fā)展。

除了在金融領(lǐng)域的市場放開之外，某大型保險公司壽險部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)“以房養(yǎng)老”執(zhí)行若干年之后，金融機(jī)構(gòu)勢必會面對如何處置大量留存房地產(chǎn)的問題，而在以前，金融機(jī)構(gòu)大多是以不良資產(chǎn)的方式去處理，因此需要監(jiān)管部門在資產(chǎn)處置上對金融機(jī)構(gòu)放開更多渠道。

建議

9金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險管控設(shè)計

按照國外已經(jīng)運(yùn)作成熟的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，一般而言，“以房養(yǎng)老”主要面臨著三類風(fēng)險，而這三類風(fēng)險幾乎是“以房養(yǎng)老”不可避開的。

一是房地產(chǎn)價格波動風(fēng)險。房產(chǎn)價值的波動是金融機(jī)構(gòu)和房主最為關(guān)心的一類風(fēng)險，前者擔(dān)心房價下跌，后者擔(dān)心房價升值。尤其是在泡沫化比較嚴(yán)重的階段，以不動產(chǎn)現(xiàn)在價值進(jìn)行評估，存在較大風(fēng)險。

二是利率風(fēng)險。畢竟房產(chǎn)反向抵押是一種貸款產(chǎn)品，自身就存在利率風(fēng)險，特別是反向抵押，這樣的貸款期限越長，金融機(jī)構(gòu)所面臨的利率風(fēng)險就越高。

三是長壽風(fēng)險。雖然大多數(shù)情況下，保險公司等金融機(jī)構(gòu)都可以通過大數(shù)法則進(jìn)行精算，對客戶的平均壽命進(jìn)行預(yù)測，但不排除醫(yī)學(xué)的突飛猛進(jìn)，造成人們平均壽命的快速延長，這可能會造成金融機(jī)構(gòu)要向借款人支付高于事前預(yù)計年金的風(fēng)險。

面對上述三大風(fēng)險，陳秉正認(rèn)為，在試點(diǎn)推行之前，參與以房養(yǎng)老試點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)要做好應(yīng)對這些風(fēng)險的管控機(jī)制，加強(qiáng)對產(chǎn)品的設(shè)計，尤其是對風(fēng)險管控的設(shè)計。

建議

10

給予金融機(jī)構(gòu)減免稅的鼓勵

陳秉正建議，給予參與以房養(yǎng)老的金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠，如營業(yè)稅、所得稅的減免等。

事實(shí)上，給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供稅收優(yōu)惠的政策目前已經(jīng)執(zhí)行，只是大多數(shù)還集中在行政收費(fèi)層面?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出，對非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。但在市場較為關(guān)注的稅收層面，至今尚未實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠政策。

除此之外，陳秉正還認(rèn)為，如果老年人選擇“以房養(yǎng)老”，未來，對其免征房產(chǎn)稅等稅種值得深入研究。他建議，如果是老人的唯一住房參與反向抵押，那么國家就應(yīng)該對其免征房產(chǎn)稅，而如果是擁有幾套房，則應(yīng)該區(qū)別對待，以防止其通過“以房養(yǎng)老”避稅。