出場(chǎng)專家

孟曉蘇(中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、“以房養(yǎng)老”方案最早提出者)

曹遠(yuǎn)征(中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

王勝春(銀行業(yè)界專家)

陳秉正(清華大學(xué)中國(guó)保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心主任)

住房反向

抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)：

即以房養(yǎng)老，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，同時(shí)將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)一直延續(xù)到借款人去世。借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。

以房助老

不要求老人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋，也不需抵讓房屋產(chǎn)權(quán)，可以通過(guò)置換住房(或閑置房屋)的使用權(quán)，獲得基本養(yǎng)老金之外的更多養(yǎng)老資金，或置換到養(yǎng)老院、老年公寓等。政府需出臺(tái)扶助政策，鼓勵(lì)更多社會(huì)組織、金融機(jī)構(gòu)參與其中。

建議1

在房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定的城市做試點(diǎn)

孟曉蘇認(rèn)為，為確保住房反向按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)順利開(kāi)展，首先要讓涉及各方有參與積極性。為了降低保險(xiǎn)公司對(duì)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)判斷的預(yù)期，在試點(diǎn)地域的選擇上，可把2003年保監(jiān)發(fā)124號(hào)文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房?jī)r(jià)較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。

同樣，以房養(yǎng)老也是一項(xiàng)個(gè)人選擇養(yǎng)老的方式，不存在強(qiáng)制性，為打消子女反對(duì)，給老人在選擇上造成的困惑，可借鑒臺(tái)灣地區(qū)保險(xiǎn)業(yè)從無(wú)子女家庭開(kāi)始進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)，首先從無(wú)子女家庭和“失獨(dú)家庭”起步，然后再根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老人家庭。

建議2

70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期還需法律解釋

“以房養(yǎng)老”此前多年未推進(jìn)，關(guān)鍵一點(diǎn)就是物權(quán)法還未落地，直到2007年物權(quán)法的出臺(tái)，規(guī)定住宅用地70年后自動(dòng)續(xù)期。但從現(xiàn)有的法律來(lái)看，土地使用權(quán)70年期滿后如何處置，仍是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。一方面，《物權(quán)法》關(guān)于“土地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，只適用于住宅建設(shè)用地，而對(duì)商用地在使用權(quán)屆滿后如何處理仍是未知數(shù)。另一方面，《物權(quán)法》雖然規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，但這種“自動(dòng)續(xù)期”是無(wú)償續(xù)期還是有償續(xù)期？如果是有償續(xù)期，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收？如果標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，產(chǎn)權(quán)人和保險(xiǎn)公司是無(wú)法接受的。

由此，“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)前提，除了是自住的，還明確必須是住宅立項(xiàng)的。孟曉蘇指出，作為長(zhǎng)期投資，保險(xiǎn)公司非?？粗羞@一點(diǎn)。而關(guān)于70年產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題，還沒(méi)法律上的明確解釋，這一點(diǎn)需要落實(shí)，給房產(chǎn)涉及各方吃顆定心丸。

建議3

給予福利房以抵押權(quán)

孟曉蘇指出，最近10年中國(guó)社會(huì)變化很大。在2億老年人中，多數(shù)65歲以上的老人沒(méi)趕上高工資，也錯(cuò)過(guò)了上商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)會(huì)。僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但這類房子還沒(méi)有出售和抵押權(quán)利，因此也不能變?yōu)橐苑筐B(yǎng)老的抵押房，但這類人群同樣也有以房養(yǎng)老的需求。

在孟曉蘇看來(lái)，設(shè)置養(yǎng)老多重保障，還能從源頭上解決腐敗問(wèn)題。近年來(lái)，在干部貪污、受賄等案件中，很多是被稱為“五十九歲現(xiàn)象”的例子，也就是人到接近退休時(shí)，為了維持自己今后生活水平不下降，采取了不正當(dāng)措施。而如果通過(guò)壽險(xiǎn)服務(wù)解決了這部分人的擔(dān)憂，也能避免腐敗問(wèn)題。同時(shí)，孟曉蘇還提出，應(yīng)該由中國(guó)保監(jiān)會(huì)、民政部并邀請(qǐng)住建部、財(cái)政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計(jì)，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系。

建議4

以房養(yǎng)老需要完善估值體系

雖然兩年前北京、上海等地的一些銀行已經(jīng)開(kāi)始嘗試“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，但在北京，這一業(yè)務(wù)連一單也沒(méi)有做成，最后無(wú)疾而終。

銀行業(yè)界專家王勝春認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的情況，除了消費(fèi)者觀念上的因素外，還因?yàn)殂y行沒(méi)有一套完整的估值體系，讓銀行的風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配。“如果銀行給的條件還不如消費(fèi)者把房子賣了收益多，那這樣的價(jià)格對(duì)消費(fèi)者而言意義不大。”

此外，對(duì)于房屋的估值問(wèn)題，銀行業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為，做“倒按揭”的前提之一便是房?jī)r(jià)應(yīng)穩(wěn)定。曹遠(yuǎn)征表示，如果房屋價(jià)格一直升值，那么“將房產(chǎn)給兒子”的想法將會(huì)依舊盛行。從國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，倒按揭也應(yīng)是在房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的前提之下開(kāi)展。

建議5

開(kāi)征遺產(chǎn)稅有助于推動(dòng)以房養(yǎng)老

近兩年，部分銀行已開(kāi)展“住房反向抵押”的業(yè)務(wù)，但規(guī)定必須是抵押人至少有兩套住房，且所抵押的房產(chǎn)最多抵押期限不超過(guò)10年。

孟曉蘇指出，反向抵押貸款是從歐洲和美國(guó)學(xué)的。美國(guó)在1980年代出現(xiàn)了一批住房富人、貨幣窮人，因此從上世紀(jì)90年代中期，就出現(xiàn)了很多美國(guó)老人用大房換小房，到如今更多選擇反向抵押貸款來(lái)養(yǎng)老。美國(guó)這種方式盛行的前提，就是有高額的遺產(chǎn)稅。

孟曉蘇認(rèn)為，開(kāi)征遺產(chǎn)稅可以推動(dòng)以房養(yǎng)老的發(fā)展。如果一套房屋在老人生前已分期被套現(xiàn)、或是產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶給保險(xiǎn)公司，住房反向按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)就屬于依法避稅。同時(shí)，老人在生前就把自住房產(chǎn)提前逐步變現(xiàn)，不僅能提高自己生活水平，還能隨時(shí)補(bǔ)貼到子女身上。孟曉蘇還提出，鑒于中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，建議遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)設(shè)為1000萬(wàn)元起。

養(yǎng)老的四種解決方案

案例

上海七旬老人楊招娣在丈夫死后被子女離棄。她除有低保，還有套小居房改房。老人該如何養(yǎng)老？若租房養(yǎng)老，月租1500元加低保夠住養(yǎng)老院；若反向抵押可每月獲得1.5萬(wàn)元生活費(fèi)并終生住房，如果再將房子出租則可再得1500元，但房子不能傳子女。老人該如何選擇？

方案一：靠低保每月1500元自住養(yǎng)老，房子留著死后傳給子女。

方案二：把房租出去，低保加1500元租金夠住民政養(yǎng)老院，生活水平不高但有保障，房子死后可傳子女。

方案三：賣房養(yǎng)老。房產(chǎn)連年升值，目前老人的房改房約值200萬(wàn)元。賣房錢存銀行拿利息，搬入高端養(yǎng)老院。但房產(chǎn)升值今后跟她無(wú)關(guān)。