就在房企摩拳擦掌、坊間熱議，”金九銀十”會(huì)是一個(gè)什么樣的景況時(shí)，市場突然殺出程咬金——銀行收緊房貸，使樓市走向橫生變數(shù)。

 

房貸收緊“333論述”

 

目前來看，房貸收緊已成野火燎原之勢，由最初的廣州、深圳向各地漫延，包括北京、南京、杭州、大連等大中型指標(biāo)城市均傳出類似信息：如部分銀行首套房貸利率從8.5折上調(diào)至9折、也有銀行將首套房貸利率調(diào)高至基準(zhǔn)利率。針對(duì)二套房貸則形勢更顯嚴(yán)峻，事實(shí)上，目前已有銀行停止辦理二套房貸 ，有部分銀行將二套房貸利率調(diào)高至基準(zhǔn)利率的1.12倍，甚至上浮20%達(dá)到1.2倍。

 

面對(duì)最新國內(nèi)金融形勢及其對(duì)“金九銀十”的沖擊，我以“房貸收緊的333論述”來表達(dá)看法。

 

房貸收緊的原因有三——關(guān)鍵在于利益驅(qū)動(dòng)

 

今年上半年房產(chǎn)銷售“出乎意料之外 ”的火爆，以致銀行額度提早進(jìn)入“干涸期”。以今年上半年全國房產(chǎn)銷售TOP10開發(fā)商為例，房企入榜門檻已達(dá)到283億元，與2012年上半年174億元相比，增幅達(dá)63%。相比之下，TOP20房企金額門檻提升更為明顯，銷售金額從2012年上半年的79億元增加至145億元，同比大幅躍升84%。非僅如此，根據(jù)“中國城市住房價(jià)格288指數(shù)”所發(fā)布之?dāng)?shù)據(jù)，全國288個(gè)地級(jí)以上城市共212個(gè)城市房價(jià)持續(xù)上漲，8月指數(shù)1061.8點(diǎn)，較上月升11.3點(diǎn)，環(huán)比漲1.08%，同比漲11.16%，勢頭之迅猛，令人不敢小覷。

 

惟隨著房地產(chǎn)價(jià)量齊揚(yáng)，相對(duì)應(yīng)的，卻是國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢每況愈下，加之6月“錢荒”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使銀行業(yè)逐步強(qiáng)化其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，自然對(duì)房貸的意愿降低，何況當(dāng)前中央政策支持、鼓勵(lì)企業(yè)貸，而一般企業(yè)貸款利率往往上浮30%～40%，且2～3年就能收回，使銀行更樂于將融資額度向特定企業(yè)靠攏。

 

房貸收緊的三個(gè)影響——以買賣意愿受到壓制為首

 

由于幾乎所有房屋買賣均涉及銀行貸款，一旦房貸收緊，則意味著簽約時(shí)效與過戶時(shí)間受到牽動(dòng)，而過程中可能產(chǎn)生的變數(shù)，更是數(shù)不勝數(shù)。其次則是影響房屋需求。由于交易可能出現(xiàn)阻礙，房款又動(dòng)輒以數(shù)十萬元乃至百萬元計(jì)，導(dǎo)致購房意愿受到一定程度的壓制。再則影響二手房屋供應(yīng)?；谏鲜鐾瑯永碛桑居幸獬鍪鄯课菡呖紤]到成交與銀貸兩訖的時(shí)間差，在房貸收緊的情況下將難以控制與掌握，從而觀望市場動(dòng)向，暫不掛牌售屋，以免錢、房兩失。

 

房貸收緊的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)——被迫違約最令人害怕

 

“房貸收緊”意味著整體融資額度的壓縮，亦即每一筆房貸可釋放出來的金額將有所降低，如此一來，勢必出現(xiàn)首付增加及利率提升的雙重風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)剛需的購買能力帶來毀滅性打擊，更可怕的是因而所衍生、引發(fā)之被迫違約的風(fēng)險(xiǎn)，才是真正擾亂市場交易秩序的后患。

 

綜上所述，可見房貸政策的調(diào)整，確實(shí)有可能沖擊已經(jīng)到來的“金九銀十”，但我判斷受傷最嚴(yán)重的應(yīng)屬二手房。一手房市場實(shí)質(zhì)受創(chuàng)不大，一方面地王頻出，使房價(jià)“被推升”已勢不可擋，另一方面當(dāng)前進(jìn)場者以改善型的二次購買者為主力，本來就不存在利率優(yōu)惠的問題，加之此一群體對(duì)貸款比例與利率調(diào)整的敏感度較低，且開發(fā)商既是銀行的大宗業(yè)務(wù)來源，更系主要債務(wù)人，不貸款給開發(fā)商售出房屋的小業(yè)主，找的更是自己的麻煩，銀行理當(dāng)不會(huì)做這種“搬石頭砸自己腳”的蠢事。