當(dāng)前溫州正在經(jīng)歷著劇烈的樓市風(fēng)暴。由于房價持續(xù)下跌，溫州房屋成交價不足償還銀行貸款的“倒掛”現(xiàn)象愈演愈烈。據(jù)報道，一些之前高位買進(jìn)的商品房價格如今僅高出銀行最大貸款一兩成，若房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再降10%左右，理論上這些商品房將陸續(xù)面臨“倒掛”風(fēng)險。報道援引一位溫州基層法院副院長的話說，自2011年民間借貸危機(jī)以來因銀行起訴被該院查封的房屋超過3000套。溫州房價調(diào)整促發(fā)的個人“棄房”或“跑路”案例，已引起輿論對社會信用風(fēng)險的普遍擔(dān)憂。

 

有輿論認(rèn)為，溫州應(yīng)該進(jìn)行政策調(diào)整以阻止房價下跌甚至促成穩(wěn)中有漲，以消除銀行房貸風(fēng)險和保全社會信用體系。無疑，這是一個辦法。但遺憾的是，這是以往房價屢調(diào)屢高邏輯下的心理慣性，也是投資者、擔(dān)保者及相關(guān)銀行敢于不顧投資的風(fēng)險天性、大資金高杠桿投資炒作房地產(chǎn)的心理盾牌。因為他們知道，只要敢做且做得越大，政府就越不敢嚴(yán)厲調(diào)控，否則房價深跌的后果大家都背不起。這種博弈心理是中國房地產(chǎn)調(diào)控的巨大障礙，時刻考驗著調(diào)控政策的持續(xù)性和有效性。

 

中國樓市調(diào)控中道德風(fēng)險的嚴(yán)重性可見一斑，但新一屆政府已表現(xiàn)出保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的不同尋常的政治決心，這可能會讓這些投資者的如意算盤失算了。

 

房子是中國百姓消費(fèi)規(guī)模最大的單項商品，2012年商品房銷售額達(dá)6.4萬億，房地產(chǎn)消費(fèi)占居民消費(fèi)的比例高達(dá)34.2%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為巨大的居民財富“吸金器”，把中低收入階層老百姓的財富基本吸光了，甚至變成房奴。房地產(chǎn)業(yè)投資品屬性的畸形膨脹和以房地產(chǎn)為樞紐的居民財富—政府投資轉(zhuǎn)化模式已嚴(yán)重阻礙了新形勢下以內(nèi)需增長為方向的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。

 

在中國經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外多重壓力下，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、改變舊的以房地產(chǎn)投資為樞紐的經(jīng)濟(jì)增長模式已迫在眉睫，堅持樓市調(diào)控不僅僅是新一屆政府的民生和政治自覺，同時也是中國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的必須跨越之痛。溫州房價出現(xiàn)深度調(diào)整是本輪調(diào)控的積極成果，改寫了此前中國樓市投資只賺不賠的傳統(tǒng)。

 

筆者認(rèn)為，如今的溫州樓市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險教育的最好樣本，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵路口，溫州樓市的調(diào)整陣痛對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型具有極其重要的深遠(yuǎn)意義。

 

首先，溫州樓市高臺跳水造成斷供和棄房現(xiàn)象確實有所增多，但引起局部系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性不大。占比較大的剛需和改善型購房貸款杠桿率低，信貸質(zhì)量較好；產(chǎn)生“倒掛”的房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，炒房資金基本來自各種渠道的銀行貸款，但對于這部分風(fēng)險，貸款的絕大部分還是能被房子覆蓋的。一般房貸評估價按成交價八折、最大抵押貸款按七成計算，可貸款額為房屋成交價的56%，即使個別豪宅價格腰斬，房貸的大部分仍被覆蓋。與2010年調(diào)控前比較，今年7月份溫州新建商品房（不含保障房）價格平均下降17.9%，對于那些跌幅較大的新建商品房，價格比最高峰時下跌了30%-40%。

 

因此，即使出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，銀行貸款的絕大部分還是有保障，不會引發(fā)局部金融風(fēng)險。另據(jù)溫州銀行界人士表示，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押＋擔(dān)保”貸款環(huán)節(jié)，這部分貸款總的占比要更小些。

 

其次，溫州樓市風(fēng)險暴露有助于逐步化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險。中國房地產(chǎn)業(yè)到底有多大泡沫仍有許多爭論，但一個基本共識是，熱點地區(qū)房價太高了，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民購買力。在房價單邊上漲的情況下，大量其他產(chǎn)業(yè)部門資金游離到房地產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)儲蓄-投資轉(zhuǎn)化器的房地產(chǎn)業(yè)在不斷固化房地產(chǎn)及相關(guān)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的樞紐作用，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。

 

一個明顯的例證是，中國幾乎所有的重要性企業(yè)（例如央企）均或多或少或明或暗地涉及房地產(chǎn)業(yè)，而那些可能引領(lǐng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)因風(fēng)險大、前期投入多回報低，面臨嚴(yán)重的資金和制度短缺。一方面是房地產(chǎn)價格增速明顯快于經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增長，一方面是新型產(chǎn)業(yè)裹足不前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ艿絿?yán)重威脅。這種情況下，快速上漲的房地產(chǎn)價格終有一日將失去經(jīng)濟(jì)和收入支撐，房地產(chǎn)業(yè)乃至整個金融系統(tǒng)性風(fēng)險也越來越大。如今，溫州樓市風(fēng)險提前暴露，是中國房地產(chǎn)業(yè)回歸健康發(fā)展和中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級必經(jīng)的坎，也給如今頻出的“鬼城”、“空城”敲響警鐘。

 

此外，數(shù)據(jù)顯示，溫州多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因樓市調(diào)控從此前浙江前列滑至墊底。在16個主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，2012年溫州人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、GDP增速、財政總收入等9項指標(biāo)倒數(shù)第一，另有4項倒數(shù)第二。這一方面表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，另一方面也表明地方政府堅持樓市調(diào)控的一系列現(xiàn)實壓力。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逆轉(zhuǎn)也成為輿論呼吁溫州放松調(diào)控的一個重要理由。

 

在筆者看來，這仍是唯GDP思維作祟，讓地方政府承受如此壓力確實不易，好在新一屆政府已在著手優(yōu)化地方官員政績考核，更傾向于環(huán)境、民生改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

 

 

在經(jīng)濟(jì)持續(xù)回落的困難環(huán)境下，堅持樓市調(diào)控不放松彰顯了中央維持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的堅定決心和信心。這將給敏感的溫州民營資本強(qiáng)烈信號，開辟新的未來才是利益最大化的決策。溫州人民曾經(jīng)領(lǐng)中國改革開放風(fēng)氣之先，成為中國民營企業(yè)發(fā)展大本營，成為中國經(jīng)濟(jì)最具活力的地方。筆者愿意相信，在新的政策引領(lǐng)下，痛則思變，首先嘗到轉(zhuǎn)型之苦的溫州將可能再次走在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的最前沿。

 

溫州樓市調(diào)整提醒樓市投資投機(jī)風(fēng)險已經(jīng)到來。如今溫州樓市風(fēng)險樣本十分難得。風(fēng)險是最好的投資者教育方式，那些熱衷“擊鼓傳花”的投機(jī)者們或許真正明白了，收益與風(fēng)險相匹配是投資永遠(yuǎn)的本質(zhì)規(guī)律。只有讓各相關(guān)主體（投資投機(jī)者、擔(dān)保者和貸款銀行）真正承擔(dān)起投資損失風(fēng)險，才能有效改善樓市投資投機(jī)氛圍，給中國樓市健康持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造一個良好環(huán)境。