“我們一直在買地，但是我們買不起高價(jià)地，差不多就行。”針對(duì)公司近年來土地儲(chǔ)備相對(duì)不足的情況，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長任志強(qiáng)如是解釋，但縱觀華遠(yuǎn)地產(chǎn)近一年來加快布局一、二線城市的表現(xiàn)可以看出，任志強(qiáng)顯然有著自己的拿地策略。
《證券日報(bào)》記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在公開市場徹底沉寂近兩年時(shí)間后，2012年11月開始發(fā)力，不到一年時(shí)間，公司先后在北京和西安低調(diào)斬獲五塊土地，總計(jì)拿地支出為26.54億元。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上述拿地花費(fèi)與萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等大型房企或許無法相比，但從華遠(yuǎn)地產(chǎn)自身來看，公司正在“求變”，加快了擴(kuò)張步伐。
此外，公司2012年銷售額已達(dá)56.2億元，加之近一年時(shí)間內(nèi)，公司斥資27億元加緊“存貨”，同時(shí)若其能保持年均開復(fù)工面積在180萬平方米之上，預(yù)計(jì)可以撬動(dòng)公司百億元銷售目標(biāo)，未來兩年內(nèi)，躋身地產(chǎn)業(yè)“百億軍團(tuán)”可期。
斥資近27億元“存貨”
實(shí)際上，上述業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，如果公司想順利實(shí)現(xiàn)百億元銷售規(guī)模，那么以華遠(yuǎn)地產(chǎn)現(xiàn)今超過100萬平方米的土地儲(chǔ)備來看，其每年新增土地儲(chǔ)備要達(dá)到30萬平方米至50萬平方米（建筑面積）。
值得一提的是，此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)以“房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)的形勢下，公司暫未新增土地儲(chǔ)備，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)營安全”為由加以說明企業(yè)拿地之難。如今，華遠(yuǎn)地產(chǎn)顯然加快了擴(kuò)張步伐。
今年8月15日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，通過收購兩家項(xiàng)目公司，以10.19億元的價(jià)格獲取了西安的兩塊地。而今年初，華遠(yuǎn)地產(chǎn)又以3.26億元拿下了北京市密云一塊地。
除此之外，2012年12月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以10.05億元，通過掛牌出讓的方式獲取北京市通州區(qū)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]梨園鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率為491%，創(chuàng)下三年來北京土地市場的最高溢價(jià)率。而就在此前一個(gè)月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以3.04億元獲取了西安市太華北路一塊地。
至此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)共斥資近27億元增加土地儲(chǔ)備，其中，2012年新增地上建筑面積24.5萬平方米。同時(shí)，截至9月9日，公司2013年年內(nèi)新增建筑面積約為73.2萬平方米(規(guī)劃地上建筑面積)。
記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前，任志強(qiáng)已經(jīng)把持續(xù)新增土地儲(chǔ)備定為華遠(yuǎn)地產(chǎn)的長期戰(zhàn)略。根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2013年中期報(bào)告顯示，公司已經(jīng)在北京、西安、青島、長沙等多地布局。
借道基金“找錢”
實(shí)際上，除土地儲(chǔ)備外，融資渠道一直是影響華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展速度和資產(chǎn)規(guī)模的重要因素。華遠(yuǎn)地產(chǎn)半年報(bào)顯示，截至今年上半年，公司總資產(chǎn)138.9億元，凈資產(chǎn)只有32.14億元，在任志強(qiáng)看來，影響規(guī)模的首要因素是資金。
為此，任志強(qiáng)選擇借道房地產(chǎn)基金“找錢”，以此拓寬公司融資渠道。據(jù)悉，華遠(yuǎn)地產(chǎn)全資子公司北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司，與公司第二大股東北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司，共同出資成立了房地產(chǎn)基金管理公司“北京華遠(yuǎn)錦程投資管理有限公司”。
除借道基金融資外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2013年中期報(bào)告中也表示，公司積極拓寬融資渠道，通過銀行、信托、基金等多種融資方式融資，保證公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的健康安全。
當(dāng)然，這也是公司為“儲(chǔ)糧”擴(kuò)張作鋪墊而采取多元化融資的舉措。不過，任志強(qiáng)為謀求擴(kuò)張而實(shí)施的戰(zhàn)略布局還不止如此，正如他所示，“因?yàn)槿f科等企業(yè)拿了好幾百億元的地”，“我要是趕上那些年也拿幾百億元（的地），現(xiàn)在就不一樣了”。因失去了這一先機(jī)，除了拓寬融資渠道外，任志強(qiáng)也開始與綠城、龍湖等知名房企一樣，開始挖掘企業(yè)自身的深層價(jià)值。
加大物業(yè)管理投入
華遠(yuǎn)地產(chǎn)副總經(jīng)理李然向《證券日報(bào)》記者表示，公司為了提升銷售額，正在加大了物業(yè)管理費(fèi)用的投入比例。
對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，業(yè)主作為房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的終端，實(shí)際上對(duì)開發(fā)商能否順利擴(kuò)張影響非常大。以綠城中國為例，綠城的物業(yè)管理在業(yè)內(nèi)知名度很高，甚至在滿足業(yè)主需求的過程中，綠城投資了包括農(nóng)業(yè)等其他領(lǐng)域，而且有些投資獲得了不低的收益。除此之外，綠城的不少業(yè)主同時(shí)購買了公司多個(gè)城市的旗下項(xiàng)目，可見物業(yè)管理服務(wù)也是企業(yè)擴(kuò)張的一大助力。
無獨(dú)有偶，華遠(yuǎn)地產(chǎn)客服中心總經(jīng)理譚宇青向記者表示，華遠(yuǎn)旗下樓盤“重復(fù)購買”或“老帶新”的客戶，均超過30%以上。他表示，這與華遠(yuǎn)地產(chǎn)在多地的新老項(xiàng)目都啟動(dòng)了“筑愛行動(dòng)”有關(guān)。據(jù)譚宇青介紹，在“筑愛行動(dòng)”中，公司高管與業(yè)主面對(duì)面交流解決居住生活的細(xì)節(jié)問題，大到停車場改造，小到為常住業(yè)主處理入戶門的劃痕等。
正如任志強(qiáng)所示，物業(yè)服務(wù)會(huì)越來越好，比如“家庭父母”服務(wù)，涉及照顧孩子、老人護(hù)理，這個(gè)市場非常大。
“實(shí)際上，物業(yè)管理運(yùn)營是房地產(chǎn)企業(yè)未來擴(kuò)張中不可或缺的助力。”一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示，如果開發(fā)商物業(yè)服務(wù)不到位，流失客戶是必然結(jié)果，銷售額提升速度也將被其拉低，擴(kuò)張速度隨之減緩。
值得一提的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)高層表示，為了啟動(dòng)“筑愛行動(dòng)”，公司今年投入了逾百萬元資金，下一步資金投入還將持續(xù)增大。該人士還稱，這也是華遠(yuǎn)為躋身百億元銷售陣營而實(shí)施的重大戰(zhàn)略舉措。
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