今年7月份房地產(chǎn)信托獨(dú)占鰲頭，規(guī)模超過了新發(fā)產(chǎn)品的一半。

自新湖中寶8月2日披露了55億元的非公開發(fā)行預(yù)案后，上市房企再融資方案陸續(xù)出爐，新一輪上市房企再融資開閘似乎已悄然臨近。

有分析人士指出，房企重啟再融資對(duì)房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)或會(huì)產(chǎn)生影響。“能通過再融資獲取資金支持的房企資質(zhì)有優(yōu)勢，本身不會(huì)存在信托產(chǎn)品兌付的問題。

 

不過，房企再融資使信托產(chǎn)品的競爭力下降，信托與優(yōu)質(zhì)房企的合作機(jī)會(huì)降低，此外，不排除信托公司可能被迫將業(yè)務(wù)向中小房企傾斜。而目前房地產(chǎn)市場本身利潤率下降趨勢明顯，中小房企生存空間縮窄，可能會(huì)進(jìn)一步加劇信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)。”

諾亞財(cái)富最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份房地產(chǎn)信托獨(dú)占鰲頭，規(guī)模超過了新發(fā)產(chǎn)品的一半。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)信托增速可能有所上升，而地方政府融資增速可能有所下降。如果新發(fā)行信托產(chǎn)品偏重房地產(chǎn)項(xiàng)目重新成為趨勢，也可能使信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)升高。

多家房企拋定增方案

擬募資300億元

本報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至昨日，已有20余家上市房企因定增事宜而停牌。而公布定向增發(fā)預(yù)案的房企，近一個(gè)月時(shí)間以來已達(dá)10家，合計(jì)擬增發(fā)金額超過300億元。

對(duì)于此次再融資，有的上市公司打的是“政策牌”。如新湖中寶，今年6月底，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)總理曾提出加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。新湖中寶增發(fā)預(yù)案中表示，“在上述背景下，公開發(fā)行股票將使公司的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)一步加快，有利于提高公司的競爭能力和綜合實(shí)力。”新湖中寶發(fā)行預(yù)案顯示，其募集資金擬投入的項(xiàng)目均為舊城改造項(xiàng)目。

上市房企再融針對(duì)資動(dòng)力十足源自財(cái)務(wù)壓力。例如，榮盛發(fā)展擬發(fā)行募集資金不超過45億元，東北證券指出，該公司的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步提高，且短期財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)略顯緊張。在再融資放開的預(yù)期之下，公司急需進(jìn)行股本融資來獲得資本的支持，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的快速增長。

“雖然今年以來房地產(chǎn)市場景氣度回升，然而上市房企財(cái)務(wù)狀況仍普遍承壓，此輪上市房企再融資如能成行，則可以大幅緩解房企的資金壓力，信托資金吸引力將降低，預(yù)計(jì)今后上市房企中信托融資的比例將會(huì)逐步下降。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

上述房企中亦不乏頻繁借信托資金應(yīng)急之用者，如區(qū)域房企金科股份。該公司近日拋出的定增方案顯示，擬募集資金43.24億元用于項(xiàng)目開發(fā)，而該公司從去年6月份至今已通過5家以上信托公司融資超過9筆。此外，其公司股東也頻繁將股份質(zhì)押給信托公司。如果此次再融資成行，將大大削弱其通過信托融資的需求。

利好房企

信托公司面臨兌付壓力

自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來，A股房企融資便一直處于暫停狀態(tài)，至今已3年有余，而近期上市房企頻頻推出定增預(yù)案讓市場對(duì)再融資“松綁”重燃希望。民生證券指出，(再融資暫停)其間地產(chǎn)企業(yè)主要通過信托獲取融資，雖然當(dāng)前資金充裕，但資金成本高，且風(fēng)險(xiǎn)集中在金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)初暫停地產(chǎn)企業(yè)再融資的初衷是防止企業(yè)捂盤惜售，而從實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)在資金逐利性的驅(qū)使下，地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，而放開A股再融資，可分散行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)本屆政府強(qiáng)調(diào)增加房地產(chǎn)供給，放開融資符合政策需求。

業(yè)界對(duì)此次房企再融資開閘持樂觀態(tài)度，但是信托公司受益卻很有限。

“再融資成行將使相關(guān)公司的信托項(xiàng)目兌付壓力降低，但是能通過再融資獲取資金的房企普遍成長前景較好，相對(duì)來講也不會(huì)有太大的信托兌付壓力，所以說對(duì)信托利好有限。反而是信托公司可能會(huì)失去一些與這些企業(yè)的合作機(jī)會(huì)。”北京地區(qū)一信托公司業(yè)務(wù)人士對(duì)記者表示。

今年以來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全部集合信托業(yè)務(wù)中的占比正逐漸提高，用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至到7月底，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為1485.71億元，占比為32.27%，為全部信托產(chǎn)品中成立規(guī)模最高的種類。而諾亞財(cái)富的數(shù)據(jù)指出，7月份房地產(chǎn)信托獨(dú)占鰲頭，規(guī)模超過了新發(fā)產(chǎn)品的一半，如果新發(fā)行信托產(chǎn)品偏重房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可能使信托業(yè)務(wù)的行業(yè)集中風(fēng)險(xiǎn)升高。

“地產(chǎn)信托增多，主要是近期房地產(chǎn)市場的政策有所松動(dòng)，使得信托公司逐漸轉(zhuǎn)變了對(duì)房地產(chǎn)市場的態(tài)度，此次上市房企再融資信號(hào)也說明了這一點(diǎn)。”上海一信托研究機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示。

不過融資松動(dòng)并不一定能惠及所有信托項(xiàng)目。

中信建投行業(yè)研究員蘇雪晶認(rèn)為，從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入后半程，可避免會(huì)出現(xiàn)行業(yè)集中度提升、利潤率下降等情況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，留給中小公司的空間和機(jī)會(huì)越來越有限，在未來的一段時(shí)間，大公司將會(huì)獲得資金支持，擁有更成熟穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)和更加豐富的產(chǎn)品線，而小公司則會(huì)在利潤空間逐漸被壓縮后，退出這個(gè)舞臺(tái)。

今年以來，房地產(chǎn)信托不乏爆發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)”事件，如延期兌付等等。而“涉事”房企普遍是區(qū)域型中小房企。信托與領(lǐng)軍財(cái)富共同發(fā)布的《中國財(cái)富管理報(bào)告》指出，延期兌付的情況只有一種——房地產(chǎn)項(xiàng)目出了問題，或是流動(dòng)性問題，或是信用風(fēng)險(xiǎn)問題。

在中小房企利潤將逐漸被壓縮的行業(yè)發(fā)展背景下，部分存續(xù)信托產(chǎn)品仍將面臨不小的兌付壓力。“再融資使信托產(chǎn)品的競爭力下降，在其他領(lǐng)域業(yè)務(wù)沒有起色的前提下，不排除信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能被迫將業(yè)務(wù)向中小房企傾斜的可能。而中小房企財(cái)務(wù)狀況不透明，很可能會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。”