對(duì)于那些只能買得起中低價(jià)位、中小戶型的購(gòu)房者們來說，這個(gè)新的調(diào)控措施顯然不是什么好事。
全國(guó)樓市看北京，你看到了一個(gè)什么樣的北京？
這里的調(diào)控最嚴(yán)最全面，限購(gòu)、限貸、高稅費(fèi)，就像政策的試驗(yàn)場(chǎng)和風(fēng)向標(biāo)；同時(shí)，在70個(gè)大中城市中，它的房?jī)r(jià)也最高、漲幅最大。
顯然，北京市政府也對(duì)此感到尷尬。
眼下，它又開始著手制定新的調(diào)控政策了。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，北京市住建委已經(jīng)起草完成一份管理辦法，打算將“中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房”納入限價(jià)房管理序列。
一個(gè)大致的方向可能是，政府在原有的商品房和保障性住房之間，再細(xì)分出一個(gè)領(lǐng)域，對(duì)這類房子進(jìn)行介于上述兩者之間的管理。政府提供土地時(shí)就規(guī)定好只能蓋中低價(jià)的中小戶型住房—還沒人知道這個(gè)具體的劃分原則及理由是什么—把“限價(jià)”寫在標(biāo)書里，也就是指定房屋的最高售價(jià)，最后，在接受這些條件的房產(chǎn)開發(fā)商中，選出出價(jià)最高的一個(gè)。為了配合這一計(jì)劃，北京市政府還打算進(jìn)一步增加此類住房的土地供應(yīng)。
與以往的疑問一樣，這個(gè)為民眾著想的政策真的能夠讓他們獲得實(shí)惠嗎？
我的一個(gè)朋友最近打算結(jié)婚，他父母幫他籌到了300萬用于首付、裝修、稅費(fèi)及婚禮，但是，他在北城區(qū)轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)要買個(gè)還算體面的房子，比如90平米以上、近幾年建的小區(qū)，基本上得去近郊昌平買了。
這真是一個(gè)讓人感到失望的結(jié)果，一年之前他還可以有很多選擇。實(shí)際上，在3月31日北京正式實(shí)施20%差額稅之前，北京樓市的價(jià)格在1個(gè)月內(nèi)同比增長(zhǎng)了11%—新“國(guó)五條”調(diào)控政策反而刺激了人們趕著完成交易，從而抬升了房?jī)r(jià)。
無論基于經(jīng)驗(yàn)還是理性分析，他如果等著買政府推出的新型限價(jià)房，那將不是個(gè)好的選擇—因?yàn)檫@個(gè)政策顯然會(huì)推高房?jī)r(jià)。
其中的邏輯并不難厘清，你只要看一下北京的首個(gè)限價(jià)地塊的拍賣情況就知道了。在首個(gè)“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”地塊推出的第一天，沒有一個(gè)開發(fā)商出價(jià)。
這種情況是罕見的。要知道，目前房產(chǎn)開發(fā)商紛紛把競(jìng)爭(zhēng)重心移回一線市場(chǎng)，北京和上海頻現(xiàn)高價(jià)拿地現(xiàn)象。而這塊地位于北京東五環(huán)附近的朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)，屬于近郊。讓開發(fā)商興趣大減的是政府對(duì)這塊地做出的2.2萬/平米的限價(jià)，比目前周圍的二手房?jī)r(jià)還要低幾千元。拿下這塊地，意味著要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)—對(duì)項(xiàng)目的成本管理能力很有挑戰(zhàn)，搞不好可能白忙活一場(chǎng)。
接下來的事情你可以預(yù)測(cè)：開發(fā)商拿地不踴躍，市場(chǎng)上的中低價(jià)商品房源供應(yīng)就會(huì)減少，而購(gòu)買需求不會(huì)減少。但是另外一方面，那些不受限制的商品住宅則有了提價(jià)空間—我們以前寫過有關(guān)雙軌制的文章，最后總會(huì)導(dǎo)致這樣的結(jié)果。
一個(gè)本來由市場(chǎng)決定的價(jià)格被行政力量擾亂了。但對(duì)于政府來說，低價(jià)房用地供應(yīng)會(huì)稱為控制房?jī)r(jià)、為民做主的新數(shù)據(jù)，所以雙軌制的一面是房?jī)r(jià)持續(xù)在漲，另一面則是“管控得當(dāng)”，地產(chǎn)商和政府皆大歡喜。
那些買到了中低價(jià)房的人也不該感到慶幸，因?yàn)榉课莸馁|(zhì)量很可能存在問題—開發(fā)商為了彌補(bǔ)成本上的損失而偷工減料，在過去的福利房領(lǐng)域?qū)覍野l(fā)生，幾乎已經(jīng)成了一件不可避免的事。
商人都是逐利的，與其責(zé)怪追求利潤(rùn)的開發(fā)商，倒不如怪罪于這種錯(cuò)誤的激勵(lì)方式。
瞧，經(jīng)過一番冷靜的分析，你已經(jīng)預(yù)料到了一個(gè)商品房市場(chǎng)是如何變?cè)愕摹?/div>
如果再多說一句話，我們還可以替北京的土地管理部門統(tǒng)計(jì)一下，在農(nóng)村集體所有制土地之外，究竟有多少種土地形式：工業(yè)用地、商業(yè)用地、廉租限價(jià)房用地、商品住宅用地、低價(jià)商品房用地……它們是準(zhǔn)備開土地超市嗎？
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