“地王”似乎不再是一個(gè)被地方政府忌諱的名詞，在上半年全國土地出讓金總額再次創(chuàng)下同期新高之后，七八月間的市場表現(xiàn)則更加火爆，令人驚嘆的樓面地價(jià)紀(jì)錄不斷出現(xiàn)，土地市場重現(xiàn)消失已久的火爆局面。
不過于此同時(shí)，有關(guān)“鬼城”的議論仍不斷見于在報(bào)章，部分三四線城市似乎已陷入長期樓市危機(jī)之中。
有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這種兩極分化的局面與房企的扎堆選擇，缺乏長期有直接關(guān)系。“重返一二線”的音量在2013年逐漸增多，許多過去選擇二三線城市發(fā)展的房企今年都將投資策略聚焦于一線及核心二線城市，因此造成了這些城市土地市場競爭過于激烈，價(jià)格高企。
“在這么高的價(jià)格之下，重返一二線未必是正確選擇。”有業(yè)內(nèi)專家如是稱。樓市過去的歷史似乎也在提醒這一點(diǎn)，過去幾年土地市場經(jīng)歷火爆高峰之后，總會(huì)出現(xiàn)一個(gè)樓市的危機(jī)期，一些企業(yè)便因此處于風(fēng)雨飄搖之中。例如2005年的順馳，2009年的富力，以及2012年的綠城。
而從更多的例子來看，一二線城市與三四線城市發(fā)展前景，似乎更像是一個(gè)偽命題。依然堅(jiān)持三四線城市開發(fā)策略的碧桂園地產(chǎn)，便在2013年上半年表現(xiàn)不俗。
誰抓住了一二線城市機(jī)遇？
“重返一二線。”這個(gè)口號或許源自房地產(chǎn)行業(yè)在2012年獲取的經(jīng)驗(yàn)。在此之前，部分房企剛掀起一股開發(fā)三四線的浪潮。
由于2010年起，一線城市及全國主要二線城市幾乎全部被納入限購名單之中(重慶除外)，導(dǎo)致樓市成交下滑，不少企業(yè)出于規(guī)避限購的考慮，開始深入三四線城市進(jìn)行開發(fā)，而三四線城市個(gè)體空間小，后續(xù)發(fā)展空間有限的問題很快就暴露出來。而一二線城市在經(jīng)歷了一段時(shí)期的市場低迷，尤其是2012年初的最低谷之后，則迅速復(fù)蘇，結(jié)果在2012年中開始的樓市反彈中，一線城市及核心二線城市表現(xiàn)最為搶眼。“重返一二線。”的認(rèn)識實(shí)際上在那時(shí)便已形成。
“如果說2012年‘重返一二線’還屬于遠(yuǎn)見卓識的話，現(xiàn)在則完全屬于扎堆隨大流。”有業(yè)內(nèi)人士如是稱，在他看來，機(jī)會(huì)往往屬于長期戰(zhàn)略的堅(jiān)持者。
融創(chuàng)中國一直堅(jiān)持深耕一二線城市，2012年其以356億元的銷售金額(包含合作銷售金額)殺進(jìn)中國房企前十五。龍湖也是其中一家通過長期戰(zhàn)略堅(jiān)持，而抓住機(jī)會(huì)的企業(yè)。
在2010年限購剛開始，龍湖剛剛完成港股上市，正處在加速全國布局的前夜，但殺向三四線城市的浪潮并未對其決策帶來沖擊。一線城市及核心二線城市盡管萎靡，但還是被龍湖設(shè)定為長期布局的方向。“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模”投資策略在那時(shí)便已有輪廓。
終于在市場復(fù)蘇的前夜，龍湖出手了。年報(bào)資料顯示，在2012年度，龍湖全年拿地總計(jì)17塊，總建筑面積891萬平方米，這一數(shù)字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易信息顯示，這些地塊的平均溢價(jià)水平僅為8.72%，絕大多數(shù)地塊的成交價(jià)格均低于所在城市同質(zhì)地塊的平均水平，且在區(qū)位上更靠近城市中心，均屬優(yōu)質(zhì)地塊。
這些地塊在今年便迅速成為龍湖地產(chǎn)業(yè)績的主要貢獻(xiàn)者。新近發(fā)布的龍湖半年報(bào)顯示，2012年8月獲取的杭州奧體的春江彼岸于今年5月開盤，開盤當(dāng)日即成交人民幣18億元；去年9月獲取的成都晉陽的金楠天街今年1月開盤，至今銷售貢獻(xiàn)超過15億元；去年9月獲取的北京孫河的雙瓏原著于今年6月獲得預(yù)售價(jià)格審批，首期去化率達(dá)100%。而2012年新進(jìn)入的廈門，甚至2013年1月剛進(jìn)入的長沙，也已成功落地，并開始貢獻(xiàn)可觀的銷售業(yè)績。
相反，2012年在一二線城市“瘋狂”拿地的龍湖今年卻表現(xiàn)謹(jǐn)慎的多，只是以較低代價(jià)增加一些土地儲備，報(bào)告顯示在2013年上半年，龍湖新增收購?fù)恋貎?0幅，總建筑面積為352萬平方米，平均收購成本為每平方米人民幣3065元。絕大部分新地塊位于一線城市(杭州、上海)的近城區(qū)域，或主力二線城市的核心位置，其中新進(jìn)入的昆明、長沙及蘇州為戰(zhàn)略性拿地，且地價(jià)都低于市場正常水平。
對比最鮮明的例子莫過于龍湖在孫河的雙瓏原著項(xiàng)目。在2012年9月龍湖獲取孫河地塊時(shí)拿地成本僅為2.01萬元/平方米，但在四個(gè)月之后，孫河土地出讓的樓面地價(jià)便漲到了2.6~2.95萬元/平方米。而到了2013年7月底中糧地產(chǎn)拿下孫河地塊時(shí)，樓面地價(jià)已經(jīng)超過了5萬元/平方米。龍湖順利抄底。
三四線真不行？
碧桂園的案例則是截然不同的另一個(gè)方向。在業(yè)績增長幾乎停滯了快兩年之后，碧桂園迎來了爆發(fā)。2013年上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣336.5億元，合同銷售建筑面積約507萬平方米，同比增長分別約94%及78%。按照年初制定的620億元銷售目標(biāo)計(jì)算，上半年已經(jīng)完成54%。
更為難得的是，碧桂園的爆發(fā)式增長多來自于三四線城市的業(yè)績支持。不僅如此，在2012年中期業(yè)績說明會(huì)上，碧桂園總裁莫斌還表示，“關(guān)注一、二線城市近郊，以三、四線城市為主，這是碧桂園發(fā)展策略的核心，我們不會(huì)因?yàn)橥械母淖兎艞壸陨戆l(fā)展模式。”在莫斌看來，只要有市場，輔以碧桂園快速周轉(zhuǎn)模式，就算是五、六線城市，碧桂園也敢深入。
三四線城市雖然單個(gè)看來市場發(fā)展空間有限，且全國為數(shù)眾多，真要沉下心進(jìn)行研究，還能尋覓到不少開發(fā)機(jī)會(huì)，屆時(shí)三四線城市低廉的開發(fā)成本，便與此時(shí)一二線城市高昂的拿地成本形成了鮮明的對比。
“不管一二線還是三四線，貴在堅(jiān)持。”一位媒體從業(yè)者在了解完龍湖和碧桂園的案例之后這樣認(rèn)為。2010年的“殺向三四線”以及現(xiàn)在興起的“重返一二線”，都只是一時(shí)浪潮，房企如無長期戰(zhàn)略規(guī)劃，一味跟風(fēng)，無疑很難有長足發(fā)展。
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