從“陽(yáng)光家緣”公布數(shù)據(jù)以及市內(nèi)各家大型中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新市場(chǎng)報(bào)告看，二手樓市在經(jīng)歷了3月“末班車(chē)”效應(yīng)后，成交量在4月迅速回落。業(yè)內(nèi)人士表示，除有“新國(guó)五條”地方版落地令市場(chǎng)趨于常態(tài)外，市場(chǎng)剛性需求在3月的集中釋放以及中低價(jià)二手盤(pán)源緊缺，亦是眼下二手房成交淡靜的主要原因。面對(duì)此番二手樓市盤(pán)整，實(shí)力較強(qiáng)的大型中介公司早有應(yīng)對(duì)措施，而中小型中介公司則需面臨新一輪的行業(yè)洗牌。

 

“末班車(chē)”掏空“剛需”盤(pán)源 恢復(fù)元?dú)獯?月

 

由于政策“末班車(chē)”效應(yīng)，3月份廣州二手樓市陷入瘋狂，單月網(wǎng)簽量逾7600套。據(jù)市內(nèi)各大中介公司近期發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告顯示，4月份環(huán)比3月份廣州各區(qū)二手房成交量普遍下跌五六成。不過(guò)，由于“新國(guó)五條”細(xì)則廣州版對(duì)市場(chǎng)影響遠(yuǎn)低于預(yù)期，譬如在開(kāi)征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅和提高房貸門(mén)檻等問(wèn)題上仍懸而未決。中原地產(chǎn)市場(chǎng)部主任黃燕飛分析指出，眼下的二手樓市僵局最快會(huì)在6月份找到出路，“我們翻查過(guò)往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，盡管4月廣州二手房環(huán)比成交量大跌，但與去年6~10月份的單月成交量基本持平。”

 

合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，3月份的一趟政策“末班車(chē)”，不但讓市場(chǎng)上蓄積多時(shí)的剛性置業(yè)需求快速釋放，還提前消化了未來(lái)兩三個(gè)月的“剛需”盤(pán)源和客源。在他看來(lái)，整個(gè)二手樓市現(xiàn)已步入一個(gè)盤(pán)整期，“不僅要重新蓄積買(mǎi)家客戶(hù)，關(guān)鍵是在市場(chǎng)上流通的中小戶(hù)型二手房源也急需補(bǔ)充，保守預(yù)計(jì)需要一個(gè)季度的時(shí)間。”

 

滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，4月廣州二手市場(chǎng)的表現(xiàn)稍遜于業(yè)內(nèi)預(yù)期，除過(guò)度消耗潛在需求外，部分業(yè)主臨時(shí)改變售房初衷，轉(zhuǎn)為中短期持有，也是一個(gè)不可忽視的因素。住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)“暫不改變”、二套房貸尚未收緊，以及一手項(xiàng)目的限售和限簽，令一批業(yè)主看到二手市場(chǎng)仍存在足夠的成交機(jī)會(huì)，故寧愿暫時(shí)收回物業(yè)，待市場(chǎng)有所回暖后再重新放售。業(yè)主方這種心態(tài)的變化，令市場(chǎng)上可流通的有效房源進(jìn)一步減少，最終影響了市場(chǎng)的交投。

 

他預(yù)計(jì)這波調(diào)整期要持續(xù)到5月下旬，能否觸底反彈取決于準(zhǔn)買(mǎi)家的入市意愿及信貸的寬松程度，即使反彈，二手市場(chǎng)的走勢(shì)也是屬于“振蕩回升”格局，至少要到6月之后，才有可能恢復(fù)2012年第四季度的成交水平。

 

新增盤(pán)源少 買(mǎi)家入場(chǎng)難度加大

 

據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份首次置業(yè)買(mǎi)家占比仍多達(dá)65%，而改善型購(gòu)房需求亦占據(jù)27%的市場(chǎng)份額。市場(chǎng)上因20%個(gè)稅執(zhí)行細(xì)則“懸而未決”而凝集了一定量的觀望氣氛，帶投資需求的改善型買(mǎi)家是觀望氣氛比較濃厚的購(gòu)房群體之一，此外，處于觀望的還有長(zhǎng)短線投資購(gòu)房需求。4月新增放售房源量環(huán)比3月下降約兩成多，但房源新增量仍高于今年1、2月的水平。尤其是受“剛需”買(mǎi)家追捧的中小戶(hù)型物業(yè)，供不應(yīng)求的情況更顯突出，此外，受新政細(xì)則影響不大的免個(gè)稅房源，雖然廣受買(mǎi)家青睞，但房源數(shù)量并不多，且業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，價(jià)格堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)反價(jià)的現(xiàn)象。

 

談及時(shí)下二手房的新增買(mǎi)家及盤(pán)源數(shù)量，滿(mǎn)堂紅周峰坦言，由于3月市場(chǎng)的過(guò)度消耗，以及“國(guó)五條”廣州細(xì)則禁止外地來(lái)穗客戶(hù)通過(guò)補(bǔ)繳社保或個(gè)稅取得購(gòu)房資格，4月外地客戶(hù)入市比例有所減少，二手市場(chǎng)進(jìn)入快速調(diào)整通道。

 

業(yè)界聲音

 

調(diào)控不斷 大中介已有“抗體”

 

對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，此番二手樓市調(diào)整期，會(huì)否引發(fā)業(yè)內(nèi)新一輪洗牌以及實(shí)力中介公司的分店布局？

 

合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，自2008年開(kāi)始，市內(nèi)的大型中介公司就已著手一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)對(duì)二手業(yè)務(wù)的補(bǔ)充。因應(yīng)住宅調(diào)控而生的一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)不但放了大型中介公司一條生路，也令他們?cè)诖笮≌{(diào)控不斷的住宅市場(chǎng)上產(chǎn)生“抗體”。

 

以合富置業(yè)為例，限購(gòu)后包括商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)位等一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)最高可占總業(yè)務(wù)的五成，而今年二手樓市相對(duì)活躍，一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)量有所回落，占比介于三四成。這也就不奇怪為何4月份二手樓市成交量急劇萎縮，而其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻還比3月份略有增加了。

 

滿(mǎn)堂紅周峰亦指出，每逢政策出臺(tái)后的調(diào)整期，能借助一二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目維持經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的中介行，在行業(yè)內(nèi)的生存空間會(huì)更大一些，如滿(mǎn)堂紅在4月份的業(yè)績(jī)構(gòu)成中，便有一半來(lái)源于一手商鋪?lái)?xiàng)目的貢獻(xiàn)，外地客戶(hù)無(wú)法進(jìn)入住宅市場(chǎng)的資金，多數(shù)會(huì)流入商用物業(yè)領(lǐng)域。而對(duì)于單純依靠二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)務(wù)為生的中小型公司，即便在買(mǎi)賣(mài)交易淡季可以憑借租賃生意幫補(bǔ)，但從眼下“6張租賃單才抵1張買(mǎi)賣(mài)單”且離下一波租賃旺季還有2個(gè)月的殘酷現(xiàn)實(shí)來(lái)看，其生存環(huán)境較為惡劣，本輪調(diào)整期或會(huì)催生新一輪的行業(yè)洗牌。

 

首置型買(mǎi)家：

 

中低價(jià)筍盤(pán)斷檔 等時(shí)機(jī)不如看需求

 

合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份總價(jià)在100萬(wàn)元及以下的中低價(jià)房源占市場(chǎng)成交約31%的份額，而去年4月份同類(lèi)型物業(yè)占市場(chǎng)成交的47%份額。中低價(jià)房源始終是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)之一。但隨著樓價(jià)的上升，符合此區(qū)間段的房源出現(xiàn)減少的跡象，其占比也越趨下降。

 

持有江南西一套小兩房的陳先生，屬于時(shí)下不少放售市中心小戶(hù)型業(yè)主的典型，他把放盤(pán)價(jià)定在100萬(wàn)元，每當(dāng)有買(mǎi)家要求降價(jià)幅度超過(guò)5%時(shí)，他的回復(fù)永遠(yuǎn)是“那你看看其他房子吧”。陳先生認(rèn)為，與其被大幅壓價(jià)賣(mài)出去，倒不如先租出去，等待合適的價(jià)位再賣(mài)，反正現(xiàn)在這類(lèi)小兩房帶家電一個(gè)月也可租到2000多元。

 

滿(mǎn)堂紅數(shù)據(jù)顯示，2013年4月總價(jià)在100萬(wàn)元(含)以下的房源比例約為56%，比去年同期降低了13個(gè)百分點(diǎn)。總的來(lái)說(shuō)，目前在市場(chǎng)上可供“剛需”客戶(hù)選擇的中低價(jià)房源越來(lái)越少，客戶(hù)或多或少被迫把購(gòu)房預(yù)算提高一到兩個(gè)檔次。

 

眼看二手樓市進(jìn)入盤(pán)源“枯水期”，整體市況趨于淡靜，對(duì)于首置型買(mǎi)家而言，此時(shí)是否為入市良機(jī)呢？中原地產(chǎn)黃燕飛表示，比起3月份多臺(tái)客戶(hù)搶一套房的緊張，眼下出動(dòng)看樓的買(mǎi)家還是有較為寬松的選擇。“不要再期盼二手房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)所謂的‘抄底價(jià)’了，著眼需求，淡季入市才是‘剛需’客戶(hù)應(yīng)有的置業(yè)心態(tài)。”合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明亦表示，“剛需”客尤其是“首置”，現(xiàn)階段若盤(pán)源素質(zhì)“合心水”且價(jià)格處于合理的市場(chǎng)價(jià)內(nèi)，都可以考慮果斷出手。

 

首改型買(mǎi)家：

 

大戶(hù)型盤(pán)比客多 入市時(shí)機(jī)已到

 

相對(duì)于面積在90平方米以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型二手房盤(pán)源緊張，市場(chǎng)上大戶(hù)型盤(pán)源十分充裕。滿(mǎn)堂紅周峰表示，對(duì)于需要通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”或購(gòu)置第二套房的改善型買(mǎi)家，此時(shí)是入市的好時(shí)機(jī)。在經(jīng)歷了3月樓市瘋狂對(duì)“剛需”盤(pán)的消耗，時(shí)下市面上總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元，面積大于90平方米的二手盤(pán)源占據(jù)主導(dǎo)。由于此類(lèi)盤(pán)源選擇較多，這部分業(yè)主的放盤(pán)心態(tài)雖強(qiáng)硬，但其議價(jià)空間卻較中小戶(hù)型的業(yè)主要大一些，出現(xiàn)筍盤(pán)的幾率也比中小戶(hù)型盤(pán)源要多。因此，在接下來(lái)的兩三個(gè)月盤(pán)整期內(nèi)，改善型買(mǎi)家可以積極看樓，或與相熟的中介經(jīng)紀(jì)保持聯(lián)系，隨時(shí)準(zhǔn)備出擊淘筍盤(pán)。