4月廣州二手市場(chǎng)除了過(guò)度消耗潛在需求外，部分業(yè)主臨時(shí)改變售房初衷，轉(zhuǎn)為中短期持有，是一個(gè)不可忽視的因素。

 

能否觸底反彈取決于準(zhǔn)買家的入市意愿及信貸的寬松程度

 

據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年4月全市10區(qū)的二手住宅登記宗數(shù)為15251宗，同比增加260.5%。當(dāng)月是“國(guó)五條”廣州細(xì)則正式執(zhí)行的第一個(gè)月，市場(chǎng)交易量劇減，中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比3月減少四成。滿堂紅市場(chǎng)研究部對(duì)本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，4月份廣州總體（不含南沙、蘿崗）二手住宅成交均價(jià)為17045元/m2，環(huán)比下跌0.3%，同比上升17.2%。租賃市場(chǎng)方面，4月份廣州總體（不含南沙、蘿崗）二手住宅平均租金為42.8元/m2/月，環(huán)比上升0.3%，同比上升11.8%。

 

文/圖：記者王荔玨

 

外地客入市受阻 令成交縮減明顯

 

今年4月官方二手住宅登記備案宗數(shù)跟滿堂紅市場(chǎng)研究部4月初預(yù)測(cè)的一致，超過(guò)1.5萬(wàn)宗，成為廣州有史以來(lái)二手住宅備案宗數(shù)最高的月份，這實(shí)際反映的是3月的買賣情況。而由于3月市場(chǎng)的過(guò)度消耗，以及“國(guó)五條”廣州細(xì)則禁止外地來(lái)穗客戶通過(guò)補(bǔ)繳社?；騻€(gè)稅取得購(gòu)房資格，4月外地客戶入市比例有所減少，二手市場(chǎng)進(jìn)入快速調(diào)整通道。

 

據(jù)滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月滿堂紅廣州分公司新增有效房源數(shù)量比3月減少33.0%，新增有效買家數(shù)量比3月減少29.5%。全市非廣州戶籍的住宅買家比例從3月的69.2%下降到4月的65.8%，其中番禺區(qū)的非廣州籍客戶比例從3月的85.0%下降到4月的76.6%（右表一）。不過(guò)，客戶比例縮減的直觀性還不如成交量縮減的幅度，包括市橋、鐘村、赤崗、員村、金沙洲等板塊因短時(shí)間內(nèi)無(wú)法積累足夠多的外地客戶，導(dǎo)致成交量環(huán)比減少65%以上。全市唯一表現(xiàn)“反常”的是增城的新塘板塊，因不在限購(gòu)范圍內(nèi)，4月成交量環(huán)比增幅超過(guò)六成。

 

觀望心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng) 流通房源減少

 

滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，4月廣州二手市場(chǎng)的表現(xiàn)稍遜于業(yè)內(nèi)預(yù)期，除了過(guò)度消耗潛在需求外，部分業(yè)主臨時(shí)改變售房初衷，轉(zhuǎn)為中短期持有，也是一個(gè)不可忽視的因素。住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)“暫不改變”、二套房貸尚未收緊，以及一手項(xiàng)目的限售和限簽，令一批業(yè)主看到二手市場(chǎng)仍存在著足夠的成交機(jī)會(huì)，故寧愿暫時(shí)收回物業(yè)，待市場(chǎng)有所回暖后再重新放售。業(yè)主方這種心態(tài)的變化，令市場(chǎng)上可流通的有效房源進(jìn)一步減少，最終影響了市場(chǎng)的交投。

 

統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日~8日，經(jīng)滿堂紅促成的二手住宅買賣交易宗數(shù)比4月同期減少近兩成，周峰估計(jì)這波調(diào)整期要持續(xù)到5月下旬，能否觸底反彈取決于準(zhǔn)買家的入市意愿及信貸的寬松程度，但即使反彈，二手市場(chǎng)的走勢(shì)也是屬于“振蕩回升”格局，至少要到6月之后，才有可能恢復(fù)2012年第四季度的成交水平。這段時(shí)間，能通過(guò)一二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目維持經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的中介行，在行業(yè)內(nèi)的生存空間會(huì)更大一些，如滿堂紅在4月份的業(yè)績(jī)構(gòu)成中，便有一半來(lái)源于一手商鋪?lái)?xiàng)目的貢獻(xiàn)，外地客戶無(wú)法進(jìn)入住宅市場(chǎng)的資金，多數(shù)會(huì)轉(zhuǎn)流入商用物業(yè)領(lǐng)域。

 

二手成交新動(dòng)向

 

“證滿5年”物業(yè)成交價(jià)開(kāi)始“反超”

 

自2011年初廣州實(shí)施限購(gòu)政策的同時(shí)，也對(duì)持有5年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅，此舉促使準(zhǔn)買家對(duì)“證滿5年”物業(yè)的追捧程度越來(lái)越高。

 

滿堂紅市場(chǎng)研究部對(duì)2012年至今各個(gè)季度全市二手住宅買賣個(gè)案按原業(yè)主的持有年限劃分，再對(duì)比兩者成交均價(jià)的差距（左下表二）可以發(fā)現(xiàn)，2012年全年四個(gè)季度，“證滿5年”的物業(yè)成交均價(jià)皆比持證不足5年的物業(yè)成交均價(jià)要低，價(jià)格差距最大的是2012年第四季度，達(dá)到974元/m2。而到了今年第一季度，兩者之間的價(jià)差從正數(shù)變成負(fù)數(shù)，其中今年3月“證滿5年”的物業(yè)均價(jià)比不足5年的物業(yè)均價(jià)高出154元/m2，4月“證滿5年”的物業(yè)均價(jià)高出的數(shù)值為466元/m2。

 

對(duì)此，滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，這是由于持有時(shí)間越長(zhǎng)的物業(yè)，原業(yè)主在購(gòu)入該物業(yè)時(shí)所支出的成本越低，2012年廣州的總體二手住宅均價(jià)為15375元/m2，比2007年上漲了1.4倍，但并非所有持有物業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)的業(yè)主都能準(zhǔn)確掌握到這種數(shù)值上的升幅。換而言之，在2007年之前購(gòu)買的物業(yè)，到今年放售時(shí)，一般其單價(jià)都會(huì)比最近兩三年才購(gòu)入的物業(yè)轉(zhuǎn)手單價(jià)要低。

 

不過(guò)，“證滿5年”物業(yè)從2012年一套房子面對(duì)六七個(gè)準(zhǔn)買家，到今年前四個(gè)月一套房子面對(duì)十七八個(gè)準(zhǔn)買家，其成交比例亦由2012年的42.0%上升到今年前四個(gè)月的55.3%，可以判斷其受眾群體已從單一的首次置業(yè)者變成包括“剛需”、改善、投資及投機(jī)在內(nèi)的疊加式對(duì)象。因此，不論政策如何變化，這類物業(yè)的漲價(jià)通道已被打開(kāi)，估計(jì)第二季度這類物業(yè)與不足5年物業(yè)之間的價(jià)差會(huì)進(jìn)一步拉大。