去年火爆的房地產(chǎn)私募基金有進(jìn)一步升溫之勢(shì)。

 

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)8號(hào)文的要求，商業(yè)銀行理財(cái)資金在投資非標(biāo)資產(chǎn)上將受到嚴(yán)格限制。“以前很多房地產(chǎn)信托的資金從銀行資金池流出，就是通過(guò)購(gòu)買收益權(quán)或資產(chǎn)管理公司，8號(hào)文出來(lái)之后類似途徑就少了，房地產(chǎn)基金的需求反而更大了，”德信資本高級(jí)經(jīng)理劉聰對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，8號(hào)文對(duì)私募基金是個(gè)利好。

 

清科研究中心分析師鄭知行指出，2013年央行仍將實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，2月央行重啟公開市場(chǎng)正回購(gòu)，市場(chǎng)流動(dòng)性有所收緊，不利于房企對(duì)信貸的需求。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星亦強(qiáng)調(diào)，銀監(jiān)會(huì)今年將繼續(xù)把房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)作為監(jiān)管工作的重點(diǎn)，加強(qiáng)經(jīng)常性監(jiān)管和專項(xiàng)檢查。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)存在違規(guī)行為的開發(fā)商，將很難再通過(guò)信托方式獲得資金。

 

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)另一種融資渠道，鄭知行認(rèn)為，房地產(chǎn)基金有望在今年迎來(lái)更大發(fā)展空間，隨著公募基金、券商、險(xiǎn)資、銀行理財(cái)紛紛成立針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專項(xiàng)計(jì)劃，具有專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)基金與具有資金優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)存在很多合作機(jī)會(huì)。

 

據(jù)金地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]總裁黃俊燦稱，金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]旗下房地產(chǎn)基金穩(wěn)盛投資目前管理規(guī)模已超60億元，今年還將募集一只美元基金。德信資本董事長(zhǎng)陳義楓向記者透露，德信資本的基金管理規(guī)模目前已經(jīng)超過(guò)30億元，預(yù)計(jì)年底將達(dá)到60億元。

 

不過(guò)，房地產(chǎn)基金仍然存在諸多問(wèn)題。以深圳某房地產(chǎn)基金近期設(shè)計(jì)的一款產(chǎn)品為例，該基金給投資的項(xiàng)目買了一個(gè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。一般來(lái)講，保險(xiǎn)公司賠付只能是樓宇損壞或倒塌等情況，但該基金銷售人員對(duì)投資人講解時(shí)，卻說(shuō)成保險(xiǎn)公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的收益進(jìn)行投保。

 

陳義楓認(rèn)為這明顯存在誤導(dǎo)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)應(yīng)該首先建立自己的品牌并進(jìn)行行業(yè)自律。而管理人的風(fēng)險(xiǎn)控制和投資策略，是其建立品牌的核心。陳義楓認(rèn)為，有足值的資產(chǎn)作為支撐，包括必須有足值抵押物，或者公司整體過(guò)戶等。這是安全性的底線。

 

另一個(gè)重要的問(wèn)題是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)基金出問(wèn)題，往往是流動(dòng)性，因?yàn)樽阒档盅喝菀阻b別，但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不容易鑒別。

 

以另一家在2011年成立的房地產(chǎn)基金為例，其投資的項(xiàng)目在河南某縣有塊地還未拆遷，募集資金用來(lái)做拆遷款，且基金為一年期。陳義楓分析，這就是打算到期之后再募集資金來(lái)還，存在很大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

 

德信資本建立了以流動(dòng)性為核心的投資策略，優(yōu)選省會(huì)及計(jì)劃單列市，謹(jǐn)慎選擇開發(fā)商及交易對(duì)手，以及業(yè)態(tài)和區(qū)位的組合。

 

房地產(chǎn)基金目前存在的第三個(gè)問(wèn)題是，銷售渠道的雜亂和高傭金。很多房地產(chǎn)基金用“又能足值抵押，又能做到高收益”來(lái)吸引人。

 

與開發(fā)商的看法不太相同的是，陳義楓并不太看好三四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，主要是認(rèn)為這些城市缺少有效的購(gòu)買力和承接力，“如果在中大型城市，市場(chǎng)狀況不好的時(shí)候降價(jià)就會(huì)有買家，但三四線城市即使降價(jià)也難以變現(xiàn)。”