- 香港城 【城中版塊】
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問答
上期談及，香港不少人把唐樓當(dāng)作是常用的另類投資工具。和任何的投資工具一樣，如果你在高位買入，那么再有潛力的投資品，也可能會讓投資者得不償失。
唐樓也一樣，由于它的破舊和年代久遠(yuǎn)，實(shí)際上其價格一直沒有一個定論。筆者曾經(jīng)試過請幾家銀行給某個唐樓樓盤估價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，幾家銀行的估價大相徑庭。在這種情況下，投資唐樓就更需要有專門的經(jīng)驗(yàn)判斷，不論是出價還是選址都非常講究。同一個唐樓單位，有經(jīng)驗(yàn)的唐樓投資者可能出的價錢會比那些純用家要便宜幾十萬甚至上百萬港元。
真的會有這么大的差別嗎？
根據(jù)熟悉唐樓價格的地產(chǎn)中介披露的情況，一個全套租金在萬港元左右、位于香港土瓜灣非繁華地區(qū)的唐樓，如果面積有50平方米左右，高層單位的價錢最少也要在250萬～350萬左右?？赡芎芏嗳擞X得奇怪，為什么這個幅度會差別如此之大？這里一方面有地域、街區(qū)和樓層的原因，另一方面還要看投資者與當(dāng)區(qū)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的交情而定。
社區(qū)與樓層影響價格
從地域來看，越是接近商業(yè)區(qū)或是高檔寫字樓的唐樓價格就越高。在香港這個高樓林立的國際都會里，其實(shí)有相當(dāng)多的老社區(qū)，里面都是這些破舊不堪的唐樓。它們極少會引起內(nèi)地游客的關(guān)注，但如果是常住香港的人，卻不可能不接觸到這些樓群。
唐樓往往是被香港人稱為“新移民”的草根群體的天堂。這些新移民不少是通過與港人結(jié)婚或是赴港求學(xué)后定居。由于他們還沒有站穩(wěn)腳跟，在財力上遠(yuǎn)不如那些投資移民，因此這些唐樓往往成為他們的落腳首選地。
同樣是租用一個單人的空間，如果是在有電梯的公寓，目前在香港九龍和港島的商業(yè)區(qū)一帶，5000港元只能分租一個含單人床位的小空間，沒有自己獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房；但如果是唐樓，這個價格有可能租到一個較大的套間，甚至還有可能帶有一個小客廳，唯一不同的只是要爬幾層臟兮兮而且昏暗的樓梯，所以唐樓對新移民和香港中低層社會的吸引力頗大。在一些高檔的寫字樓區(qū)，甚至一些外國雇員也喜歡租住唐樓，覺得這些古樸的樓房更具中國特色。
再從街區(qū)來看，那些有重建價值或是附近已經(jīng)有財團(tuán)開始收購的唐樓，通常價格會較進(jìn)取；而如果唐樓處于較復(fù)雜的區(qū)域，則這個唐樓的價格往往也會被打個折扣。盡管香港治安總體良好，警察也會對這些復(fù)雜的區(qū)域加派更多人手巡邏，但香港人還是會對這種區(qū)域抱以警惕。
再看樓層，和喜歡住四、五層樓的內(nèi)地習(xí)慣不同，香港人最喜歡住的是唐二、三樓，因?yàn)椴恍枰捞叩臉翘?，所以這兩層的租金相對要貴得多，房價也要貴一些。相對來說，最便宜的是頂層，因?yàn)樽饪统艘罉翘?，還有頂樓漏雨及曝曬的風(fēng)險。在香港，唐二樓和唐八樓的價格差個幾十萬上百萬港元很正常。
對于買唐樓的職業(yè)炒家來說，博取高租金回報是首要任務(wù)，因此他們會盡可能地少投入成本，所以會選較高層的唐樓，比如同樣租金收入都是一萬港元，成本投入200萬港元和300萬港元，回報就差了2個百分點(diǎn)。
投資也要講人情
上面說到，投資唐樓還要跟當(dāng)?shù)氐闹薪楦愫藐P(guān)系。為什么呢？這是因?yàn)橥@些中介在該區(qū)居住了10多年，對于哪個樓盤有什么潛在風(fēng)險了如指掌，不僅如此，他們往往跟那些業(yè)主也是老交情，會在第一時間得到“特價盤”的消息——比如某個唐樓的業(yè)主因?yàn)榧依锶卞X需要馬上賣掉老房子應(yīng)急，這時候他們的開價通常會比市價低30%甚至50%，而這個消息，一般是當(dāng)區(qū)的中介第一個得到的。這時候中介給哪個炒家打電話，便等于是給哪個炒家送了30%的折扣。
記得筆者初次在香港置業(yè)時，由于“彈藥”不足，因此特別希望購買一個唐樓單位，然而在看了幾個樓盤之后，發(fā)現(xiàn)叫價都不是很符合心意。后來在和同區(qū)一個唐樓的地產(chǎn)中介林小姐交流時，她很坦率地說，如果不是跟本區(qū)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)很熟悉，在香港很難買到特別便宜的唐樓。
她說，那些精于投資的老唐樓投資客常常能購得比市價低30%的唐樓。為什么？道理很簡單，這些人不單支付更多的傭金給地產(chǎn)代理，更是幾乎隔三差五便會請區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)代理喝午茶。所以每年只有1～3個超便宜的放盤，便會被這些人第一時間得到消息而購入。
林小姐介紹，在2008年爆發(fā)金融海嘯之際，有同區(qū)的唐樓業(yè)主便以比市價低30%的價格放盤，結(jié)果她第一時間通知了一個老炒家，電話交談不到10分鐘，這個炒家便下定買入那間唐樓。如今每月收租近9000港元，回報率近14%；即便不算租金回報率，這個唐樓的市值也翻了一倍多——原因是特區(qū)政府已經(jīng)宣布將會在兩年內(nèi)將該區(qū)納入地鐵網(wǎng)絡(luò)，同時在旁邊的海港興建郵輪碼頭，并且可能會收購全區(qū)的唐樓，以興建大型的住宅區(qū)和商業(yè)中心。
“當(dāng)年那個前業(yè)主的兒子因?yàn)榻鹑谖C(jī)，突然經(jīng)濟(jì)上遇急，為替兒子還債，因此老業(yè)主作價特別便宜，但是條件是必須立刻成交，即不能等那些需要向銀行貸款的買家，這正符合了那些老炒家的條件。”林小姐說。
“我們喜歡把樓賣給那些職業(yè)炒家，因?yàn)樗麄儾幌衲切┵I房自住的人，要看好幾次房子才能決定買不買；這些炒家從來是不看樓的，而且大部分是現(xiàn)款現(xiàn)付。我們一個電話過去，告訴他幾號樓房的第幾層，再說一個價格，基本上他們馬上就能決定要不要買。對于經(jīng)紀(jì)和賣家來說，我們最喜歡這類買家。”她說。
而那些用家，不僅要看樓，而且喜歡東挑西揀，對于用慣電梯的現(xiàn)代人來說，這些地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每次都要爬樓梯，也是不小的考驗(yàn)。
買家不看房子對于中介還有一個很大的便利之處，即一般香港的唐樓都是分成好幾個間隔的，每個套間里會租著不同的租客。即使業(yè)主想賣房子，租客也有理由拒絕讓準(zhǔn)買家進(jìn)門看房。這對那些一定要看完房子才能下決定買的用家來說，是一個較大的風(fēng)險。
最近幾年，筆者也接觸到不少的內(nèi)地投資客，他們希望把資金挪來香港做投資之用。筆者也陪著這些人看過一些樓盤，卻發(fā)現(xiàn)他們往往是站在“剛需”的角度考慮買房的對象，結(jié)果選的往往是一些高價位的新盤。如果單純從地產(chǎn)投資的角度來看，筆者私下認(rèn)為，上述唐樓老炒家的做法可能更值得一學(xué)。
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