繼深圳出臺(tái)商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法以抑制房?jī)r(jià)后，廣州樓市限價(jià)的力度也開始加大。廣州市國(guó)土房管局22日發(fā)布通知：從4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。

 

專家指出，去年以來(lái)廣州更多只是限售高價(jià)盤，但現(xiàn)在限價(jià)政策大有覆蓋所有項(xiàng)目的勢(shì)頭，不管是高中低端項(xiàng)目，只要預(yù)售申報(bào)價(jià)格高于房管局指導(dǎo)價(jià)格，房管局不發(fā)預(yù)售證，顯示政策較此前更為嚴(yán)厲。

 

商品房預(yù)售前要接受價(jià)格指導(dǎo)

 

為貫徹落實(shí)廣州版國(guó)五條細(xì)則，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，市國(guó)土房管局近日向各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》(穗國(guó)房字〔2013〕411號(hào)，下稱《通知》)，就加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格監(jiān)管、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等具體事項(xiàng)提出要求。

 

《通知》要求，從4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。

 

國(guó)土房管局還表示，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省和廣州的房地產(chǎn)調(diào)控政策，做好住房銷售信息的公示，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范從業(yè)，自覺維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序，嚴(yán)禁發(fā)布虛假信息，嚴(yán)禁誤導(dǎo)購(gòu)房人及協(xié)助購(gòu)房人偽造、變?cè)?、虛?gòu)證明材料。

 

《通知》明確各相關(guān)部門將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)巡查監(jiān)管力度，市國(guó)土房管局近期將聯(lián)合工商、物價(jià)等部門開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)查處違反住房限購(gòu)政策違規(guī)銷售、違規(guī)經(jīng)紀(jì)、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為。

 

預(yù)售申報(bào)價(jià)過(guò)高或被禁售

 

值得注意的是，新“國(guó)五條”要求，“預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受政府部門指導(dǎo)的項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證”。對(duì)此，廣州版細(xì)則明確，將引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)。

 

其中，預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的商品住宅項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。已取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，調(diào)整后再予銷售。

 

此外，細(xì)則還指出，將由市國(guó)土房管局牽頭，市工商、物價(jià)、建設(shè)等部門配合，加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)查處違反住房限購(gòu)政策、違規(guī)銷售、違規(guī)經(jīng)紀(jì)、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假?gòu)V告等房地產(chǎn)市場(chǎng)違法、違規(guī)行為。

 

專家解讀

 

廣州“限價(jià)令”全覆蓋

 

“孖生合同”現(xiàn)象或蔓延？

 

針對(duì)上述《通知》，合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江接受羊城晚報(bào)采訪時(shí)表示，該措施是廣州版“國(guó)五條”關(guān)于限售高價(jià)盤的細(xì)化方案，但力度較此前更強(qiáng)。

 

據(jù)了解，今年3月31日出臺(tái)的廣州版國(guó)五條細(xì)則指出，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

 

“去年以來(lái)執(zhí)行的限售政策，更多僅是針對(duì)高端樓盤，是一種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整房?jī)r(jià)，即只對(duì)高端住宅房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，很多人都說(shuō)是‘數(shù)字游戲’。但現(xiàn)在限售政策應(yīng)該是覆蓋所有項(xiàng)目，是整體的、全面的、所有的樓盤的控制，不管你是高中低端項(xiàng)目，只要預(yù)售申報(bào)價(jià)格高于房管局指導(dǎo)價(jià)格，房管局不發(fā)預(yù)售證，因此政策較此前更加嚴(yán)厲”，黎文江認(rèn)為，該措施對(duì)于購(gòu)房的市民來(lái)說(shuō)是有好處的，房?jī)r(jià)不會(huì)升得很高；而對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，房?jī)r(jià)仍然可以上升，并不是要求下降，只是不能上升得太厲害，要控制在一定的上漲幅度內(nèi)。

 

黎文江認(rèn)為，今年一季度廣州房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)22%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)廣州版細(xì)則制定的7-8%的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，接下來(lái)三個(gè)季度廣州房?jī)r(jià)控制的壓力非常大，因此也必須采用強(qiáng)硬手段全方位控制價(jià)格上漲。

 

“孖生合同”現(xiàn)象或蔓延？

 

記者注意到，在最早出臺(tái)“限價(jià)”政策的增城，不少樓盤為了滿足限價(jià)的要求，“裝修合同”、“面積合同”等手段便層出不窮。比如一份購(gòu)房合同加一份裝修合同的情況十分常見：“之前毛坯發(fā)售的多，成交均價(jià)沒超過(guò)政府規(guī)定，不需要簽訂兩份合同。現(xiàn)在帶裝修發(fā)售的價(jià)就會(huì)高出很多，購(gòu)房者在簽合同的時(shí)候，一般會(huì)要求在房屋購(gòu)買合同以外再簽一份裝修合同。”

 

此外，增城部分樓盤還會(huì)把原本預(yù)售證以外的“贈(zèng)送面積”算入賣房的面積里，購(gòu)房者需要為這部分面積買單，但房產(chǎn)證和上報(bào)政府的房?jī)r(jià)中則沒有這部分價(jià)錢，所以可以在維持均價(jià)的基礎(chǔ)上，多賺點(diǎn)錢。

 

黎文江認(rèn)為，由于“限價(jià)”是硬性指標(biāo)，開發(fā)商為了降低預(yù)售申報(bào)價(jià)格，采用一邊毛坯價(jià)、一邊裝修價(jià)的“孖生合同”甚至“多合同”等手段在所難免，預(yù)計(jì)廣州十區(qū)未來(lái)也會(huì)出現(xiàn)類似的現(xiàn)象，但他認(rèn)為房管局接下來(lái)會(huì)有辦法進(jìn)行管制，出臺(tái)相關(guān)措施杜絕這種亂象。