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受訪者：張大偉

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)

根據(jù)“國五條”北京細(xì)則，3月31日以后進(jìn)行的網(wǎng)簽一律適用20%所得稅新規(guī)。即凡能核查到原值的二手房，均按照交易差價的20%征收個人所得稅。近日，來自地產(chǎn)中介公司的消息顯示，4月8日北京網(wǎng)簽恢復(fù)之后，已經(jīng)有了“20%計征個稅”的現(xiàn)實成交記錄。但一些地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，房屋買賣時存在通過做低成交價的方式減少個稅支出。

青評論：國五條北京細(xì)則開始實施后，對北京二手房市場有何影響？

張大偉：網(wǎng)簽恢復(fù)后的第一周，4月8日至14日，北京二手房簽約量僅1716套，跌幅八成，成交價格停漲。1716套中還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。上周一周的網(wǎng)簽量甚至低于3月份一天的簽約量。在3月份，創(chuàng)造歷史最高月網(wǎng)簽43780套后，北京二手房市場明顯進(jìn)入了低谷。相比3月份日均1412套，4月份網(wǎng)簽恢復(fù)后的成交量跌幅超過八成。

青評論：二手房“20%計征個稅”等“國五條”政策，是否會讓需求從二手房市場轉(zhuǎn)移至新建住宅市場？

張大偉：此前有分析指出，“國五條”有利于新房市場，因為二手房交易成本上升，會迫使部分購房者轉(zhuǎn)向新房市場。其實不然，即使二手房20%個稅落地后，新房市場也不會受益。因為目前二手房市場活躍的城市主要為一二線城市，在這些城市中，改善型需求已成為市場主力。通常這些購房者都需要通過賣舊換新來實現(xiàn)住房改善。而二手交易成本上升對舊房出手形成障礙，因此反而會影響到這部分改善需求的釋放。同時，目前各地二手房市場主要集中在中心城區(qū)，而新房供應(yīng)則集中在郊區(qū)，兩者之間并沒有完全的替代關(guān)系。因此，整體來看，“新國五條”對二手房市場影響更大，新房市場也會受到波及。

事實上，在新房市場方面，4月以來，北京熱點簽約的38個項目相比3月全月的簽約均價基本停滯。漲幅在1%以下的達(dá)到了23個，占比達(dá)60%。剔除不同房源預(yù)售影響，八成房源簽約價格都出現(xiàn)了停漲。分析原因，首先，新盤預(yù)售價格被監(jiān)管。目前來看，北京限價政策執(zhí)行最嚴(yán)格，所有項目都被嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售監(jiān)管。其次，一些二手房業(yè)主將房屋出售暫緩，其賣舊換新的改善需求也被抑制。

青評論：如何評價北京近期的樓市調(diào)控政策，政策對北京房價有何影響？

張大偉：相比其他城市，北京“國五條”政策落地力度最大，在保護(hù)自住的前提下，最大力度地打擊了投資投機(jī)需求。在限購限貸的市場基礎(chǔ)下，樓市的主要需求是剛需與改善需求。本輪調(diào)控政策影響最大的是改善型需求。目前，北京新建住宅已經(jīng)停漲。由于北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項目均不允許超過之前或者同區(qū)域價格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數(shù)可售房源價格相比之前持平，也影響了二手房的價格。

北京調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，從目前來看，樓市調(diào)控政策壓力最大的并非二手房市場，反而是新建住宅市場。短期內(nèi)惜售的開發(fā)商可以通過延緩獲得預(yù)售證來捂盤，但在沒有限價房入市稀釋房價的情況下，北京預(yù)售證監(jiān)管的力度不會降低。而如果監(jiān)管時間超過兩個月，各家房企的資金壓力也將明顯加大。所以，預(yù)期在1-2個月的市場博弈后，可能出現(xiàn)部分項目加快預(yù)售。北京的房價3個月內(nèi)零上漲的可能性非常大。預(yù)計北京樓市調(diào)控的效果將是全國最明顯的。