經(jīng)歷了3月份政策前夜的井噴，4月份的樓市沉寂下來，除了個別樓盤低價攬客爆棚以外，業(yè)內(nèi)人士表示，“觀望”又成了樓市主基調(diào)。“但這一觀望態(tài)勢應該不會延續(xù)很久，因為購房人觀望無非就是看看房價還能不能再降點，過了二季度購房人就會發(fā)現(xiàn)價格可能仍舊保持平穩(wěn)，觀望也自然消除。”該人士說。

那么，對于全年北京樓市成交量與價格將可能有何種走勢？《廣廈時代》采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

開發(fā)商現(xiàn)金充裕難降價

“國五條細則落地之后，基本上每個售樓處的來電、來訪量都有所下降，成交速度相較3月也拉長了。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬說。

對此，和裕地產(chǎn)營銷部總經(jīng)理王騫也予以證實，進入4月，該項目日均成交量相比三月日均10套左右有所下降，基本與2月日均2-3套持平。王騫認為，隨著政策落地，購房人心中的觀望情緒確實存在，但是影響有限，更多的還是3月購房人追趕政策腳步，潛在需求有所透支。

天潤福熙大道[最新消息 價格 戶型 點評]營銷總監(jiān)王淇表示，購房人雖有觀望情緒，但是從項目目前的來訪量而言，沒有太大的變化，排號量也在持續(xù)增加，只是購房人置業(yè)顯得沒那么急，主要原因還是期待國五條的實施能夠帶來一些降價的可能。

雖然購房人有所期待，但是多數(shù)開發(fā)商卻表示價格下行不太可能。王淇認為，首先是去年下半年、今年一季度市場上活躍的開發(fā)商出貨量都較大，資金充裕。盡管現(xiàn)在建委嚴格執(zhí)行預售證價格報批不得高于前期產(chǎn)品價格，且不得高于同區(qū)域同類產(chǎn)品最高價，但是由于資金量充裕，開發(fā)商還是有一定的時間與政策博弈，與去年一季度開發(fā)商資金鏈普遍緊張、不出貨就意味著資金鏈斷裂的局面大行徑庭。

“不僅僅是現(xiàn)金充足，主要是開發(fā)商對后市的信心也比較足，如果沒有更多政策出臺的話，三、四季度的價格還是會穩(wěn)重有升的，而且三、四季度成交量也會逐步恢復。所以開發(fā)商不太可能有促銷行為，預計二季度樓市盡管成交量會下降，但價格會保持基本平穩(wěn)。”賈玉鵬說。

供需關系給開發(fā)商信心

有開發(fā)商營銷負責人表示，之所以開發(fā)商對后市持相對樂觀的態(tài)度，關鍵還是強大的需求使然。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京市存量房僅6.4萬套，創(chuàng)2006年以來最低值。

值得一提的是，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，進入4月以來，獲得預售許可證的項目只有3個共計700余套房源。業(yè)內(nèi)人士表示，并不是開發(fā)商多數(shù)開發(fā)商存心捂盤惜售，以房山某項目為例，原本想在4月初就入市，但該項目預售證沒有批下來，無法開盤。而預售證受阻的原因，幾乎所有的項目都一樣，即報批的價格可能明顯高于前期產(chǎn)品或高于同區(qū)域價格水平。“實際上很多開發(fā)商還挺期望開盤的，因為這些樓盤都擁有相對樂觀的客戶積累。”賈玉鵬說。

當然，雖然開發(fā)商不缺現(xiàn)金，但也不愿意長時間不開盤。金科[簡介 最新動態(tài)]集團北京公司運營副總裁許深認為，“大部分開發(fā)商肯定是會采取一些爭取和博弈的辦法，但是不會因此完全改變自身的開發(fā)節(jié)奏。再加上目前活躍在市場上的，多數(shù)是品牌開發(fā)商，預計過不了多久會有更多開發(fā)商調(diào)整申報條件，從而獲得預售許可。”

開發(fā)商博弈價格審批

價格走勢方面，賈玉鵬也認為，由于開發(fā)商后期推的新品，往往相較前期產(chǎn)品在產(chǎn)品品質(zhì)、房源位置等方面都略好一些，所以，盡管建委有價格審批條件前置，但是適當?shù)膬r格浮動也在情理之中。

不過購房人也無需擔心價格有較大的上行波動。許深認為，在老盤推后期的過程中，申報價格原則是不能超過本項目前期的報價，同時不能超過同區(qū)域同類產(chǎn)品的目前售價的最高值這兩個條件前置的條件下，價格基本處于平穩(wěn)態(tài)勢。以望京某熱盤為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目4月預售證相比上一期，最高漲幅1000元，上漲幅度僅2%。

另外，值得一提的是，由于去年下半年土地市場的放量，這些地塊有望下半年入市銷售，而其中不少地塊溢價率都較高，開發(fā)商賠本賺吆喝的可能性也較小。以臺湖板塊為例，樓面價接近15000元/平方米，相當于去年區(qū)域樓盤東亞臺湖印象銷售價格。因此，對于純新盤定價的控制，恐難參考老盤推后期時的價格審批。以同樣是4月拿證的順義中建國際城[最新消息 價格 戶型 點評]，最高報價21000元/平方米，這一價格在該區(qū)域同類產(chǎn)品也屬前列。

珠江地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]營銷副總經(jīng)理劉云岐認為，開發(fā)商為了以高價獲批預售證，除了利用房源位置等固有的附加價值以外，可能還會考慮增加精裝修等方式來提升申報高價的可能性。