短期內(nèi)地方政府難擺脫土地財(cái)政依賴(lài)

北京本月至今僅3樓盤(pán)獲得預(yù)售許可證

就往年新盤(pán)入市的節(jié)奏來(lái)看，4月本是開(kāi)發(fā)商大力推盤(pán)的時(shí)期，但北京的限價(jià)政策打亂了開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃。此前，曾有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)北京4月份將有35個(gè)樓盤(pán)入市，然而，截至記者發(fā)稿，4月至今僅有3個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證。

“北京國(guó)五條細(xì)則落地后，嚴(yán)格的限價(jià)規(guī)定使得預(yù)售證審批速度放緩，導(dǎo)致新盤(pán)入市量大減?，F(xiàn)在我們向住建委報(bào)價(jià)也要小心翼翼，擔(dān)心在住建委那里通不過(guò)。”一家北京房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，限價(jià)手段實(shí)際上只是在紙面上拉低了成交均價(jià)，長(zhǎng)期來(lái)看，不僅不能起到降低房?jī)r(jià)的作用，反而因限制了新盤(pán)供應(yīng)，起到助漲房?jī)r(jià)的作用。

房?jī)r(jià)停漲

由于二手房嚴(yán)征20%的差額個(gè)稅，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)二手房市場(chǎng)將受到較大沖擊，一部分購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向新房。然而，京版“國(guó)五條”細(xì)則中，嚴(yán)厲的預(yù)售監(jiān)管等規(guī)定使一手房市場(chǎng)同樣受到很大影響。

按照北京的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷(xiāo)售平均價(jià)格、當(dāng)月銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)上月銷(xiāo)售平均價(jià)格，已成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比于限購(gòu)，限價(jià)的效果可謂“立竿見(jiàn)影”，在短時(shí)間內(nèi)更能達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，北京38個(gè)簽約項(xiàng)目的均價(jià)相比3月，基本停滯。漲幅在1%以下的項(xiàng)目達(dá)到了23個(gè)，占比達(dá)60%。剔除不同房源預(yù)售影響，8成房源的簽約價(jià)格都出現(xiàn)了停漲。

而在嚴(yán)格的限價(jià)規(guī)定之下，4月的新盤(pán)入市量大減。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月1日至今，北京獲得預(yù)售證的新入市項(xiàng)目為16個(gè)，推出住宅套數(shù)為4521套。北京“國(guó)五條”細(xì)則落地后，僅有望京·金茂府、京投萬(wàn)科新里程[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]、中建·國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]3個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，共計(jì)1087套。而在去年3月到4月15日期間，北京入市的期房項(xiàng)目有24個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)為4863套。

在新盤(pán)入市量銳減的前提下，北京新房成交量環(huán)比大跌了近六成。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月第二周(4.8-4.14)，新建商品住宅(含保障房)成交2845套，與暫停網(wǎng)簽前一周(3月第四周)相比減少11.5%。扣除保障房后的純商品住宅成交2062套，與3月第四周相比減少20.8%，成交量環(huán)比下跌59.4%。

事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)房企而言，如何定價(jià)是首先要考慮的問(wèn)題。“限價(jià)會(huì)使企業(yè)損失一些利潤(rùn)。但是，我們?nèi)韵Ｍ习肽陮⑦_(dá)到預(yù)售條件的樓盤(pán)推出來(lái)，以減少下半年的銷(xiāo)售壓力。”上述房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示。

鏈家地產(chǎn)研究部張旭認(rèn)為，京版“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)使開(kāi)發(fā)商推盤(pán)難度增大，一方面高端樓盤(pán)難以入市；另一方面，普通住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也面臨不能明顯高于前期和周邊同類(lèi)項(xiàng)目的壓力，原本打算近期入市的開(kāi)發(fā)商，需要重新調(diào)整定價(jià)方案。

新盤(pán)供應(yīng)雪上加霜

北京嚴(yán)厲的限價(jià)政策源于其制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

在“國(guó)五條”地方細(xì)則中，只有北京和上海將今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為“基本穩(wěn)定”。不少業(yè)內(nèi)人士坦言，北京此次定下的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度較大，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，北京市政府采用限價(jià)這一手段是迫不得已之舉。

盡管限價(jià)在短時(shí)間內(nèi)能達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的，然而，這種靠“限”的辦法并不被業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，限價(jià)作為一種行政手段，存在種種弊端，開(kāi)發(fā)商是否配合還有待觀察。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，限價(jià)并非長(zhǎng)久之計(jì)，長(zhǎng)期采用限價(jià)手段會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)作用，使市場(chǎng)信號(hào)紊亂，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制喪失。

事實(shí)上，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，政府應(yīng)在增加供應(yīng)量上多下工夫，完成每年的年度供地計(jì)劃，調(diào)節(jié)供需平衡才是長(zhǎng)效的辦法。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年上半年房地產(chǎn)投資增速下滑導(dǎo)致今年新盤(pán)供應(yīng)量減少。而亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前，北京住宅庫(kù)存僅為6.4萬(wàn)套左右，創(chuàng)下自2006年開(kāi)始網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低。

遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]嘉業(yè)研究總監(jiān)孟奇向記者表示：“去年下半年，房地產(chǎn)投資增速才有所起色，而這批投資形成供應(yīng)最快也要在今年下半年，今年上半年新盤(pán)供應(yīng)量本身就比較少。限價(jià)的規(guī)定，使得新盤(pán)供應(yīng)雪上加霜。”