剛需集中入市，樓市價(jià)格應(yīng)聲而漲。18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，3月份青島新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1.0%，同比上漲了1.2%。新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1.0%，同比上漲了1.3%。二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.3%，同比上漲了0.2%。業(yè)內(nèi)分析，受調(diào)控政策造成的心理影響 ，購(gòu)房者搶著在政策落地前入市，新房二手房簽約量高走，導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨之上漲。 

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月份島城新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1.0%，同比上漲了1.2%。新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1.0% ，同比也上漲了1.3%。與去年同季度的新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌相比，今年第一季度的新房市場(chǎng)回暖很明顯，新房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月保持上漲。“新房市場(chǎng)經(jīng)過前兩年的調(diào)控，如今已處在一個(gè)比較穩(wěn)定的階段，新房?jī)r(jià)格不會(huì)大漲大跌，但保持了一種穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說。 

 

二手房方面，二手房?jī)r(jià)格自今年1月份略有回升后，如今依然保持著上漲勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示，3月份，島城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.3%，同比上漲了0.2%。“3月份雖然有很多‘二手豪宅’降價(jià)銷售，但其中大部分的房子都是以前報(bào)價(jià)虛高，所以即使降價(jià)，價(jià)格還是比市場(chǎng)價(jià)格略高，與春節(jié)期間和去年同期的價(jià)格相比也要高一點(diǎn)。”青島鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部殷天逸說。 

 

從分類情況來看，中小戶型新房的價(jià)格漲幅偏高。其中，90平方米及以下的新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲1.4%；90平方米到144平方米的新房環(huán)比上漲1.1%，同比上漲1.2%；144平方米以上的新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1.4%，同比上漲了1.2%。二手房方面，二手住宅面積在 90平方米及以下的環(huán)比上漲了0.3%，同比下降0.1%，90平方米到144平方米的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比同樣上漲了0.3%，同比上漲了0.2%；144平方米以上的環(huán)比上漲0.2%，同比上漲了0.7%。 

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的公告，與2月份相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為3.2%。與去年3月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為11.2%。 

 

二手住宅價(jià)格方面，與2月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有66個(gè) 。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為3.1%。與去年3月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有59個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個(gè)。 

 

■島城樓市·探訪 

 

投資性需求逐漸淡出 

 

“新國(guó)五條”島城實(shí)施細(xì)則4月份開始施行，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么變，樓市的風(fēng)會(huì)往哪個(gè)方向吹？18日，記者探訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，3月份剛需的集中釋放雖導(dǎo)致部分樓盤逆市漲價(jià)，但仍有不少項(xiàng)目主打優(yōu)惠招牌以快速銷售。 

 

購(gòu)房者漸趨冷靜 

 

3月31日，青島版“國(guó)五條”細(xì)則4月出臺(tái)并施行，讓市民對(duì)樓市調(diào)控走勢(shì)的恐慌戛然而止。 

 

“限購(gòu)繼續(xù)，房?jī)r(jià)依舊要控制，保障房供應(yīng)量還會(huì)增多，現(xiàn)在看來，調(diào)控政策仍延續(xù)著去年的方向。”18日，正在市北區(qū)看房的市民張廣昌說，雖然一直在看房，但自己的心態(tài)較之細(xì)則出臺(tái)前已冷靜了不少。和張廣昌一樣，細(xì)則的出臺(tái)讓多數(shù)的購(gòu)房者不再心急如焚。 

 

不過，也仍有不少購(gòu)房者決定不再觀望。“去年就有不少人算賬，說去年不買房，等于一年白打工，今年的房?jī)r(jià)肯定還要漲，所以還是趕緊買了省心。”一位購(gòu)房者說，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上漲。 

 

多位業(yè)內(nèi)人士分析，自2010年限購(gòu)以來，直到去年還有很多剛需購(gòu)房者在觀望，但今年樓市調(diào)控比較穩(wěn)定了，很多剛需購(gòu)房者就忍不住出手了。“今年的改善性房源比去年同期要賣得多，這證明現(xiàn)在改善性房源也成為樓市銷售的重要部分了，所以很多新開盤的房源出現(xiàn)‘樓王’等大戶型，盡管價(jià)格比剛需戶型貴，但也賣得不錯(cuò)。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說。 

 

上月新房成交量同比漲322% 

 

青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，青島新建住宅成交量為14553套，辦公、商業(yè)等項(xiàng)目的成交量則為1039套，全市新房成交量共為15592套。與去年3月份3449套新建住宅成交量相比增加了11104套，漲幅高達(dá)322%。 

 

成交量的高走讓不少開發(fā)商提前完成了今年的銷售目標(biāo)，在加推項(xiàng)目的同時(shí)，開始有了提價(jià)的打算。位于李滄區(qū)的一樓盤在新政出臺(tái)前的均價(jià)是9300元/平方米，而工作人員稱，首批房源已經(jīng)賣完，公司計(jì)劃在5月份加推，預(yù)計(jì)到時(shí)價(jià)格上調(diào)幅度會(huì)在200元到800元不等。而聯(lián)城海岸錦城錦繡園的工作人員也表示，每一期加推的房源因戶型和位置的不同價(jià)格都會(huì)有變動(dòng)，或有上漲的可能。 

 

不過也有不少剛需樓盤在新政推出后適時(shí)推出“促銷”活動(dòng)。城陽(yáng)一樓盤就延續(xù)了3月開始的優(yōu)惠活動(dòng)，比如“5千抵3萬(wàn)”等，而據(jù)工作人員介紹，優(yōu)惠活動(dòng)或?qū)⒊掷m(xù)到五一。 

 

投資性需求淡出 

 

與以往不同，4月份開盤的項(xiàng)目有不少是“全面出擊型”的樓盤，既有套一套二的中小戶型，也不乏套三套四的大戶型。但最受歡迎的還是剛需戶型，4月份島城有部分剛需戶型一推出即被購(gòu)房者搶光。“中小戶型一出來，只要價(jià)格合適，位置較好，很快就被搶光了。”市北區(qū)的德馨筑家項(xiàng)目銷售人員說。 

 

“去年以來的樓市已經(jīng)證明，靠‘炒房’來發(fā)財(cái)已經(jīng)成為過去時(shí)，靠房?jī)r(jià)大幅上漲來實(shí)現(xiàn)投資獲益的機(jī)會(huì)越來越少了。”樓市分析人士張百忍說，受此影響，投資性需求已經(jīng)開始淡出樓市。 

 

他認(rèn)為，隨著2010年初樓市調(diào)控政策的不斷加碼，投資性購(gòu)房的市場(chǎng)空間進(jìn)一步被壓縮，以溫州炒房團(tuán)為代表的投資商，已經(jīng)頻頻爆出資產(chǎn)被套牢的消息。“目前二手房交易稅費(fèi)包括個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、中介費(fèi)等，一套房子如果沒有增值百分之二三十，轉(zhuǎn)讓時(shí)很難實(shí)現(xiàn)贏利。”張百忍說。 

 

“從實(shí)施細(xì)則來看，造成市場(chǎng)恐慌的‘20%差額個(gè)稅征收政策’暫未出臺(tái)，但畢竟已透支太多需求，高位成交具不可持續(xù)性，下行的可能性非常大。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，量跌價(jià)穩(wěn)將是市場(chǎng)大勢(shì)。 

 

樓市走勢(shì)·分析 

 

環(huán)比漲幅明顯縮小二季度房?jī)r(jià)回穩(wěn)有望 

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。延續(xù)前月房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，3月份全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上演全面上漲的行情。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在新建商品住宅的價(jià)格變動(dòng)上，無論是同比還是環(huán)比，3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲的個(gè)數(shù)再次出現(xiàn)了增加，并幾乎接近全部。 

 

均價(jià)環(huán)比漲幅在縮小 

 

盡管2月份房?jī)r(jià)環(huán)比 、同比上漲的城市個(gè)數(shù)已達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的66個(gè)和62個(gè)，但3月份這一數(shù)據(jù)依舊在增加。價(jià)格環(huán)比和同比上漲的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)接近頂峰。 

 

不過，雖然房?jī)r(jià)整體依舊呈現(xiàn)全面上漲的態(tài)勢(shì)，但3月份70個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)的漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的縮小，接近持平。但以北京、上海、廣州、深圳為代表的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅在 3月依舊保持高位，環(huán)比上漲幅度全都超過2%。 

 

政策刺激需求提前釋放 

 

對(duì)于 3月全國(guó)房?jī)r(jià)全線上漲的情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉進(jìn)行了解讀。在他看來，需求集中釋放助漲了3月房?jī)r(jià)。 

 

劉建偉表示，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，潛在購(gòu)房者擔(dān)心實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后政策從緊、購(gòu)房成本進(jìn)一步增加，因而急于入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開發(fā)商隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)價(jià)格，助漲了3月份房?jī)r(jià)。 

 

“3月份是最近數(shù)年來，全國(guó)樓市最動(dòng)蕩的一個(gè)月。”在北京中原房地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉看來，今年的3月，各地都因?yàn)?ldquo;國(guó)五條”細(xì)則的窗口期效應(yīng)出現(xiàn)了成交量?jī)r(jià)上漲。北京等一線城市成交量均出現(xiàn)了超過或者接近歷史最高紀(jì)錄的情況。 

 

“在3月份下半月開始主要城市雖然都對(duì)預(yù)售價(jià)格有所限制，一定程度抑制了新建住宅市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度。但從數(shù)據(jù)看，漲幅依然驚人。”張大偉認(rèn)為，目前整體來看，“國(guó)五條”各地細(xì)則還有深化落實(shí)的可能性。政策的力度也有可能因?yàn)樽罱鞒鞘蟹績(jī)r(jià)走勢(shì)而出現(xiàn)調(diào)整。 

 

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟分析，從3月初國(guó)務(wù)院公布“國(guó)五條”細(xì)則，月底各地才逐步公布地方版實(shí)施意見，中間仍有一段緩沖期，這期間會(huì)有一部分需求釋放，加上前期積累的改善性需求，會(huì)對(duì)成交量?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響。 

 

后期房?jī)r(jià)走勢(shì)有望趨穩(wěn) 

 

在連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)呈現(xiàn)全面上漲的態(tài)勢(shì)之后，未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)將隨著政策的逐漸落實(shí)產(chǎn)生怎樣的變化？ 

 

劉建偉表示，3月底，北京、上海、廣州和深圳等城市相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施細(xì)則，公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，明確將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施和嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策等，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)一步明朗。隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)4月份房?jī)r(jià)走勢(shì)可望趨穩(wěn)。 

 

經(jīng)實(shí)地走訪記者發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，隨著各地細(xì)則的出臺(tái)，政策效果已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)。在廣州，不少售樓處相比一季度已經(jīng)冷清不少，雖然價(jià)格仍未有明顯調(diào)整，但成交數(shù)量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，4月前半月廣州新建商品房網(wǎng)簽不足3000套，環(huán)比上月7600套的總量下降超過20%。 

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，2013年的一季度市場(chǎng)持續(xù)了去年的上升趨勢(shì)，全國(guó)主要城市價(jià)格上漲壓力都已經(jīng)接近或超過2011年限購(gòu)前水平，同時(shí)，漲價(jià)城市數(shù)量持續(xù)增加并接近全線增長(zhǎng)的狀態(tài)，這在一定程度上催生了新一輪的樓市調(diào)控。3月底，北京、上海、廣州、重慶以及合肥、大連等城市相繼出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，未來房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)或發(fā)生逆轉(zhuǎn)。 

 

“不過，與此前一輪限購(gòu)不同，此次調(diào)控政策出臺(tái)的背景雖然是價(jià)格持續(xù)上漲，但市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)是較為合理的剛需和改善性需求。”在張旭看來，從長(zhǎng)期效果看，本次調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)成交的抑制作用并不會(huì)高過限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)產(chǎn)生的效果。另外，雖然各個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲程度不同，住宅成交結(jié)構(gòu)有差異，政策的執(zhí)行情況也會(huì)有差別，但從整體上看，新的調(diào)控政策執(zhí)行后，各城市市場(chǎng)以及價(jià)格變化的趨勢(shì)不會(huì)有太大差別。預(yù)計(jì)70個(gè)大中城市價(jià)格在二季度會(huì)逐漸回歸平穩(wěn)。