地方版“國五條”細(xì)則陸續(xù)出臺，樓市“小陽春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動。中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買賣雙方早已針對政策漏洞，祭出應(yīng)對之策。在二手房市場，假結(jié)婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場，開發(fā)商千方百計(jì)在價格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤。在與政策博弈的過程中，瞞天過海、暗度陳倉、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計(jì)”的戲碼悄然上演。

經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時也被認(rèn)為是對市場形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化，類似的應(yīng)對手段恐怕還將上演。對此，調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行，個別條款還需適時調(diào)整，使之適應(yīng)市場新變化。

暗渡陳倉

補(bǔ)充協(xié)議 內(nèi)藏文章

暗渡陳倉，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動，令敵人難以防備。

“這上面的價格是建委報價，實(shí)際銷售價格以我說的為準(zhǔn)。”在北京西南五環(huán)某知名項(xiàng)目的售樓處，面對標(biāo)識著價格的銷控表，銷售人員這樣向中國證券報記者說。

在她面前的銷控表上，清晰地標(biāo)識著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售總價、銷售單價等信息，不同樓層、不同戶型的房屋價格不盡相同，一些房源還被貼上了“認(rèn)購”、“簽約”等標(biāo)簽。

但在談到實(shí)際銷售價格時，該銷售人員便拋出上述說辭，并表示，若購買該項(xiàng)目，除按照公示價格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報價180萬元的房源計(jì)算，實(shí)際單價將達(dá)到23800元/平方米左右的水平，比申報價格高出3000元/平方米左右。

對于為何要額外支付這30萬元，銷售人員示意銷控表最下方的一行文字：“以上所示價格，不包含補(bǔ)充協(xié)議。”銷售人員還表示，由于項(xiàng)目是精裝修交房，因此在購房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”中，這30萬元將作為裝修費(fèi)用納入購房成本。

然而，對于戶型在87-104平方米的普通住房來說，30萬元的裝修費(fèi)用顯得太過奢侈。不少購房者對此表示質(zhì)疑。

幾經(jīng)追問，銷售人員終于道出實(shí)情：為順利拿到預(yù)售許可證，項(xiàng)目以相對較低的報價通過住建委的審批。但在實(shí)際銷售中，公司認(rèn)為上述報價“低于市場水平”，且“有利潤損失”。因此，便將額外的價格隱藏在“補(bǔ)充協(xié)議”中暗渡陳倉。 雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實(shí)現(xiàn)價格分拆。對于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。

據(jù)悉，類似的營銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對的則是“限價令”。

業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價政策由來已久，這種營銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目不是第一個，也絕不是最后一個。建議政府部門加強(qiáng)對房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。

金蟬脫殼

“樓王”趟路 高開低走

金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時發(fā)覺。

對價格的管控是北京“國五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對報價明顯高于項(xiàng)目前期成交價格和周邊在售項(xiàng)目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

“后期價格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)[簡介 最新動態(tài)]，但對于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對這一強(qiáng)制性條款，仍會感到相當(dāng)不適應(yīng)。

“先開高價盤不就行了！”京城某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目在申報預(yù)售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進(jìn)行申報，就可避免“后期價格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

按照正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售節(jié)奏，首期開盤的項(xiàng)目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，后期項(xiàng)目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。

為規(guī)避政策，該代理機(jī)構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項(xiàng)目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項(xiàng)目申報預(yù)售證，其次再申報戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報。這樣一來，后期項(xiàng)目的開盤價格就不會高于前期。

該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項(xiàng)目獲批預(yù)售資格，后期項(xiàng)目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價格的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的“金蟬脫殼”。

按照北京市的規(guī)定，只要后期項(xiàng)目的預(yù)售價格不會明顯高于前期，項(xiàng)目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對不佳的后期項(xiàng)目在定價時，可向前期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目看齊，從而保證利潤。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價格，這種策略的風(fēng)險在于，首期項(xiàng)目或因報價過高而無法通過審批。“首期"樓王"項(xiàng)目申報時的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項(xiàng)目的出貨預(yù)留空間。”該負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，2010年以來，有不少項(xiàng)目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門加強(qiáng)對預(yù)售價格的管制，就可能造成項(xiàng)目推遲開盤的情況，并影響市場供應(yīng)。