無(wú)任何抵押，僅靠一紙還款承諾，南京在建的首家七星級(jí)酒店——南京涵碧樓就順利融資4億元。
2012年12月1日，新華信托推出了“普天（核心資產(chǎn)并購(gòu)）投資基金集合資金信托計(jì)劃”，計(jì)劃為南京涵碧樓融資，總金額不超過(guò)6億元。據(jù)該信托產(chǎn)品銷(xiāo)售人員介紹，這一項(xiàng)目已融資4億元。
但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述融資沒(méi)有任何抵押物，其還款保證書(shū)究竟能有多大程度的“保證”，目前也未可知，該項(xiàng)融資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
僅靠還款承諾發(fā)行
此前，我國(guó)發(fā)行的絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托，是有抵押或擔(dān)保的，最常見(jiàn)的做法是利用土地或房屋作實(shí)物抵押，此外還可以相應(yīng)的股權(quán)作抵押，并有母公司擔(dān)保。即使是那些自稱“股權(quán)信托”的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，也是有實(shí)物抵押的。
但是，銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，上述信托融資既不以土地作為抵押，也不入股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，僅憑一紙鄉(xiāng)林集團(tuán)的還款承諾書(shū)，來(lái)確保信托到期后的兌付。
對(duì)此，上海市躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，還款承諾書(shū)是一種信用保證，其法律效力低于實(shí)物抵押形式。
曾經(jīng)作為新華普天南京涵碧樓信托項(xiàng)目代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)之一的宜信財(cái)富的投資部投資咨詢總經(jīng)理周磊則透露，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上是一個(gè)資金池的信托項(xiàng)目，總募集額為60億元，分多期發(fā)行，每期投資標(biāo)的不同。雖然說(shuō)明書(shū)上說(shuō)南京涵碧樓的募集總額是6億，但實(shí)際投入多少?zèng)]人知道，因?yàn)楹贤锩娌粫?huì)披露具體的投資去向。
鄉(xiāng)林集團(tuán)是我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的企業(yè)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從該公司官網(wǎng)下載的鄉(xiāng)林建設(shè)事業(yè)股份有限公司及其子公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表中查到，南京涵碧樓是由南京鼎正置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南京鼎正）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而后者的投資主體是注冊(cè)在離岸的金融公司——168投資，鄉(xiāng)林建設(shè)持有168投資的八成股權(quán)。
法律效力尚難確定
上海四方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師吳瓊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，港澳臺(tái)企業(yè)簽署的還款承諾書(shū)，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批才能生效，否則單方面和信托公司簽訂一個(gè)承諾書(shū)是沒(méi)有效力的。
杜躍平也指出，承諾書(shū)的生效，還需要得到鄉(xiāng)林集團(tuán)的批準(zhǔn)。上述還款承諾是否通過(guò)了鄉(xiāng)林集團(tuán)的批準(zhǔn)呢？記者采訪鄉(xiāng)林集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人，后者稱“不知情”。
杜躍平介紹，承諾書(shū)涉及到的這兩個(gè)問(wèn)題，由于臺(tái)灣地區(qū)和大陸之間的差異，打官司不僅流程復(fù)雜，成本也會(huì)很高。
他還告訴記者，由于項(xiàng)目控股公司的注冊(cè)地在薩摩亞這個(gè)國(guó)際金融離岸中心，涉及的法律關(guān)系更為復(fù)雜，需要專業(yè)的涉外律師才能搞懂上述還款承諾書(shū)的效力究竟有多大。在這樣的背景下，投資者需要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，上述信托計(jì)劃的預(yù)期收益率并不高，銷(xiāo)售人員說(shuō)只有8%，而目前市場(chǎng)上在售的各類(lèi)有抵押物的信托產(chǎn)品，收益率一般超過(guò)9%。風(fēng)險(xiǎn)和收益的不相稱，也大大影響了項(xiàng)目的投資性價(jià)比。
看不懂的建筑面積
根據(jù)信托計(jì)劃，南京涵碧樓項(xiàng)目占地面積5萬(wàn)多平方米，總建筑面積23.68萬(wàn)平方米，擬以酒店和寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售收入作為還款來(lái)源。
蹊蹺的是，南京市國(guó)土局的已成交地塊信息顯示，涵碧樓的開(kāi)發(fā)用地——建鄴區(qū)北河口水廠以南地塊，規(guī)劃面積僅為50854.9平方米，最大容積率僅3.1，以此計(jì)算，總建筑面積僅為15.87萬(wàn)平方米。
信托計(jì)劃陳述的建筑面積，為何和實(shí)際差別如此之大？
對(duì)此，該信托計(jì)劃銷(xiāo)售人員未直接回應(yīng)，更多地是向記者強(qiáng)調(diào)臺(tái)灣鄉(xiāng)林集團(tuán)已就南京涵碧樓信托計(jì)劃簽署了還款承諾保證書(shū)。
南京鼎正南京涵碧樓酒店建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)網(wǎng)上公示顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積5萬(wàn)多平方米，總建筑面積26萬(wàn)多平方米，其中地上建筑面積15.77萬(wàn)平方米，地下建筑面積10.53萬(wàn)平方米。
不難發(fā)現(xiàn)，總建筑面積就有三個(gè)數(shù)據(jù)，讓人看不大明白。信托計(jì)劃里面的23.68萬(wàn)平方米，既不是南京市國(guó)土局公開(kāi)信息中可算出的15.87萬(wàn)平方米，也不是環(huán)境影響評(píng)價(jià)網(wǎng)上公示上所寫(xiě)的26萬(wàn)多平方米。
新華信托來(lái)兜底？
如果鄉(xiāng)林集團(tuán)拒絕履行還款協(xié)議，投資者是否會(huì)顆粒無(wú)收？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者的身份咨詢了新華信托一位客戶經(jīng)理，對(duì)方表示：“您放心，項(xiàng)目絕對(duì)沒(méi)有任何問(wèn)題，如果真的出了問(wèn)題，新華信托也一定會(huì)兜底的。”
不過(guò)，翻完新華信托南京涵碧樓項(xiàng)目的全部說(shuō)明，記者也沒(méi)有找到關(guān)于發(fā)生虧損會(huì)由新華信托來(lái)“兜底”的條款。對(duì)此，該客戶經(jīng)理表示，這種條款是不會(huì)寫(xiě)出來(lái)的，但是真的有問(wèn)題，新華信托一定會(huì)出面全權(quán)負(fù)責(zé)。
為此，記者致電新華信托總部，想了解該客戶經(jīng)理所言是否屬實(shí)，但截至發(fā)稿時(shí)也沒(méi)有收到任何回復(fù)。
還有一個(gè)疑問(wèn)是：南京鼎正究竟有沒(méi)有付清上述項(xiàng)目的土地出讓金？
鄉(xiāng)林建設(shè)2012年10月26日的公告顯示，透過(guò)子公司168投資間接投資南京鼎正折合人民幣3億多元，但該地塊的成交價(jià)格是人民幣6.78億元。
就此疑問(wèn)，記者聯(lián)系上鄉(xiāng)林集團(tuán)總部，相關(guān)人士表示，南京涵碧樓項(xiàng)目土地款是否結(jié)清，屬于項(xiàng)目公司自己的事，不便向外界透露。
記者又聯(lián)系了南京市國(guó)土局，一位姓楊的科長(zhǎng)表示，由于涉及商業(yè)機(jī)密，不方便透露土地款到底有沒(méi)有結(jié)清。
如果土地款沒(méi)有結(jié)清，會(huì)不會(huì)使用上述信托計(jì)劃融資來(lái)填補(bǔ)？如果真是這樣，則違反了銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定。2010年，銀監(jiān)會(huì)就曾下發(fā)文件，明文禁止信托資金流向土地儲(chǔ)備，這類(lèi)違規(guī)行為已屢見(jiàn)不鮮。
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