昨日（4月11日），仲量聯(lián)行發(fā)布的2013年第一季度北京房地產(chǎn)市場報告顯示：一季度北京甲級寫字樓需求明顯放緩，寫字樓租金三年來首次下滑。公司北京商業(yè)地產(chǎn)部負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一些金融和專業(yè)服務(wù)的外資租戶已經(jīng)縮減了租賃面積，預(yù)計未來一兩個季度租賃需求依然疲軟，租金繼續(xù)下滑的可能性較大。
甲級寫字樓租金下降
據(jù)統(tǒng)計，北京甲級寫字樓一季度市場平均租金環(huán)比下降2.0%，至每月每平方米337元，為2009年三季度以來首次下降。CBD區(qū)域由于其高昂的租金面臨更大的壓力，租金環(huán)比下降3.7%。另外一些沒有太多租約到期壓力的區(qū)域，租金依然實現(xiàn)了微弱漲幅。
仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部負責人賀睿珂告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，CBD區(qū)域經(jīng)歷了自2006年以來第一次凈吸納量為負值，一些金融和專業(yè)服務(wù)的外資租戶已經(jīng)縮減了租賃面積，而來自汽車和IT行業(yè)的租賃需求則依然強勁。
他說，很多公司在2010年市場吸納高峰時簽訂的租約在2013年面臨到期，而目前市場租金則為三年前的兩倍多，因此很多租戶租約到期時將面臨更加高昂的租金。鑒于空置率可能上升的壓力，一些業(yè)主在租金條款上更加靈活，以維持或者改善目前的入住率水平。
賀睿珂分析說，企業(yè)依然看重北京市場的重要性，但鑒于近幾年寫字樓租金的巨大漲幅，一些租戶正在重新評估辦公空間需求標準。很多寫字樓業(yè)主已經(jīng)意識到市場的這一趨勢變得更加謹慎。預(yù)計未來一兩個季度租賃需求依然疲軟，租金繼續(xù)下滑的可能性較大。
整體來看，一季度北京市場凈吸納環(huán)比和同比均保持上升，但近三分之二的吸納量來自金融街[簡介 最新動態(tài)]區(qū)域79000平方米新竣工的國家開發(fā)銀行自用寫字樓，因此租賃市場實際凈吸納量僅為37000平方米，為2009年以來的最低水平。
國家開發(fā)銀行大廈[最新消息 價格 戶型 點評]為本季度唯一完工的甲級寫字樓項目，使得一季度末北京甲級寫字樓總存量達到630萬平方米。2013年，北京預(yù)計有四個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積合計40.3萬平方米，其中約85%進入租賃市場。
房價或仍將保持堅挺
仲量聯(lián)行稱，新調(diào)控政策的出臺立刻引爆了二手房市場，買家和賣家都不希望承擔新政策下的稅務(wù)成本。三月份北京二手房市場成交量突破4.7萬套，創(chuàng)歷史新高，為二月成交量的4.2倍。
而在其統(tǒng)計的高端住宅一手銷售市場方面，一月和二月共成交1987套高端公寓，這一成交量是去年一季度的2.5倍。
除此之外，一季度前兩個月的價格保持堅挺，平均售價環(huán)比上升1.8%至每平方米42228元，其中70%的在售項目平均售價環(huán)比均有所提高。
針對北京樓市新政對高端住宅的影響，仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)市場研究部負責人陳錦平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，政策將進一步抑制投資需求，二手房成交量將有所下滑。預(yù)計一手住房市場并不會出現(xiàn)明顯弱化，而二手房業(yè)主的負債普遍不高，急于出售物業(yè)的欲望不強，這些都將支撐房價水平。
房價或許還能保持堅挺，但成交恐怕將會跳水。麗茲行鄭海燕說，3月份成交量的空前高漲主要在于政策出臺前的“末班車”效應(yīng)導(dǎo)致，賣方急售，買方急買，“雙急”下促成集中成交。隨著3月30日“國五條”細則的出臺，買方將進入觀望狀態(tài)，二手住宅成交將回歸去年二季度水平。
麗茲行數(shù)據(jù)顯示，3月份高端二手住宅成交量總計901套，環(huán)比上漲352.76%，同比上漲384%，相比近三年以來最高值漲幅超一倍。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主惜售
對于北京版細則中“加強對開發(fā)商管理，提高商品房預(yù)售門檻”的規(guī)定，北京住建委主任楊斌解釋稱，政策的目的不是抑制剛需。恰恰相反，提高預(yù)售門檻將差別化對待，重點是針對商業(yè)和高檔住宅，這部分房屋的預(yù)售門檻要提高，目的是把前些年開發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上。
這無疑也在政策層面封堵了高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資通道，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度北京沒有取得甲級寫字樓或優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易。而2012年全年，北京也只有12宗大宗交易，合計交易金額為92.9億元，較2011年的227.9億元大幅下滑。
但仲量聯(lián)行報告也同時提示了投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的投資欲望，報告稱，盡管寫字樓業(yè)主為了留住現(xiàn)有租戶導(dǎo)致短期市場租金疲弱，但長期市場基礎(chǔ)依然穩(wěn)定，有限的市場供應(yīng)使得空置率維持在比較低的水平。
業(yè)主方繼續(xù)惜售也反映出對北京市場的信心，同時也使得近幾個季度北京投資市場很少有優(yōu)質(zhì)項目可供交易。近期的寫字樓交易也以非中心區(qū)域的自用型寫字樓交易為主，而一些國際投資者則開始探索非中心區(qū)域的投資機會，這一趨勢將在2013年延續(xù)。
仲量聯(lián)行北京投資部負責人龐樹東指出：“缺少可供交易的資產(chǎn)是近幾個季度投資市場交易稀少的重要原因。但投資者依然保持較高的投資興趣，一些潛在交易仍然在商談中。”
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