本報(bào)連續(xù)兩天推出的有關(guān)海爾綠城“億元別墅”的報(bào)道,引發(fā)了市民對于濟(jì)南別墅的關(guān)注。別墅為何“屢禁不止”?濟(jì)南市場號稱別墅的產(chǎn)品多種多樣,究竟什么樣的是真正的別墅?購買別墅的都是什么人?對此,本報(bào)記者進(jìn)行了采訪。
濟(jì)南市場二十多個項(xiàng)目有別墅出售
“濟(jì)南第一別墅區(qū)”、“某某別墅,精英的選擇”……這兩年,類似的別墅廣告在街頭越來越常見,刺激著人們的“眼球”。
近日,海爾綠城“億元別墅”徹底讓濟(jì)南人咂舌,并引發(fā)了對于濟(jì)南房價進(jìn)一步高漲的擔(dān)憂。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),濟(jì)南市推出別墅的開發(fā)商“大有人在”。
據(jù)了解,濟(jì)南市目前推出別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目就有海爾綠城全運(yùn)村、國華東方美郡、御龍灣、中建瀛園、原山九號、九如山莊、藍(lán)石大溪地、天馬相城、九英里灝苑、火炬東第……再加上即將推出別墅的一些項(xiàng)目,保守估計(jì)就有20多家,在濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上占有不小的比例。
從別墅的分布來看,長清區(qū)、南部和東部,是別墅分布最多的,一些市區(qū)的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,在大量興建高層普通住宅的同時,也都“不約而同”地推出了別墅區(qū),并大肆宣傳。
對于這種情況,讓不少人心生疑問,在“禁墅令”三令五申的情況下,尤其是房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲的情況下,濟(jì)南的別墅產(chǎn)品為何如此之多?
別墅上市基本靠打“擦邊球”
“其實(shí)就像你們所報(bào)道的海爾綠城‘億元別墅’一樣,在‘禁墅令’下,濟(jì)南幾乎所有的別墅項(xiàng)目想以別墅報(bào)批根本不可能,基本都是以低層住宅,或者是聯(lián)排住宅的形式規(guī)劃報(bào)批。”濟(jì)南市一家房地產(chǎn)公司的別墅產(chǎn)品策劃師劉先生告訴記者,開發(fā)商在后期的實(shí)際建設(shè)推銷過程中,通過自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì),使得其產(chǎn)品具有“別墅功能”,然后以別墅的形式和價格出售,這就是為什么許多項(xiàng)目都能夠開發(fā)別墅的原因。
“可以這么說,現(xiàn)在濟(jì)南市很多別墅最終成了有著‘別墅功能’的住宅。”劉先生說,開發(fā)商把這類低密度住宅通過“別墅功能包裝”,借助別墅的概念進(jìn)行高價出售。
劉先生的這一說法和省城一家大型設(shè)計(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)別墅設(shè)計(jì)的總工程師的說法頗為接近。
據(jù)這位總工程師介紹,他目前正在為省城南部一開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)別墅產(chǎn)品,“設(shè)計(jì)的是雙拼和聯(lián)排,如果獨(dú)棟,是無法通過審批的。”這位總工程師介紹,這個項(xiàng)目有大批的高層住宅,由于近山,所以開發(fā)商就想開發(fā)別墅,“對他的項(xiàng)目是一個提升。”
作為設(shè)計(jì)別墅的人,這位總工程師對于記者提出的什么才是“別墅”,并沒有給出一個明確的定義,但他告訴記者,其實(shí)別墅主要是通過舒適度和私密性等等特性來體現(xiàn),只要在設(shè)計(jì)上達(dá)到了一定的舒適度,那么開發(fā)商就能作為別墅來出售。
有開發(fā)商把復(fù)式住宅也包裝成“別墅”
目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場上的所謂別墅產(chǎn)品十分多,有雙拼、聯(lián)排,有的別墅多達(dá)“六聯(lián)排”,甚至有的開發(fā)商開發(fā)出的六層的高端復(fù)式住宅,也以“別墅”產(chǎn)品面市。
綜合各種情況看,濟(jì)南許多所謂的“別墅”產(chǎn)品都是以住宅形式報(bào)批,然后后期包裝成別墅產(chǎn)品出售,達(dá)到了避開“禁墅令”的目的,使得目前市場上各類所謂“別墅產(chǎn)品”大行其道。
為了驗(yàn)證上述業(yè)內(nèi)人士的說法,記者也探訪了一些別墅。位于旅游路附近的國華東方美郡,其所力推的產(chǎn)品一直是別墅,號稱“濟(jì)南第一別墅區(qū)”。記者在現(xiàn)場看到,一棟棟的小別墅已經(jīng)建好了,外部裝修已經(jīng)完成,從外觀上看,三層的別墅十分漂亮,工人們正在對小區(qū)各種配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)。
從現(xiàn)場看,該項(xiàng)目的別墅多為聯(lián)排別墅,沒有獨(dú)棟別墅出現(xiàn)。
據(jù)別墅銷售人員介紹,目前在售的十多棟別墅多是聯(lián)排別墅,只有靠山的兩棟為雙拼別墅。聯(lián)排別墅中多為三拼,每套的價格在1000多萬,雙拼的價格在2000多萬。
記者從一棟聯(lián)排別墅的戶型圖上看到,除了有兩個車庫、大露臺以外,像客廳、臥室、餐廳、廚房等的設(shè)計(jì)與普通的大戶型住宅差別并不是特別大,只不過分成三層,面積有幾百平方米,許多人想象中的游泳池等并不具備。
雖然宣傳號稱這是濟(jì)南第一別墅區(qū),但記者查詢相關(guān)的規(guī)劃公示后看到,該項(xiàng)目規(guī)劃審批的都是住宅,住宅的種類中包含了花園洋房、聯(lián)排、大平層、雙拼等。
“是不是別墅,全靠后期開發(fā)商的打造。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
而省城另一別墅項(xiàng)目原山九號的相關(guān)銷售人員告訴記者,項(xiàng)目是以住宅規(guī)劃和審批,“受住宅限購政策影響,家庭有兩套住宅的不能購買。”
◎延伸調(diào)查 相比建高層住宅 別墅的利潤率要高得多
令不少購房者有些“不解”的是,現(xiàn)在對于一些項(xiàng)目來說,賣適合剛需購房者的高層住宅,銷售也很快,開發(fā)商照樣有錢賺,為何他們還都“急于”開發(fā)別墅項(xiàng)目呢?
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,開發(fā)別墅建造成本低、利潤率高等,是開發(fā)商們樂于避禁令大推別墅的主要原因。
有著高端項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)的省城地產(chǎn)營銷經(jīng)理趙先生告訴記者,開發(fā)商大推別墅,有的是因?yàn)樗诘牡貕K在規(guī)劃建設(shè)上有要求,不能建高層,開發(fā)商只能建附加值較高的別墅項(xiàng)目。
同時,別墅作為高端產(chǎn)品,對于提升樓盤的品質(zhì),大有作用,無形之中對整個樓盤的產(chǎn)品銷售和升值都有推動作用,“有了高價別墅放在那,普通住宅肯定便宜不了。”同時,購買別墅的都是一些支付能力較強(qiáng)的高端人群,對于樓盤積累未來客戶也大有益處。
而對于開發(fā)商來說,銷售別墅更直接的一個原因是,相比建造高層住宅,別墅的利潤率其實(shí)更高。
趙經(jīng)理介紹,高層住宅雖然現(xiàn)在賣得很快,但開發(fā)商各方面的成本都比較高,而別墅雖然是高端產(chǎn)品,實(shí)際建造過程中的成本,尤其是相關(guān)配套的成本其實(shí)并不高。
趙經(jīng)理舉了一個例子說,拿銷售了5億的高層住宅來說,可能成本在六成以上;如果賣掉2億元的別墅,成本可能只占三成,相比之下,別墅的利潤率更高。
而對于濟(jì)南來說,以前普通住宅占了絕大多數(shù)份額,高端市場一直沒有發(fā)展,市場上的客戶需求也是現(xiàn)在濟(jì)南別墅大肆興起的原因。
不過業(yè)內(nèi)人士也指出,相比普通住宅,別墅產(chǎn)品雖然價格高昂,但銷售周期相對較長。
買別墅的都是啥人? 七八成是私營企業(yè)主,少量是企業(yè)高管
記者了解到,近年來,濟(jì)南的別墅產(chǎn)品價格翻著番地上漲。省城資深地產(chǎn)評論人士趙魯梁介紹說,前些年濟(jì)南幾百萬的別墅就已經(jīng)是高價了,但現(xiàn)在多數(shù)產(chǎn)品的價格都在千萬元以上,現(xiàn)在甚至出現(xiàn)了上億元的別墅,其上升速度遠(yuǎn)勝于普通住宅。
那么,在濟(jì)南購買別墅的都是什么人呢?
記者在采訪中了解到,目前在濟(jì)南購買別墅的,多是私營企業(yè)主,同時還有一部分是國企高管。相關(guān)人士介紹,濟(jì)南一些大型企業(yè),包括國企的總部不少,其中一些別墅的購買者就是企業(yè)的高端人士。
根據(jù)一家樓市機(jī)構(gòu)對濟(jì)南相關(guān)別墅項(xiàng)目銷售的調(diào)查,在購買者中,七八成都是私營企業(yè)主,少量的是企業(yè)高管。
一位購買了別墅的私營企業(yè)主楊先生告訴記者,自己從事的也是房地產(chǎn)業(yè),購買別墅的主要考慮是地段、環(huán)境、帶小院。
別墅銷售人員蘇女士告訴記者,許多企業(yè)主購買別墅的目的是要做成私人會所。
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