房產(chǎn)稅有廣義和狹義之分。廣義房產(chǎn)稅涉及所有與房產(chǎn)有關(guān)的稅收，既包括流通環(huán)節(jié)的稅收，也包括持有環(huán)節(jié)的稅收；狹義房產(chǎn)稅則僅針對(duì)持有環(huán)節(jié)。1986年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》屬于營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)領(lǐng)域的狹義房產(chǎn)稅，2011年上海、重慶開(kāi)始的試點(diǎn)則是狹義房產(chǎn)稅在個(gè)人住房領(lǐng)域的應(yīng)用。本文主要討論個(gè)人住房的狹義房產(chǎn)稅。

 

房產(chǎn)稅有四大正面效應(yīng)

 

首先，房產(chǎn)稅有利于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。在缺乏房產(chǎn)稅的情況下，房?jī)r(jià)上升對(duì)房產(chǎn)所有者是純粹利好。但當(dāng)房產(chǎn)稅存在時(shí)，更高的房?jī)r(jià)不僅意味著資產(chǎn)增值，也意味著更多的房產(chǎn)稅。同時(shí)，房產(chǎn)稅可以增加投資房產(chǎn)的成本，抑制投資需求。因此，房產(chǎn)稅會(huì)改善房?jī)r(jià)形成機(jī)制，有利于避免房?jī)r(jià)飆升。未來(lái)中國(guó)如果要繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)，一定還會(huì)受到房?jī)r(jià)過(guò)快反彈的制約，房產(chǎn)稅的推出有利于更好的宏觀調(diào)控。

 

但決定房?jī)r(jià)的因素有很多，包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程、貨幣與信貸政策、收入增長(zhǎng)、土地制度等。房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制作用有可能被其它因素對(duì)于房?jī)r(jià)的助推作用所抵消，但不能因此而否認(rèn)房產(chǎn)稅的意義。

 

其次，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配。我國(guó)的收入差距本已處于高位，是國(guó)家長(zhǎng)治久安的嚴(yán)重隱患。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升使得有房者獲得大量財(cái)產(chǎn)性收入，收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大。有房者獲得的財(cái)產(chǎn)性收入既與他們所付出的辛苦和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，也得益于城市土地的稀缺性、公共設(shè)施的建設(shè)和整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于有房者特別是擁有大量房產(chǎn)者征稅，可以減小收入差距。

 

房產(chǎn)稅屬于直接稅。直接稅所占比重偏低是我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的一個(gè)突出問(wèn)題，而以增值稅為代表的間接稅在全部稅收中的占比為70%左右。間接稅具有累退性質(zhì)，即越是低收入階層，實(shí)際的稅收痛苦程度越高，因?yàn)榈褪杖腚A層的恩格爾系數(shù)高，不得不承受基本消費(fèi)品支出所含的間接稅負(fù)擔(dān)。通過(guò)增加直接稅、減少間接稅，也有利于減小收入差距。

 

再次，房產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。對(duì)于想買房自住的人，房產(chǎn)稅會(huì)改變他們的預(yù)期，使他們傾向于購(gòu)買戶型相對(duì)小的房子；對(duì)于把買房作為中長(zhǎng)期投資的人，房產(chǎn)稅會(huì)促使他們將房出租，而不是空置；對(duì)于炒房者，房產(chǎn)稅會(huì)改變市場(chǎng)環(huán)境，他們自然而然會(huì)考慮多炒作中小戶型。隨著住房需求的整體結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商也要更多提供中小戶型，在買地時(shí)出價(jià)也會(huì)謹(jǐn)慎一些。

 

最后，房產(chǎn)稅有利于完善地方稅制。1994年的財(cái)稅改革建立了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配套的分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)政框架，具有歷史功績(jī)。但是省以下至今仍然主要采取復(fù)雜易變、討價(jià)還價(jià)色彩非常濃重的分成制或包干制。這一方面是因?yàn)樨?cái)政層級(jí)太多，另一方面也是因?yàn)榈胤秸疀](méi)有大宗穩(wěn)定的收入支柱，不得不依賴隱性負(fù)債和土地批租。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅有望成為地方政府的主體稅源。

 

對(duì)房產(chǎn)稅的質(zhì)疑多不成立

 

對(duì)于房產(chǎn)稅有不少質(zhì)疑，其中有的并不成立，有的可以被吸收到房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)中去。在批評(píng)者看來(lái)，房產(chǎn)稅的主要問(wèn)題如下：

 

首先，房產(chǎn)稅有可能與土地出讓金構(gòu)成重復(fù)征稅。土地出讓金是國(guó)家憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而房產(chǎn)稅是國(guó)家憑借社會(huì)管理者的政治權(quán)力而收取的稅。“租”與“稅”兩者可以并行不

 

悖。在這方面，英國(guó)是個(gè)很好的例子，同樣一塊地既有租也有稅。不過(guò)英國(guó)的地租按年收取，沒(méi)有包括在房?jī)r(jià)之中，與中國(guó)一次性收取70年地租的土地出讓金還有所不同。

 

其次，房產(chǎn)稅只能對(duì)于私有土地征收，而我國(guó)城鎮(zhèn)土地都為國(guó)有土地。國(guó)有企業(yè)在上世紀(jì)80年代就面臨類似問(wèn)題。當(dāng)時(shí)我國(guó)之所以下定決心對(duì)國(guó)有企業(yè)開(kāi)征所得稅，就是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)有自己相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益，國(guó)有企業(yè)應(yīng)該和其他的市場(chǎng)主體一樣在市場(chǎng)中公平競(jìng)爭(zhēng)。如果按照公有制就不征稅的邏輯，中國(guó)就不該對(duì)國(guó)有企業(yè)征收被稱為直接稅的所得稅。

 

第三，征稅難度大。我國(guó)存在小產(chǎn)權(quán)房等諸多類型的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)形式不一，而且房產(chǎn)價(jià)值難以準(zhǔn)確估計(jì)，不愿交稅的房主不一定能得到有效懲罰。但事實(shí)上，我國(guó)有關(guān)部門已在十個(gè)地方推行了數(shù)年的房產(chǎn)稅模擬評(píng)估，相關(guān)的信息系統(tǒng)、人員培訓(xùn)、評(píng)估軟件和收繳管理等都不存在硬性障礙。

 

第四，房產(chǎn)稅用途不夠清晰合理。只有解釋清楚用途，才能降低征稅阻力。美國(guó)紐約的房產(chǎn)稅原來(lái)只有1%，后來(lái)變成6%，但公眾被清楚地告知了稅收的用途，因此增稅得到了選民支持。不能讓社會(huì)公眾認(rèn)為房產(chǎn)稅是政府變相增加稅負(fù)的手段。

 

最后，上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅收入很少。上海和重慶的試點(diǎn)出于減輕改革阻力的考慮在征收范圍和稅率方面留有不少余地。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不能急于在目前按少數(shù)地方試點(diǎn)情況判斷它的潛力，未來(lái)房產(chǎn)稅的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

 

做好房產(chǎn)稅的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

 

房產(chǎn)稅應(yīng)與所有房地產(chǎn)相關(guān)的稅種乃至整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌考慮，做到有增有減。我國(guó)的宏觀稅負(fù)大體上等于發(fā)展中國(guó)家的平均水平，明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家，但是近年來(lái)財(cái)政收入增速持續(xù)高于GDP，所占比重不斷上升，在一定程度上限制了居民消費(fèi)、打擊了生產(chǎn)積極性?？刂坪暧^稅負(fù)有利于增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力?？煽紤]征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，簡(jiǎn)化和降低過(guò)于繁雜的流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減少對(duì)流轉(zhuǎn)稅的依賴。降低和取消的稅費(fèi)要公開(kāi)透明，向社會(huì)公眾公布。

 

房產(chǎn)稅應(yīng)由中央政府確定稅收原則，由地方政府確定稅率。這樣房產(chǎn)稅既有適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)一性，又能充分考慮不同地區(qū)的差異。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，不能一刀切。應(yīng)充分發(fā)揮地方政府的作用，做到因地制宜。

 

適當(dāng)降低土地出讓金一次性收取情況下的房產(chǎn)稅稅率，避免重復(fù)征稅問(wèn)題，同時(shí)鼓勵(lì)土地出讓金年租制。通過(guò)新老劃斷的辦法，對(duì)于“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”區(qū)別對(duì)待，減少房產(chǎn)稅對(duì)于土地成本的影響。

 

給予農(nóng)村宅基地和基本住房保障以免稅待遇。對(duì)于基本住房保障的確定，可以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，也可以人均住房面積為標(biāo)準(zhǔn)，原則是對(duì)居民的基本住房不征稅或僅少量征稅。

 

房產(chǎn)稅款原則上只在當(dāng)?shù)厥褂?，使用?quán)可放在區(qū)縣一級(jí)政府，并應(yīng)增加透明度。房產(chǎn)稅收入應(yīng)取之于民，用之于民，造福稅收發(fā)生地的百姓。主要用途可由中央政府做出原則性規(guī)定，具體去向可由地方政府定期公布。目前可明確將房產(chǎn)稅用于保障性住房的建設(shè)和維護(hù)。在保障性住房建設(shè)和維護(hù)任務(wù)完成或資金充裕時(shí)，還可參照發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)稅用于提高義務(wù)教育水平，改善衛(wèi)生、治安和自然環(huán)境。使用權(quán)放在區(qū)縣一級(jí)政府既可以保證適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)籌，也可以確保收入能夠在當(dāng)?shù)厥褂谩?/div>