昨晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，北京公積金二套房貸首付比例提至70%，貸款利率為同期1.1倍。在北京市房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有1筆房貸或1條公積金購房提取記錄的房貸申請人，首付比例不低于60%。

 

今日起，借款申請人所購住房通過市住建委房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約的，其貸款業(yè)務(wù)按新規(guī)執(zhí)行。這是國五條出臺后，第一個明確上調(diào)二套房首付比例的地方調(diào)控政策。

 

□公積金新政

 

二套房首付上調(diào)至七成

 

新政：新政根據(jù)職工的住房情況實行貸款差別化，支持職工購買政策性住房和中小戶型首套自住住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮不超過30%，也就是不超104萬元；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，即不超92萬元。根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于本市基本生活費標準。

 

購買經(jīng)適房的低收入職工，貸款額度可不受月收入限制。對于購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的，貸款最高額度不再上浮，也就是最高只可以貸款80萬元。

 

解讀：北京住房公積金中心相關(guān)負責人表示，新政將限制第二套住房貸款。從貸款額度方面，職工購買二套房，貸款最高額度不再上浮，即不超過80萬元；從貸款首付比例和利率方面，購買二套房申請貸款，貸款首付款比例不低于70%。

 

值得注意的是，為保護“賣一買一”的剛需購房者，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。

 

限定高收入職工月還款額

 

新政：公積金根據(jù)職工收入情況實行貸款差別化，限定高收入職工的月還款額。人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。

 

月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額。也就是說，如果借款人月公積金繳存3200元，貸款月最低還款額3000元，也須每月還3200元。

 

此外，借款人在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)北京住房公積金管理中心批準后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。

 

解讀：高收入人群利用公積金貸款購房，月供卻很少的情況將得到改變。相關(guān)負責人表示，新政增加了高收入職工的月還款額，避免高收入家庭長期占用貸款資金，使更多中低收入職工能獲得資金支持。

 

目前依據(jù)的職工月平均工資為北京市2011年度職工月平均工資，即4672元，月平均工資3倍即14016元。這個工資水平還會根據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的變化調(diào)整。

 

對于最低還款額和繳存額的聯(lián)動，相關(guān)負責人表示，這樣可使住房公積金全部用于住房消費，以避免出現(xiàn)高收入職工的住房公積金月繳存額高于月還款額的情況，既體現(xiàn)了制度的公平性，又加快了貸款資金的回流速度。

 

貸款前12月連續(xù)繳足公積金

 

新政：繳存職工有違規(guī)提取、提供虛假材料、嚴重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優(yōu)惠政策，視情節(jié)輕重下調(diào)其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請。對于騙貸、貸后無故不正常繳存住房公積金、無正當理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入信用記錄。此外，申請人原則上申請貸款前12個月應(yīng)足額連續(xù)繳存公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。購買政策性住房的申請人，原則上應(yīng)建立公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。

 

□算賬·二套房

 

總價200萬首付多20萬月供減少千元

 

執(zhí)行新政策后，以一套評估價為200萬元、貸款20年的二手房計算，首付將比政策調(diào)整前多付20萬元，貸款額度相應(yīng)少20萬元。在一般情況下(去掉高收入等因素)，月供每月少約千元，還款總利息少約10萬元。

 

□公積金貸款數(shù)字

 

2012年

 

發(fā)放總額517.19億。貸款量81659筆回收122.44億元

 

2013年

 

計劃發(fā)放400億。

 

注：截至去年12月底，北京住房公積金余額1269.75億元。

 

□觀點調(diào)控最嚴保護首次置業(yè)

 

對于公積金貸款新政，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，公積金貸款占成交量比例中2012年歷史首次突破30%，但今年公積金政策逐漸收緊。相比其他城市，北京調(diào)控力度最大，嚴厲打擊投資投機需求。同時，公積金新政仍保護自住購房，特別保護90平米以下的首套房，有利于保護首套房購房者。

 

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二套房認定標準對在京無房、但有抵押貸款記錄的購房者，仍維持之前的六成首付，在公積金允許范圍內(nèi)，保護了改善型需求。但對于改善型剛需，也就是“賣一買一”的購房者，應(yīng)給予更多政策支持。

 

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“認房又認貸”的認定標準，可能延緩部分資金實力和改善愿望不太強的改善性購房群體購房，對合理的改善性購房需求有誤傷。但對首次置業(yè)者、購小戶型的3A用戶，貸款最高額度可上浮30%，凸顯了對首次置業(yè)人群的優(yōu)惠保障。

 

□釋疑

 

首套自住住房如何認定？

 

A：通過北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他方式調(diào)查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為首套自住住房。

 

借款申請人的月收入如何確定？

 

A：借款申請人月收入原則上按住房公積金月繳存額反推方式確定，繳存單位的離退休職工采用單位收入證明方式確定月收入。也就是說，如果借款申請人的公積金月繳存額為480元，是按月收入的12%的比例繳存的，則可反推出借款人月收入為4000元。

 

高收入借款人月還款額按個人還是家庭算？

 

A:借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%，北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。

 

借款申請人為單身的，月收入在14016元(含)以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%。北京市職工月平均工資將根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)進行調(diào)整。

 

購房家庭夫妻雙方公積金繳存額之和能否大于還款額？

 

A：借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額，即不低于單位繳存部分與個人繳存部分之和。

 

借款申請人為已婚的，月還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和，以保證住房公積金全部用于住房消費。

 

例如，月供最低還款額為4500元，但借款人夫妻雙方公積金月繳存額為5200元的，每月就必須還款5200元。

 

借款申請人每月須保留的生活費是多少？A：借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于北京市基本生活費標準。北京市2013年1月1日起，基本生活費標準每月不低于980元。借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。公積金管理中心將適時根據(jù)標準變化，調(diào)整借款人生活費。