近日各地國五條細(xì)則陸續(xù)出臺，住宅樓市調(diào)控趨緊之勢日益明顯。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)日益成為房企避風(fēng)港。
作為傳統(tǒng)商業(yè)腹地，武漢一直受到商業(yè)地產(chǎn)巨頭青睞，萬達(dá)、華潤、綠地、恒隆、世茂、瑞安、九龍倉……一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)巨頭，近年不斷殺入武漢市場。而漢商、武商、中百、中商等本地商業(yè)集團(tuán)也絲毫未避讓，行業(yè)競爭的激烈程度可見一斑。
“武漢目前商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)屬于散售型，這種商業(yè)模式，后期難以運(yùn)營，不利于整體商圈的定位。”一位熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)的圈內(nèi)人士告訴證券時(shí)報(bào)記者。在他看來，“前期規(guī)劃不足、后期運(yùn)營不善、同質(zhì)化嚴(yán)重”已經(jīng)成為武漢商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)簽，同樣也是諸如武漢的二線城市的通病。
同質(zhì)化加劇
近日，記者來到位于武漢市漢陽漢商銀座，該商業(yè)項(xiàng)目處于鐘家村商圈的核心地帶。然而，這個(gè)2011年開業(yè)的新項(xiàng)目里，除了院線帶來的客流，飲食、零售區(qū)基本看不到多少客流，大部分商鋪門庭冷落。
同樣的案例不少，緊鄰漢口江漢路商圈的寶麗金廣場，通往江邊的一側(cè)，門面已全部清空。在漢口二七路附近，已運(yùn)營多年的漢口東部購物公園仍然人氣寥落，基本淪為周邊居民的一處娛樂廣場。
事實(shí)上，這與當(dāng)?shù)卣昙哟笊谭玫毓?yīng)不無關(guān)系。僅2012年，武漢便成交純商服用地38宗，總占地面積129.6萬平方米。未來5年，武漢將有超過273萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)。
正是如此，武漢商業(yè)結(jié)構(gòu)也正因供應(yīng)而改寫。傳統(tǒng)的武廣、江漢路、中南商圈之外，逐步新增了徐東商圈、光谷商圈、菱角湖商圈等，商業(yè)輻射范圍隨之放大。
“大多數(shù)開發(fā)商都是對綜合體進(jìn)行簡單復(fù)制。”前述人士指出，其招商定位大都集中在普通消費(fèi)群層，但消費(fèi)內(nèi)容并沒有詳細(xì)的區(qū)分，“綜合體缺乏核心競爭力，難以形成消費(fèi)的忠誠度。”
在3月30日召開的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，廣百集團(tuán)董事長荀振英對記者表示，近年來類似于武漢的多數(shù)二三線城市購物中心結(jié)構(gòu)幾乎都差不多，幾乎無一例外地復(fù)制“購物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓”模式，商業(yè)創(chuàng)新性面臨極大挑戰(zhàn)。“某種程度上，這會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間越來越小。”他說。
慢工才能出細(xì)活
正是由于開發(fā)商簡單復(fù)制，近年來，商業(yè)綜合體如雨后春筍般拔地而起，建設(shè)周期也大大縮短。
2009年起，武漢樓市進(jìn)入商業(yè)綜合體的開發(fā)熱潮，此后以年均10個(gè)左右的速度推向市場。目前，武漢商業(yè)綜合體項(xiàng)目已多達(dá)40多個(gè)，在建商業(yè)綜合體多達(dá)35個(gè)，包括鈺龍國際金融中心、武漢水游城、南國中心、和記黃埔老普片項(xiàng)目、武商摩爾城、銀泰城等。
商業(yè)地產(chǎn)大鱷恒隆地產(chǎn)，今年2月斥資33億元拿下位于武廣商圈的一塊核心商業(yè)用地。該公司計(jì)劃在此投資120億元，建設(shè)一個(gè)超級城市綜合體，建筑總面積約46萬平方米，其中包括世界級的購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。
另外，武漢市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)顯示，2011年底武漢商業(yè)營業(yè)面積達(dá)1076萬平方米。去年，武漢銷售商鋪、寫字樓292萬平方米，其中商業(yè)面積超過150萬平方米?？?cè)丝诮?000萬的武漢，目前人均商業(yè)面積已超過1.2平方米，超過香港人均1.1平方米的水平。
“最近不少商業(yè)綜合體從拿地到最后投入運(yùn)營，只花兩年時(shí)間，但這樣一個(gè)在兩年之內(nèi)設(shè)計(jì)好又蓋好的商業(yè)項(xiàng)目，注定要失?。?rdquo;恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗直言。一般而言，即便是位于核心商圈的商業(yè)項(xiàng)目，培育周期也在5、6年左右。
陳啟宗表示，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，就需要考慮各方面因素，絕非照搬住宅地產(chǎn)路數(shù)。“設(shè)計(jì)階段需要耗費(fèi)12-18個(gè)月，沒有一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)能夠在9個(gè)月內(nèi)就把一個(gè)幾十萬平方米的項(xiàng)目設(shè)計(jì)到可以接受（的程度）。”他說。
專業(yè)性欠缺
“在武漢市場，大部分綜合體的開發(fā)商都是由以往純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)過來的，而這些商業(yè)開發(fā)商強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)。”前述熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)人士稱。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)恰恰難以追求快周轉(zhuǎn)。
成功運(yùn)作一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除了前期規(guī)劃定位要符合實(shí)際消費(fèi)需求外，更重要在于后期招商定位和人氣的培養(yǎng)。上述人士稱，多數(shù)住宅類開發(fā)商并不具備這方面的經(jīng)驗(yàn)和人才。
記者發(fā)現(xiàn)，武漢當(dāng)?shù)夭簧匍_發(fā)商將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，更利于投資，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流。然而，這必然會(huì)對后期運(yùn)營帶來困難。“業(yè)主買下商鋪后，會(huì)按照個(gè)人的需求規(guī)劃商鋪。那么，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必然成為‘雜貨店’，破壞整體運(yùn)營的效果。”陳啟宗說。
此外，政府規(guī)劃是開發(fā)商扎堆綜合體開發(fā)的另一個(gè)重要因素。“現(xiàn)在很多地方政府在地塊規(guī)劃中會(huì)明確要求配比一定的商業(yè)。”一位龍頭房企高層人士告訴記者，城市綜合體是對土地價(jià)值的最大利用，但這種商業(yè)比例基本都由各區(qū)自己來確定，導(dǎo)致在各區(qū)交界處，有多個(gè)綜合體出現(xiàn)。比如武漢徐東商圈，周邊除了以往的中商平價(jià)、銷品茂外，還新增了福星惠譽(yù)和東湖春樹里兩個(gè)大型商業(yè)綜合體。
上述房企人士表示，綜合體對于拉動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收等比住宅更有優(yōu)勢，但若能統(tǒng)一規(guī)劃，方可避免同質(zhì)化。
商業(yè)地產(chǎn)“泡沫論”正反雙方大交鋒
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)目前有否泡沫？在3月30日舉行的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，來自投資、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域的企業(yè)家圍繞此話題進(jìn)行了激烈交鋒。
贊同方：局部地區(qū)有泡沫
北京中坤投資集團(tuán)有限公司總裁焦青認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場有泡沫存在。一是區(qū)域化的泡沫，二是結(jié)構(gòu)化的泡沫。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和一個(gè)城市的人口比例、國際化的程度有很大的關(guān)系，現(xiàn)在二三線城市的泡沫可能更大。另一點(diǎn)是結(jié)構(gòu)化泡沫，比如同質(zhì)化，這個(gè)看上去暫時(shí)不錯(cuò)，但是長期看就存在問題，一旦出現(xiàn)問題就是多米諾骨牌效應(yīng)。
零點(diǎn)咨詢袁岳稱，要談商業(yè)地產(chǎn)是否有泡沫，不能僅從數(shù)量上看，而要看質(zhì)的差別。他說：“目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域里，有大量的外行進(jìn)來，做的東西都是與其他企業(yè)同質(zhì)化的項(xiàng)目，能不泡沫化嗎?當(dāng)然，這個(gè)領(lǐng)域的泡沫還沒有那么高，但是再過五年十年，就不一定了。”
反對方：人均面積還不夠
廣百集團(tuán)董事長荀振英則表示，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還沒有泡沫?，F(xiàn)在的問題是很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局不合理，經(jīng)營模式同質(zhì)化?，F(xiàn)在各大城市的購物中心都差不多，餐飲、娛樂、購物，商業(yè)的創(chuàng)新性面臨很大的挑戰(zhàn)。
凱德商用中國首席執(zhí)行官駱偉漢也認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)泡沫還沒有形成。目前國內(nèi)人均商業(yè)面積只有1.2平方米，在購物中心發(fā)達(dá)的國家，比如美國平均面積是2.3平方米，所以還有很大的空間。
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