2012年的最后一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以10.05億元的價(jià)格斬獲北京通州梨園地塊，讓在北京土地市場(chǎng)失意許久的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)終于如愿殺回了根據(jù)地。
這次回歸，華遠(yuǎn)地產(chǎn)選擇的是商業(yè)地產(chǎn)，并且是緊鄰東六環(huán)的商業(yè)項(xiàng)目。
“華遠(yuǎn)正加大力度推動(dòng)集團(tuán)層面的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”3月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 記者采訪時(shí)指出，目前華遠(yuǎn)在青島、西安均有商業(yè)整體推出，而通州的這一商業(yè)項(xiàng)目也將以寫字樓及中高端購(gòu)物中心為主。談及項(xiàng)目未來(lái)的持有情況，該人士表示，目前具體的方案還未確定，但應(yīng)該會(huì)有部分散售，部分自持。
調(diào)控下的商業(yè)突圍
上述負(fù)責(zé)人告訴記者，隨著調(diào)控政策的不斷細(xì)化，華遠(yuǎn)也會(huì)積極調(diào)整和完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，“適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)更加豐富的產(chǎn)品線平衡市場(chǎng)波動(dòng)。”
在3月22日的華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年度業(yè)績(jī)及分紅方案說(shuō)明會(huì)上，任志強(qiáng)描述了他的新規(guī)劃——“在城市化率超過(guò)55%的城市里商業(yè)地產(chǎn)的比重會(huì)增加，我們每年會(huì)根據(jù)資金的需求適度逐步擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的比例。”
年報(bào)顯示，華遠(yuǎn)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30.8億元，同比增長(zhǎng)18%，創(chuàng)下近五年來(lái)的最好成績(jī)。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.41億元，同比增長(zhǎng)16%。值得注意的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)去年的預(yù)收賬款為37.06億元，同比增幅高達(dá)56.94%。
中信建投分析報(bào)告指出：華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年銷售金額同比增長(zhǎng)101%，扣除海信的13億元合同，銷售金額為43億元，根據(jù)公司新一年的營(yíng)銷目標(biāo)，計(jì)劃銷售簽約額增長(zhǎng)20%以上，預(yù)計(jì)2013年公司可售貨值可以達(dá)到95億元左右，在中性的銷售判斷下，預(yù)計(jì)年銷售規(guī)模約67億元。
記者看到，中信建投的研報(bào)同樣指出，土地儲(chǔ)備依然是華遠(yuǎn)的“軟肋”：“隨著優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備結(jié)算進(jìn)入尾聲，未來(lái)毛利率下降不可避免。”
“為了保證北京區(qū)域每年新增的土地儲(chǔ)備，去年我們參加了數(shù)十次土地拍賣。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，華遠(yuǎn)采取的也正是“農(nóng)村包圍城市”的做法，“目前華遠(yuǎn)在北京通州的土地儲(chǔ)備將近50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)近10萬(wàn)平方米。”
上述負(fù)責(zé)人還透露，2013年華遠(yuǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，“公司預(yù)計(jì)2013年全部開復(fù)工面積為220萬(wàn)平方米，其中新開工90.1萬(wàn)平方米，竣工40.8萬(wàn)平方米。”
持有物業(yè)比例暫難提升
2012年12月31日，華遠(yuǎn)競(jìng)得北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊，該地塊建筑面積超過(guò)12萬(wàn)平方米，成交金額為10.05億元，為住宅商業(yè)金融綜合用地。記者從華遠(yuǎn)地產(chǎn)獲悉，該地塊已經(jīng)確定將打造華遠(yuǎn)·銘悅好天地商業(yè)項(xiàng)目，計(jì)劃將于今年下半年入市。
然而對(duì)于通州這一商業(yè)項(xiàng)目最終的持有情況，該負(fù)責(zé)人表示目前還未最終確定，“項(xiàng)目會(huì)有購(gòu)物中心和寫字樓，有一部分會(huì)散售，一部分自持。”
無(wú)論是限購(gòu)、限貸、還是剛落地的“國(guó)五條”細(xì)則，住宅長(zhǎng)期去投資化已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于更多的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)再次被稱為結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大重心。
但受制于商業(yè)項(xiàng)目投資巨大、回款較慢，任志強(qiáng)直言，由于華遠(yuǎn)地產(chǎn)沒(méi)有從公開資本市場(chǎng)上拿到資金，因此還無(wú)法進(jìn)一步擴(kuò)大持有物業(yè)的比例。
這樣的難題同樣困擾著其他的開發(fā)商。
3月21日，在香港召開的2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川表示，2012年北辰實(shí)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)大不如2011年，并且已經(jīng)兩、三年出現(xiàn)持續(xù)下降。
世茂股份首席財(cái)務(wù)官?gòu)埥茉硎?，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)，即使通過(guò)若干年商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)在價(jià)值會(huì)得到大幅度增長(zhǎng)，但由于大宗資產(chǎn)變現(xiàn)的長(zhǎng)期性，依舊會(huì)導(dǎo)致資金的沉淀，他提出，“世茂更多是想通過(guò)低成本融資造血”。
據(jù)記者了解，復(fù)地也通過(guò)與旗下的地產(chǎn)基金智盈投資合作探索投資模式的“升級(jí)換代”。智盈投資董事總經(jīng)理董偉海表示，“通過(guò)對(duì)一些表現(xiàn)不佳但有潛力的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造、租戶重組等方式為物業(yè)重新增值，投資人則以此獲取相應(yīng)的收益回報(bào)。”
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和的苗頭下，商業(yè)地產(chǎn)商的前期策劃及后期展望卻沒(méi)有科學(xué)跟進(jìn)，這為其陷入困局埋下了隱患，“商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，不同于住宅地產(chǎn)。從項(xiàng)目策劃、招商引資及后續(xù)管理等過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)商一定要有創(chuàng)新的意識(shí)。”
對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，至少在現(xiàn)階段，解決地產(chǎn)公司融資的方法只有兩個(gè)：一是以傳統(tǒng)方式，通過(guò)物業(yè)銷售解決資金壓力；二是利用海外的融資平臺(tái)，爭(zhēng)取在海外發(fā)行REITS，獲取足夠的資金。實(shí)際上，更多公司是通過(guò)第一種方式來(lái)解決持有物業(yè)的壓力。
中國(guó)指數(shù)院的數(shù)據(jù)顯示，從2008年~2012年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬(wàn)平方米。在這樣的背景下，通過(guò)出售商用物業(yè)來(lái)持有商用物業(yè)，也變得不是那么容易。大的品牌開發(fā)商由此改變了銷售方法，提升租金的同時(shí)，提升商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。
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