萬通控股董事長馮侖“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實踐。
記者4月2日從萬通地產(chǎn)獲悉，今年上半年，萬通地產(chǎn)將依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為北京中服Z3地塊。萬通方面表示，以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。
“Z3項目的財務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為該項目土地款占整個項目投資資金的一半，所以后續(xù)的資金目前都已經(jīng)解決。”萬通地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)徐曉陽告訴 記者。
預(yù)期年收益率或達20.09%
這已經(jīng)不是萬通“輕資產(chǎn)”的首次嘗試。
據(jù)記者了解，2010年杭州萬通中心股權(quán)信托基金成立，該基金成立規(guī)模為4.3億元，期限為4年，滿兩年時開放贖回，投資人預(yù)期收益率為8%~12%/年。該基金投資標(biāo)的是位于杭州城北城市副中心的一處商業(yè)地產(chǎn)項目，目前該項目已進入銷售回款期。
隨后，萬通地產(chǎn)分別于2011年、2012年在北京、天津成立了萬通中心股權(quán)基金。
萬通地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人對記者表示，北京萬通中心項目同樣使用了“信托+基金”的開發(fā)運營策略。
備受關(guān)注的中服地塊，萬通也將通過基金注入的模式來合作開發(fā)。
2010年12月，北京中服Z3地塊由北京萬通、中金聯(lián)合體以超過25億元的金額中標(biāo)獲得，目前該地塊已奠基動工。
“Z3項目是出租型的商用物業(yè)，2016年底建成。這個項目我們主要是用基金的方式去投的。”萬通地產(chǎn)董事長許立向記者表示。
據(jù)萬通地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)徐曉陽介紹，CBD物業(yè)投資資金規(guī)模大約為13.2億元，期限為5~7年，預(yù)計年收益率為12.57%~20.09%。“2018年物業(yè)價值短期達到峰值時，CBD投資基金將進入逐步退出階段。”徐曉陽補充道。
據(jù)了解，在城市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，萬通地產(chǎn)選擇了與金融機構(gòu)合作投資成立了正奇資本基金管理平臺，分別持股70%與30%，而投資中服地塊Z3項目的基金正是以正奇資本基金平臺發(fā)起成立的。
“輕資產(chǎn)”模式是雙刃劍
“輕資產(chǎn)”模式一直是萬通地產(chǎn)提出要堅持的發(fā)展方向，來自萬通方面的解釋稱，所謂“輕資產(chǎn)”，便是從公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)。這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，并享受土地溢價。
萬通地產(chǎn)主管商用物業(yè)的副總經(jīng)理汪慶宏向記者透露，萬通地產(chǎn)正在籌建萬通房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)投資基金，主要投資于房地產(chǎn)項目的開發(fā)階段，投資項目多位于國內(nèi)一二線城市，部分三線城市高流動性的項目也在范圍之內(nèi)，“投資期限為4年，主要投資模式是，既可由萬通地產(chǎn)持有項目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股項目公司。”
然而，就在越來越多包括中小房企開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之路時，這一發(fā)展模式也被視為是一把“雙刃劍”。
“輕資產(chǎn)的擴張速度會比較快，但更適合良性循環(huán)的公司，否則，租金成本很容易吞噬公司業(yè)績。”一位證券分析人士向記者指出。
上述分析人士向記者表示，近年來萬通地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)一直處于行業(yè)中等水平，而從目前披露的業(yè)績報告來看，“輕資產(chǎn)”的模式很難在短期內(nèi)實現(xiàn)業(yè)績的爆發(fā)增長。
對此，許立表示，即使是在沒有資本注入的背景下，萬通地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)也將保持在50億~60億元的銷售規(guī)模。
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