上海“國五條”細則中的房屋原值如何確定?
上海“國五條”細則已落地，但仍有諸多實際操作性環(huán)節(jié)、問題懸在半空。昨天，北京地稅部門出臺詳細的操作細則，就20%個稅計征、房屋原值確定、裝修費用扣除等核心話題作出明確說明。滬上二手房業(yè)內(nèi)人士透露，上海預計也會參照出臺詳細的相關(guān)操作說明，并于近期將公布。部分區(qū)縣房產(chǎn)交易窗口亦對房屋原值如何確定先期作出了明確。
稅務操作細則正在拿方案
昨天下午16點，記者再次來到位于雅致路上的閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，只見一樓、二樓的交易過戶大廳內(nèi)人頭攢動，付費窗口前還排起了長隊。寫在所有人臉上的，幾乎都是同一種表情——焦灼。
“中介跟我們說，希望我們先把稅給核了，這樣心定一點。 ”本打算將房子買在閔行七寶地區(qū)的廖先生最近沒少跑交易中心，只因自己看中的一套二手房，原房東持有并不滿5年，且非唯一。廖先生與房東都擔心會趕上20%個稅開征，因此將整個交易流程“提速”，特地到交易中心來核稅。 “房東說了，如果這20%的個稅真被他們趕上了，上、下家各承擔一半。 ”
在與普通購房、售房市民的交流中，記者了解到，上海“國五條”細則中關(guān)于20%的個稅如何計征、何時開征，房屋原值究竟如何確定、裝修費用到底該如何剔除等問題，成為眾人關(guān)注的焦點話題。
閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務咨詢窗口的一位工作人員向記者解釋，上海“國五條”細則中提到的計征20%個稅，僅是“國五條”的細則，目前本市稅務部門還沒與之相對應的操作細則，20%的個稅計征目前還沒實行，具體何時開征，目前還不清楚，“只聽說政府在讓稅務部門拿方案。 ”
記者隨后又以普通購房者的身份再次詢問閔行房地產(chǎn)交易中心的有關(guān)工作人員：“如果名下房產(chǎn)擁有年數(shù)不超過5年，或非唯一，售出時個稅該如何收取? ”有關(guān)工作人員表示，如果不是“滿五年、唯一”的房產(chǎn)，其售出后的個稅還是按照原有的計算方式，視不同情況按交易總價的1%-2%，或差額的20%收取，“一般采取的方案都是(稅費)怎么劃算怎么來。 ”
然而，這樣的“劃算”究竟能持續(xù)多久，誰也吃不準。畢竟，上海“國五條”細則中已明確提出：稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
值得注意的是，上海“國五條”細則中未對“滿五、唯一”的房屋是否免征個稅作明確表述，上海稅務部門官方微博“上海稅務”昨天與網(wǎng)民互動時再次重申，根據(jù)國家規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
房屋原值究竟該如何確定、如何核實?記者也就此咨詢了房地產(chǎn)交易中心窗口，相關(guān)工作人員表示，最初的購房發(fā)票、購房合同、契稅完稅稅單，房產(chǎn)擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣，即可判定房屋原值。如果前述資料均無法提供，只能由房管部門通過后臺系統(tǒng)查詢相關(guān)交易記錄，但也不排除一些售后公房等，即使是有關(guān)機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的情況。
個稅計征待解三大問題
“差額征收20%個稅，盡管號稱細則，但依然待進一步細化。 ”上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏昨天在接受采訪時表示，上海“國五條”細則中，一些牽涉到實際操作的細節(jié)，如20%個稅計征的執(zhí)行時間、房屋原值究竟該如何確定等均未公布，這給市場預留了可操作時間和空間。
龔敏指出，要想計征20%的個稅，還存在三大問題亟待解決——
首先，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，“這是否意味著，無法核實房屋原值的仍可按1%-2%的稅率征收?”龔敏認為，細則中并未完全講透，這里面本身存在很大的解釋空間。
其次，“房屋原值”的概念含糊不清。 “如第一次購買的是一手毛坯房，出售轉(zhuǎn)讓的是裝修房，裝修及家具是否納入房屋原值?如果要扣除，該作怎樣的扣除? ”龔敏談到。
再者，細則中提及“出售自有住房”，但龔敏認為，政府未對“自有住房”的定義作明確界定，“除了商品房外，售后公房、經(jīng)濟適用住房等是否納入征收范圍?這些都沒有明確。 ”龔敏表示。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉同樣認為，目前上海“國五條”細則中仍然有多項政策需要政府相關(guān)職能部門予以細化，上海“國五條”細則并非一出臺就劃上“句號”。
“20%二手房個稅何時開征、怎么征? ”付偉認為，個稅新政在此次的細則中未能細化。面對購房者普遍最關(guān)心的個稅的問題，此次上海“國五條”細則的闡述仍然停留在指導性意見層面，如20%個稅計征，市徹是一頭霧水。到底什么時間開始生效?房屋原值不能核實怎么辦?疑團仍有待一一解開。 ”
本市動向
部分“滿五年唯一”住房漲價
記者1日從上海一些二手房中介獲悉，“國五條”地方細則出臺以來，二手房掛牌量基本穩(wěn)定，但一些可免除20%個稅的“滿五年唯一”房源有所漲價。
記者從上海中原地產(chǎn)多家門店獲悉，細則出臺前后，各門店掛牌量和價格無明顯變化，電話咨詢量也沒有顯著增加。
上海中原婁山關(guān)門店經(jīng)理介紹，經(jīng)過3月份的火爆成交，目前門店的房源與客戶都已經(jīng)基本消化。從3月下旬開始，房源掛牌量就下降六成左右。上海于3月30日出臺“國五條”細則，次日門店的掛牌量和掛牌價格并未受明顯影響。上海中原萬體館門店經(jīng)理也表示，細則公布后，門店的電話咨詢量沒有明顯增加，客戶反應也較平淡，目前房源掛牌均價在40000元/平方米左右。
不過，一些可免征20%個稅的“滿五年唯一”房源開始跳價。上海中原地產(chǎn)楊浦中原路門店經(jīng)理蒯乃文介紹，目前板塊內(nèi)“滿五年唯一”房源所剩不多，這些房源可免征20%個稅，房東看到其中差價，就順勢漲價。比如，附近“市光一村”一套55平方米的兩居室房，細則公布前掛牌價133萬元，3月31日房東立馬上調(diào)至145萬元。據(jù)介紹，細則出臺前中原路一帶“滿五年唯一”的房源掛牌均價在24500元/平方米左右，現(xiàn)在已漲至約26800元/平方米。
各地反應
海南不出臺細則 限購政策繼續(xù)
經(jīng)過慎重考慮，海南省決定不出臺專門的“國五條”地方細則，但?？凇⑷齺喸械南拶徴叩葘⒗^續(xù)實施。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳4月1日公布的這一信息。
省住建廳新聞發(fā)言人表示，近段時間，“國五條”政策關(guān)注熱度高，海南省原擬定出臺進一步落實“國五條”的地方細則，但經(jīng)過充分調(diào)研后認為，目前包括“限購”等政策在內(nèi)的海南省房地產(chǎn)調(diào)控主要政策都已落實，若再制定專門“國五條”細則沒有新意。經(jīng)慎重考慮，海南決定不再出臺專門的“國五條”地方細則。
“盡管海南不出臺專門的‘國五條’細則，但海南的限購令將繼續(xù)實施。 ”省住建廳新聞發(fā)言人說，?？?月1日已公布 《海口市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知》，明確將保持?？谑蟹績r基本穩(wěn)定，2013年新建商品住房價格增幅不高于?？谑谐擎?zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。
南昌版41個字 “不如一條微博長”
4月1日，南昌房管局相關(guān)負責人表示，為落實“國五條”，南昌還將會有更明確的細則出臺。
3月31日，南昌房管局于深夜在其官方網(wǎng)站上公布“2013年度新建商品住房價格控制目標”，這則正文只有短短41字的“國五條”細則，被網(wǎng)友吐槽：“不如一條微博長”。
網(wǎng)友的吐槽源于南昌“國五條”細則中并沒有回應備受關(guān)注的 “20%個稅”政策如何執(zhí)行的問題。此外，房價控制目標也和2011年如出一轍。
不僅僅是南昌，大連、合肥、南京、廈門等地也“頗有默契”，在各自的“國五條”細則中對“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”只字未提。
4月1日下午，南昌房管局相關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，3月31日深夜發(fā)布的只是商品房限價公告，落實“國五條”南昌將會出臺更明確的細則。
武漢長沙等地均只談調(diào)控房價
面對國務院的“國五條”細則命題，嚴格的京滬版本是論述作答，“依葫蘆畫瓢”的青島、廈門版本是問答題答案，那么武漢、長沙、貴陽等二線城市的命題作答，則是“微博體”，僅僅只公布了房價控制目標。
4月1日，長沙市政府發(fā)布了《關(guān)于公布長沙市2013年新建商品住房價格控制目標的通知》(以下簡稱通知)明確2013年長沙房價控制目標。
但市民最為關(guān)心的“差額部分征收20%個人所得稅”、“限購”、“限貸”等具體細則問題，長沙依然無解。 “最終的執(zhí)行細則什么時候出要根據(jù)長沙市政府的安排，目前還不清楚具體時間。”長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會一位相關(guān)負責人說。
在這份《通知》中，長沙公布2013年新建商品住房房價控制目標，延續(xù)了大多數(shù)城市的房價控制目標通行模板，不同的是，強調(diào)了“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅”——扣除居民消費價格(CPI)上漲之后的漲幅。
長沙市住建委反饋的信息顯示，“還在研究和征求意見中，具體如何操作，何時啟動，要根據(jù)長沙市政府安排。”
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