多個城市的“新國五條”細則近日出臺，以限購、限價、限貸為核心的行政手段維持高壓，未來房地產(chǎn)“去投機化”趨勢有望延續(xù)，但要真正驅(qū)動住房回歸居住屬性，不僅有待以市場化手段為核心的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，更有賴于經(jīng)濟結(jié)構優(yōu)化調(diào)整，實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”。

 

繼續(xù)強化行政調(diào)控手段是各地調(diào)控細則的共性。在限購方面，擴大限購范圍，嚴格購房資格審核；在限價方面，強調(diào)保持房價基本穩(wěn)定；在限貸方面，提高二套房首付比例，停發(fā)第三套及以上住房貸款?？梢灶A計，剛性政策的剛性落地有望進一步擠壓房地產(chǎn)投資投機泡沫，加速住房市場去投機化。

 

值得注意的是，房價一調(diào)反漲、一放瘋漲的怪現(xiàn)象是否會再現(xiàn)？畢竟，近十年來的經(jīng)驗顯示，過于倚重行政手段、過度壓制購房需求這條老路已走不通，需要跳出“就房論房”的圈子，從更宏大的視野去尋找問題的根本。多年來形成的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟增長模式導致房地產(chǎn)業(yè)成為事實上的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對于高房價與高地價帶來的土地出讓收入、房地產(chǎn)業(yè)對數(shù)十個上下游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模溢出效應、房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的龐大稅費收入極為依賴，不愿下重手調(diào)控樓市。這從部分地方“新國五條”細則對限價目標的模糊處理、售房所得計征20%個稅政策的柔性落地可見一斑。

 

房地產(chǎn)調(diào)控牽一發(fā)動全身，需要財稅、信貸、土地等多項配套制度跟進，更關鍵的則是整個經(jīng)濟體系、經(jīng)濟增長方式的“去房地產(chǎn)化”。首先，改革土地財政，削弱地方財政對房地產(chǎn)的依賴。在未來新型城鎮(zhèn)化進程中，利用土地進行融資仍是地方政府的主要模式，但目前土地“一錘子”買賣方式、龐雜的房地產(chǎn)稅費體系有待改革完善。對此，構建以房產(chǎn)稅、資源稅為主體的地方稅收體系應提上日程，強化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的房地產(chǎn)稅費改革應加速推進，房產(chǎn)稅改革試點應盡快擴圍。其次，培育發(fā)展新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)支撐。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化不能再走“造城運動”的老路，必須在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上摒棄房地產(chǎn)化思路，引導扎堆于房地產(chǎn)業(yè)的資金、人才等要素向其他產(chǎn)業(yè)特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)分流。

 

結(jié)構調(diào)整、制度建設是一項長期性系統(tǒng)工程，非一朝一夕之功。當前必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控從嚴從緊，避免長期性、制度性手段缺位而周期性、臨時性手段失位造成房地產(chǎn)發(fā)展失序。因此，以行政手段的剛性抑制房地產(chǎn)市場的泡沫化發(fā)展——這種方式收縮市場化手段空間，以此換取調(diào)控長效機制建立的時間，有其合理性和必要性，但需警惕“看得見的手”過度越界，導致調(diào)控政策異化。

 

值得重視的是，一些有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制正在構建之中。例如，國務院明確提出，明年上半年出臺不動產(chǎn)登記條例。不少地方細則明確提出加強保障房建設、推進舊區(qū)改造、構建多層次住房體系。我們期待更多的長短結(jié)合政策落地，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，為經(jīng)濟結(jié)構優(yōu)化創(chuàng)造較好的條件，更期待經(jīng)濟結(jié)構優(yōu)化組合拳出手，推進經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”的實現(xiàn)。