在公眾急切等待中，在“國(guó)五條”出臺(tái)一個(gè)多月后，各地在最后的規(guī)定時(shí)間陸續(xù)公布了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則。至此，“國(guó)五條”終于可以落地了。國(guó)五條最厲害的是“賣房征20%個(gè)稅”，比較一下京滬版的執(zhí)行細(xì)則雖有不同表述，但都有具體體現(xiàn)，其短期的結(jié)果可能不會(huì)有多大不同。

 

其實(shí)，早在《個(gè)稅條例》中就明確規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征”，可是在買(mǎi)賣房屋中，人們往往利用無(wú)法確定交易房產(chǎn)的原值，所以無(wú)法計(jì)算房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，于是便按交易總額的1%繳稅?，F(xiàn)在“國(guó)五條”重申此條，并要嚴(yán)格執(zhí)行，促使各地買(mǎi)房人爭(zhēng)搶“末班車”，一個(gè)多月來(lái)二手房市場(chǎng)交易劇增，以至于價(jià)格微微有些下跌。這同時(shí)也刺激了新房市場(chǎng)，因?yàn)樾路坎](méi)有增加交易成本，因此新房市場(chǎng)反而呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。

 

如今“國(guó)五條”的各地執(zhí)行細(xì)則均已塵埃落定，估計(jì)樓市將會(huì)沉寂一段時(shí)期。而在二手房市場(chǎng)冷寂的情況下，新房出售價(jià)格雖會(huì)有小幅上漲，但購(gòu)房者對(duì)二手房?jī)r(jià)格的下跌還抱有希望，因此新房市場(chǎng)也不可能十分活躍。

 

細(xì)分京滬版執(zhí)行細(xì)則之差異，滬版在“賣房征20%個(gè)稅”關(guān)鍵之點(diǎn)上留有多種解釋的余地：“稅務(wù)、房屋管理部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”這當(dāng)然可以理解為任何賣房都得征20%個(gè)稅。相比之下，京版就顯得更為合理一點(diǎn)：“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房免征個(gè)稅”。把免征的條件說(shuō)清楚，一方面保護(hù)了居民改善住房的需求，另一方面也給二手房市場(chǎng)留出了一定空隙。

 

表面看來(lái)，“國(guó)五條”塵埃落定之后，之前的二手房市場(chǎng)活躍和新房市場(chǎng)的漲價(jià)現(xiàn)象都會(huì)消失，年初中國(guó)樓市的“量?jī)r(jià)齊升”也會(huì)有所改觀，不過(guò)在樓市冷寂的表面底下，樓市“量?jī)r(jià)齊升”的潛在壓力仍在積蓄。因?yàn)樵斐赡瓿鯓鞘?ldquo;量?jī)r(jià)齊升”的主要原因是通脹的壓力和目前投資渠道不暢。而這兩個(gè)原因現(xiàn)在依然存在，樓市的“量?jī)r(jià)齊升”的潛在能量猶在。

 

當(dāng)然，無(wú)論有多少爭(zhēng)議，“國(guó)五條”起碼暫時(shí)制止了各地樓市投資投機(jī)商的再次進(jìn)入，暫時(shí)制止了樓市新一輪的瘋漲。筆者現(xiàn)在更關(guān)心各地的執(zhí)行細(xì)則在執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)有哪些副作用，會(huì)否帶來(lái)某些預(yù)料不到的負(fù)面效應(yīng)。如果對(duì)可能出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)沒(méi)有預(yù)判，沒(méi)有針對(duì)性預(yù)防措施，不僅會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)問(wèn)題，如抬高租金和二手房?jī)r(jià)格，還有可能帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題，如假離婚、假結(jié)婚等，會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾和糾紛。因?yàn)樵诠┬璨黄胶獾那闆r下，20%個(gè)稅很容易被轉(zhuǎn)嫁。盡管住建部稱，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，但相關(guān)設(shè)計(jì)上是不是能堵住這個(gè)漏洞還有待觀察。如果二手房交易稅費(fèi)計(jì)入房?jī)r(jià)，就會(huì)抬高價(jià)格。而且，部分人由于承受不起稅費(fèi)，會(huì)轉(zhuǎn)向租房，從而影響租金。還有，能核實(shí)房屋原值的，不排除會(huì)在房屋裝修、房貸利息等價(jià)值評(píng)估方面出現(xiàn)糾紛。不能核實(shí)房屋原值的，可能除北京外，很多地方的執(zhí)行細(xì)則都沒(méi)有明確到底如何征稅，這就有可能造成亂征稅。

 

再比較京滬版、尤其滬版的執(zhí)行細(xì)則，筆者以為其表述為未來(lái)樓市的變化留出了調(diào)控的余地。雖然依筆者之見(jiàn)，二套以上“賣房所得征個(gè)稅20%”可能更合理。當(dāng)然，要根本觸動(dòng)樓市的投資投機(jī)商們，最終還是要啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅?，F(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)方向已很明確了：中國(guó)明年將要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

 

（作者系資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人）