本周三，原住建部政策研究中心主任陳淮來到佛山，就調(diào)控年代房地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)表演講。他表示，調(diào)控是如今的大趨勢(shì)，在所能預(yù)見的短期內(nèi)都不可能取消，也再次重申坊間對(duì)于樓價(jià)泡沫的種種猜測(cè)都并不科學(xué)，中國(guó)的房?jī)r(jià)并不存在泡沫。

此外，他表示，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍談?wù)摰纳虡I(yè)地產(chǎn)過剩實(shí)際是對(duì)城鎮(zhèn)化預(yù)期的短視。長(zhǎng)期來看，商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

不應(yīng)短視商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景

住宅限購(gòu)，似乎給商業(yè)地產(chǎn)開放了一道閘口。近兩年來，全國(guó)多個(gè)地方的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，陳淮表示，難以斷言是否有局部地區(qū)出現(xiàn)過剩，但就全國(guó)范圍來說，并不應(yīng)該短視城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。

他說，事實(shí)證明，對(duì)于城市化、城鎮(zhèn)化的預(yù)期，有99.9%的判斷都是短視的。他舉例稱，當(dāng)初很多人說珠三角有5個(gè)國(guó)際化大機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)已經(jīng)過剩了。然而十年都沒過，廣州機(jī)場(chǎng)三次改擴(kuò)建、深圳機(jī)場(chǎng)兩次改擴(kuò)建，也不夠用，“我們恐怕對(duì)城鎮(zhèn)化的歷史進(jìn)程太缺乏遠(yuǎn)見。”他認(rèn)為，一個(gè)新城區(qū)的培育，確實(shí)需要10～20年的培育期，而中國(guó)大部分地區(qū)的商業(yè)配套并不完善，商業(yè)公有配套還需要和居民生活配套相結(jié)合，“升級(jí)換代的商業(yè)需求在未來會(huì)是急劇增長(zhǎng)的需求。”

不過，雖然商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展很被看好，甚至陳淮也承認(rèn)近十年來說中國(guó)的政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是最為穩(wěn)定的，但他也認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)危大于機(jī)，“散戶投資商業(yè)地產(chǎn)的在國(guó)際上是很少的，通常是大基金大中介來進(jìn)行，因?yàn)樯舫袚?dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)。”他說，開發(fā)商面對(duì)一個(gè)個(gè)散戶賣商鋪，將來的風(fēng)險(xiǎn)也只能由中介來收拾。

房地產(chǎn)仍是支柱不存在泡沫

商業(yè)地產(chǎn)的前景被陳淮看好，而他也同樣堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。他說：“不管承認(rèn)與否，房地產(chǎn)就是支柱產(chǎn)業(yè)。”他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程就是把住在農(nóng)村的群體變成住城市的群體，“擴(kuò)大內(nèi)需提了這么久，不是靠生產(chǎn)，而是靠消費(fèi)，住房的改善就是消費(fèi)升級(jí)的核心點(diǎn)。”而對(duì)于中國(guó)人民來說，生活水平的提高不在于漲工資，在于擁有資產(chǎn)，有產(chǎn)是國(guó)人的普遍訴求，“中產(chǎn)階級(jí)不是指中等收入，而是指有房產(chǎn)。”

此外，對(duì)于此前媒體普遍提及的房地產(chǎn)泡沫，陳淮也再次“舊話重提”。他說：“到今天為止我也不知道什么是泡沫！有人說‘鬼城’是泡沫，有人說‘日光盤’是泡沫，有人說章佳氏泡沫，還有人說降價(jià)是泡沫。”陳淮說，他認(rèn)為這些全不是泡沫，“如果主體需求是為了賣而買，那就是泡沫。主體需求是為了自住而買，那就沒有泡沫可言。”對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，陳淮直言沒有泡沫。

未來十年住房處于短缺時(shí)代

雖然認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫，但陳淮同時(shí)也指出，房地產(chǎn)調(diào)控不可能在短期內(nèi)取消，“在所能夠預(yù)見的期限內(nèi)不可能取消。”他說，很多人說除了房地產(chǎn)以外，沒有投資渠道，但政府絕對(duì)不會(huì)為了沒有投資渠道而出臺(tái)任何政策。

而世聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳勁松則認(rèn)為，限購(gòu)在中期階段可能會(huì)延續(xù)，但長(zhǎng)期來看限購(gòu)也會(huì)有松動(dòng)的可能。

對(duì)于房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，陳淮用了一句話形容，“在10～20年內(nèi)，中國(guó)的住房處于絕對(duì)短缺狀態(tài)。”他說，就好比十個(gè)人吃飯，卻只有八盒飯，必定有兩個(gè)人吃不上飯，“這種短缺不是說漲價(jià)或者降價(jià)就能夠彌補(bǔ)的，所以政府出臺(tái)調(diào)控政策是有必要的，避免坐地起價(jià)，同時(shí)也可以讓更多有急切需要的人能夠優(yōu)先買到。”