“1~100美元，便可以買走一套房子”，這是汽車城底特律打出的最新廣告語。向來嗅覺靈敏的亞洲投資者們早已聞風(fēng)而動，抄底大軍轉(zhuǎn)眼即至。

 

這是在經(jīng)歷了數(shù)十年的衰亡之后，汽車重鎮(zhèn)底特律今日最新的圖景，這個對于美國工業(yè)有里程碑意義的城市，已經(jīng)走到了破產(chǎn)邊緣。美國最具影響力的博客新聞網(wǎng)站赫芬頓郵報(Huffington Post)此前曾登載了一組照片，反映底特律這個城市的衰敗景象。這組照片在網(wǎng)上引起了轟動，創(chuàng)下了20.5萬人次評論的紀錄。但這或許不足為奇，觸目驚心的照片背后，也直擊了當(dāng)代美國的一大焦慮：工業(yè)衰落。

 

早在十年前，底特律中心街區(qū)的“鬼城”就以其白菜價而聞名，如今，這一蕭條氣象已經(jīng)蔓延至市中心方圓十二英里的地段，對政府失望的原住民們成批棄房出走，大方地將城市交給了外來的購樓者。而這些前來“撿便宜”的“幸運兒”們，他們面對的又是怎樣一個城市和未來?

 

谷底的城市

 

曾有不少像山姆這樣的地產(chǎn)投資者試圖將這些代表底特律輝煌年代的建筑翻新出售，但接盤者寥寥，事實證明，這座城市貶值的速度，比人們想象的更快。

 

山姆·卡明斯曾是最篤信底特律樓市能翻盤的投資商中的一個。他是紐約一家房地產(chǎn)投資公司的經(jīng)理，半年前相中位于底特律中心城區(qū)的幾座棄置的辦公樓，那時美國樓市有回暖的苗頭，底特律的房價又值低谷，山姆連價格都沒商量，爽快地入手。而到了最近，他又急著想將這幾座樓出手，最終以低于原價20%的價格成交。

 

在過去的這半年里，山姆曾將它們重新裝潢并改裝成公寓樓，租給在市區(qū)上班的青年人，但至今的入住率不到六成，而這一數(shù)字尚數(shù)可觀，如今底特律市中心寫字樓的空置率已經(jīng)高達56%，照山姆的話說，新建樓盤的速度追不上人口流失的速度。

 

近30年間，底特律流失了超過100多萬居民——占其人口總數(shù)的一大半，尤其是上世紀60年代美國民權(quán)運動引發(fā)的種族對立，令當(dāng)?shù)匕兹擞挟a(chǎn)階級逃離到郊區(qū)，商業(yè)市場也隨之流失，這縮小了底特律的城市稅收基礎(chǔ)。而近年來汽車重鎮(zhèn)地位的喪失，也令底特律的失業(yè)率節(jié)節(jié)攀升，市中心成片的摩天大樓、工廠和住宅荒廢，晚上市內(nèi)的街燈甚至都不能全部亮起來。而如今這一趨勢還在繼續(xù)，根據(jù)CBS(哥倫比亞廣播公司)的報道，在過去29個月的時間里，盡管陸續(xù)有70多家公司在底特律市中心開設(shè)新辦公點，但去年寫字樓的空置率仍回落了0.7%個百分點。

 

這些被廢置的城市建筑中，包括哈德遜百貨商店——曾經(jīng)是全美最大的百貨商店。要拆除這些巨大建筑物的費用也是驚人的，甚至超過1000萬美元，因此許多建筑就被空置下來，有些甚至已經(jīng)廢棄了超過30年。

 

曾有不少像山姆這樣的地產(chǎn)投資者試圖將這些代表底特律輝煌年代的建筑翻新出售，但接盤者寥寥，事實證明，這座城市貶值的速度，比人們想象的更快。

 

如今底特律市區(qū)的中心地帶——伍德沃得大街周圍6個街區(qū)的范圍內(nèi)已經(jīng)成為城市探險者眼中最具誘惑力的地方。一位城市探險者在博客中寫道：“在底特律長大，你整天看見這些被木板封死、被柵欄圍著的建筑物，雖然沒有生氣，但對里邊的世界你仍然會充滿了好奇。”

 

而在中心街區(qū)外圍的12個住宅街區(qū)，也在過去的十多年里飛快凋零。白人和受過教育的黑人不斷搬往更遠的郊區(qū)和衛(wèi)星城，在這些離去的身影背后，留下了一個充滿止贖房屋、高犯罪率、難以提供基本服務(wù)和履行養(yǎng)老金義務(wù)的城市。2012年，底特律因為這諸多負面因素，被《福布斯》評為“美國最悲慘城市”。

 

隱藏的購房成本

 

事實上，底特律的房價看似白菜價，但其背后隱含了許多高于房價本身的隱性成本，對于那些外來的購房者而言，有能力去抄底，也的確不等于有能力在底特律生活下去。

 

也是直到最近，底特律樓市才一躍又成為美國房地產(chǎn)市場的熱門話題。如今，1~100美元/平方米的房屋銷售廣告，在底特律沉寂已久的住宅市場上顯得格外搶眼。但房地產(chǎn)業(yè)界的明白人都知道，這廣告的主要對象并不是本地美國人。

 

房產(chǎn)中介人肖恩最近的手機都快被打爆了，以前他從沒有接到如此多來自外州的委托人打來的電話。而最近兩個月以來，他接待的80%的委托人都來自外州，甚至許多來自亞洲、南美和阿拉伯地區(qū)，讓肖恩百思不解的是，如今底特律的房價比過去幾年也便宜不了多少，甚至官方的數(shù)據(jù)還漲了0.7%，但買的人卻一夜間倍增了。

 

事實上，底特律市區(qū)近十年的樓市一直低迷，美國媒體在2008年金融危機期間就曾登出了底特律1美元售樓的大幅圖片，而在過去的八個月間，美國樓市持續(xù)升溫，有望成為美國當(dāng)前經(jīng)濟新的增長極，紐約、鳳凰城[最新消息 價格 戶型 點評]和加州灣區(qū)的上空都飄溢著刺激樓市的輿論。美國《商業(yè)周刊》就曾撰文分析，借著這股東風(fēng)，令那些對美國經(jīng)濟重燃信心的國際投資者重新注資美國樓市，并不是沒有可能。這其中房價最為低廉的底特律，則優(yōu)先得到了更多關(guān)注。

 

在肖恩接待的委托人中，也有許多來自美國本土的房產(chǎn)投資商，在過去一年的時間里，一位來自加州的委托人就花費了500萬美元(約合3100萬元人民幣)在底特律近郊購買了1000多所房產(chǎn)。也有不少人一出手就購下幾十處甚至上百處房產(chǎn)，但他們大多數(shù)將其再翻倍轉(zhuǎn)賣給來自世界各地的投機商。

 

那些標(biāo)價1~100美元/平方米出售的空屋，已然成了底特律房屋交易市場上最炙手可熱的房源。但最終的買主里，卻極少有美國本地人，這也是讓肖恩最為頭疼的事情。外國的購房者幾乎無法在美國申請貸款，即便申請到貸款，利息也比本地人高得多。而這些廉價房有相當(dāng)一部分是銀行放出的止贖房，買家購買后還需繳清各種此前拖欠的稅費。但對于這些，海外委托人卻知之甚少，肖恩就遇到不少海外的委托人購房合同簽了幾天就變卦的。

 

事實上，底特律的房價看似白菜價，但其背后隱含了許多高于房價本身的隱性成本，底特律市的房子多是木頭建的，且修建年代較早，后續(xù)的維修成本很高，買下這樣的房子，維修費可能是房價的幾倍。底特律的房產(chǎn)稅也不低，大約是估價的2%~4%，有些房屋一年的房產(chǎn)稅可能要上千美元。作為房產(chǎn)稅憑據(jù)的房屋估值，一般卻由政府評估，政府估價一般相對較高?；?000美元買的房子，政府都可能估價30萬美元，因而房產(chǎn)稅自然就成了一筆不小的費用。

 

在諸多購房隱性成本之中，海外購房者往往最容易忽略的，還有當(dāng)?shù)孛绹俗顬榭粗氐木幼〕杀?，在底特律?3英里以內(nèi)的市區(qū)全是貧窮的區(qū)域，安全差、環(huán)境亂，即便不是自住，買下作為投資，其升值潛力也會為這個街區(qū)所拖累;而13英里以外的許多衛(wèi)星城環(huán)境卻不錯，房價也不比美國其他繁榮地區(qū)的平均房價低。

 

對于那些外來的購房者而言，有能力去抄底，也的確不等于有能力在底特律生活下去。底特律市區(qū)如今已為黑幫所盤踞，槍支泛濫，毒品交易橫行，當(dāng)?shù)厝嗽诖蠼稚祥_車從來不開窗戶，且非紅燈不停。曾有媒體報道，底特律許多業(yè)主購買房屋后難以容忍街區(qū)環(huán)境，因此在購買房屋保險后故意縱火燒毀自家房屋，拿到保險金便逃離城市，而廢棄的房屋因此又成為一個流浪漢的容身之地。

 

據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，底特律樓市仍有25%的需求缺口，而這些需求，卻主要集中于底特律郊區(qū)的衛(wèi)星城，這些衛(wèi)星城基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)和諧。如果說，它們才是底特律的明天，那么今天底特律市區(qū)的投資者們，瞄準的便是一個錯誤的市場。