“這十年，調(diào)控政策一個(gè)接一個(gè)，但房?jī)r(jià)仍然不停地漲，說(shuō)明什么？市場(chǎng)確實(shí)是有真實(shí)需求的。”江蘇省社科院社會(huì)學(xué)副所長(zhǎng)、區(qū)域發(fā)展研究中心副主任徐琴研究員說(shuō)。她坦言自己的看法：這些年的許多政策，不但沒(méi)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，反而使得普通百姓的購(gòu)房成本一漲再漲、資產(chǎn)無(wú)形中加速縮水、背上更為沉重的負(fù)擔(dān)。
越調(diào)控越漲
這十年普通市民最受傷
“為什么這些年越調(diào)控房?jī)r(jià)越高？”徐琴說(shuō)，為了打壓房?jī)r(jià)，政府的調(diào)控措施已經(jīng)是集古今中外之大成，但事實(shí)證明各種調(diào)控手段沒(méi)有奏效，對(duì)即將擴(kuò)大試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，她也不看好。
“究其原因，這些調(diào)控政策的思路都是反的。加稅、加息、提高首付，所有這一切都在不斷推高購(gòu)房成本，即使在2010到2012年房?jī)r(jià)基本不漲的情況下，購(gòu)房者的成本依然明顯提高。2010.9.29限貸令出臺(tái)后，前期很多投資、投機(jī)客實(shí)際上已經(jīng)基本出局，現(xiàn)在任何的加稅加息，都直接傷害了成千上萬(wàn)有真實(shí)需求的、依靠工資薪酬購(gòu)房的、為每座城市奮斗著的普通市民。”
徐琴認(rèn)為，這十年，最受傷害的是普通市民，以及初露端倪的中產(chǎn)階級(jí)。他們精打細(xì)算，傾其所有并透支未來(lái)買(mǎi)一兩套房，卻因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)背上沉重負(fù)擔(dān)，中產(chǎn)變“負(fù)翁”；又因?yàn)楦鞣N調(diào)控政策，被層層“剝皮”，負(fù)擔(dān)加劇。
就拿最近的新國(guó)五條來(lái)說(shuō)，要想賣(mài)掉現(xiàn)有的小房子改善一下，就得交20%的稅；賣(mài)了再買(mǎi)，就得7成首付、提高利率，這一賣(mài)一買(mǎi)，少則二三十萬(wàn)，多則五六十萬(wàn)就蒸發(fā)了。“想改善一下居住條件，里外要被剝兩層皮！而這樣的購(gòu)房者，在城市里是大多數(shù)！一些老年人，退休了，想換個(gè)樓層低或帶電梯的房子，還得被扒皮。這一賣(mài)一買(mǎi)，居民的資產(chǎn)無(wú)形之中就損失了不少。”
同城不同權(quán)
逼著百姓不得不買(mǎi)房落戶(hù)
高房?jī)r(jià)之下，幾組數(shù)據(jù)很耐人尋味：一組是，中國(guó)的自有住房率超過(guò)八成，而如德國(guó)、荷蘭等國(guó)，自有住房率也不過(guò)40%左右。另一組是，中國(guó)“房奴”年齡，全世界最低。德國(guó)初次購(gòu)房或建房者的平均年齡高達(dá)42歲。而南京前幾年有一項(xiàng)調(diào)查表示：30歲以下的購(gòu)房者占53%。
“這是很不正常的。”徐琴告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，新加坡的自有住房率很高，得益于完善的公共住房政策，普通百姓都可以用比較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府主導(dǎo)運(yùn)作的公屋。在德國(guó)，很多人一輩子不買(mǎi)房，但他們的租房生活品質(zhì)與自有住房者無(wú)異，因?yàn)樽夥空吲c擁有產(chǎn)權(quán)房的市民享有完全同等的市民權(quán)益。
為何中國(guó)人年紀(jì)輕輕就要當(dāng)“房奴“？
徐琴認(rèn)為，除了中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)封閉的農(nóng)業(yè)社會(huì)中所形成的居住文化和置業(yè)理念影響，更主要的是，現(xiàn)時(shí)中國(guó)的城市居民“同城不同權(quán)”。居民的各項(xiàng)民生權(quán)利和產(chǎn)權(quán)房捆綁在一起。最典型的莫過(guò)于受教育的權(quán)利。如果哪天，一個(gè)人憑著合法的租房合同，孩子就可以就近入讀家門(mén)口的公立學(xué)校。
徐琴說(shuō)，歧視性的公共服務(wù)政策，逼著大家不得不買(mǎi)房。解決房?jī)r(jià)之痛，政府的首要任務(wù)是，改革以產(chǎn)權(quán)房為依據(jù)的公共服務(wù)供給制度，將一切民生權(quán)益和基本公共服務(wù)的分配與產(chǎn)權(quán)房和戶(hù)籍制度脫鉤；只要在這座城市穩(wěn)定就業(yè)、照章納稅，就該享受同城同權(quán)。
政府應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大保障面
剩下的交給市場(chǎng)
除了購(gòu)房買(mǎi)房交易環(huán)節(jié)的稅賦和利息因素外，支撐房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素是需求和建造成本。需求面客觀(guān)存在，中國(guó)的城市化速度，全世界最快，每年大量人口涌進(jìn)城市。
徐琴初步測(cè)算，僅僅江蘇省每年至少有近100萬(wàn)人進(jìn)城，這還不包括外省流動(dòng)進(jìn)來(lái)的龐大人群。
另外，大學(xué)擴(kuò)招之后，每年全國(guó)新增大學(xué)畢業(yè)生數(shù)百萬(wàn)，2013年的最新數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)普通高校畢業(yè)生規(guī)模將達(dá)到699萬(wàn)！這些意味著什么？他們都要進(jìn)城，這些就是巨大的并且也是真實(shí)的購(gòu)房需求。
更重要的是，建房成本在不斷上漲，最核心的是土地成本，面粉價(jià)格飆升，面包必然漲價(jià)。另外，這十年中其他要素價(jià)格漲了多少倍？CPI又漲了多少？房?jī)r(jià)怎么可能不飛速往前跑。
面對(duì)這樣的客觀(guān)情況，政府應(yīng)該做什么、怎么做？徐琴認(rèn)為，政府最需要做的，不是簡(jiǎn)單地通過(guò)行政調(diào)控打壓房?jī)r(jià)，而是擴(kuò)大保障面，剩下的交給市場(chǎng)。實(shí)際上，就是要遵循已經(jīng)被無(wú)數(shù)實(shí)踐證實(shí)的基本原理：讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，讓政府的歸政府。
“政府一定要明確自己的職責(zé)和權(quán)能邊界，不要亂作為。政府首要任務(wù)不是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，而是要解決住房保障的問(wèn)題。讓老百姓體面地有尊嚴(yán)地生活，政府必須有責(zé)任感。”徐琴說(shuō)。
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