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上海醞釀限購升級或參照北京標準提高社保年限

2013年03月25日 09:30

來源：中國房地產報

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近日，從一向被認為是上海樓市走勢方向標的“2013上海之春房展會”傳來了不確定的信息。雖然此次展會有逾260家中外開發(fā)商和500個國內樓盤參展，但招商、萬科、保利、金地等龍頭企業(yè)悉數(shù)缺席。

更引人關注的是在嚴厲的限購和限貸調控政策下，剛性需求依舊強勁，由于“新國五條”之后的地方細則存在較大的不確定性，所以買賣雙方仍在進行觀望和試探，寄望于地方“新國五條”細則落地來促進房地產市場的穩(wěn)定。

業(yè)內人士指出，多地包括上海完成“新國五條”執(zhí)行細則方案卻遲遲未發(fā)的主要原因是在等“部委版”的指導意見。“由于先前"新國五條"細則的出臺在多地造成恐慌，因此地方拿不準中央認定的既不傷害剛性需求，又能打擊投資投機性需求兩全的方案。”該人士說。

值得注意的是，醞釀中的上海版“新國五條”執(zhí)行細則或將再度收緊限購政策。“收緊細節(jié)或參照北京的標準和做法，進一步提高社保繳納年限。”一位接近上海市住房和建設部門的上海社科院專家透露。

限購或再度加碼

近日，記者致電上海市房管局，相關工作人員對記者表示，不清楚上海版細則的內容，也不清楚何時出臺。細則出臺會第一時間在官網通知。

而在前不久，上海市統(tǒng)計局、上海市發(fā)改委組織有關人員召開座談會，聽取各方對目前房地產市場走勢的意見以及“新國五條”政策實施效果的判斷。據參會的上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，會上并未討論地方細則該怎么出的問題。

“事實上，"新國五條"留給地方的可操作空間很小，包括稅收、信貸等。”宋會雍認為，正是因此，地方可能會更期待中央有進一步的表態(tài)或明確的說法，才好出臺地方細則。在他看來，從原則上說，“新國五條”本身并沒有為剛需、改善型購房提供政策支持，如要保護剛需，鼓勵改善型購房，需要另外出臺一些配套政策，從契稅、貸款等方面體現(xiàn)等等。“例如，是不是可以把二套房貸打開一下？”宋會雍說。

針對國務院常務會議制定的五項房地產政策措施，上海多家銀行表示，將嚴格執(zhí)行中央的政策規(guī)定，嚴格實施差別化住房信貸政策，目前不太會出臺更進一步的信貸政策。

上海一家銀行資深人士告訴記者，文件中所謂“差別化住房信貸政策”，就是現(xiàn)行規(guī)定的首套房首付三成；二套房首付六成，貸款利率1.1倍；三套房及以上停貸。“上海地區(qū)監(jiān)管嚴格，各銀行對房貸政策的執(zhí)行一直非常嚴格，始終沒有放松過”。

而除了房貸政策，上海限購政策醞釀升級的消息也備受關注。

據悉，在上海細則中，限購政策或將參照北京做法，進一步提高購房人群的社保繳納年限。

“但誰都不想先做出頭鳥，都想看看其他地方的情況再作最終決定。”上述上海社科院專家說，由于一線城市是樓市風向標，因此執(zhí)行細則的內容更引人關注。

樓市已被透支

自3月1日“新國五條”細則公布后，上海二手房成交量暴增。記者走訪上海各大房產中介機構了解到，各中介3月前兩個星期交易火爆，不過，隨著時間的推移及近日有關部門釋放保護剛需的政策信號后，買方開始重拾理性，入市腳步有所減緩。

“上周末以來，門店來訪量迅速下滑了。”虹口區(qū)曲陽路上一家二手房中介告訴記者，“前一陣，都是客戶主動上門。這幾天，我們開始主動走出去。菜場、小區(qū)門口、人流較大的路口，抓緊最后的時間，爭取客戶。與二手中介的焦急心態(tài)相仿，急于出手的房主也大有人在，甚至最近的賣家已經有3%的議價空間了。

而在新房市場，開發(fā)商們紛紛加速推盤搶占市場。據德佑地產市場研究部的統(tǒng)計，3月11日至17日這一周內，上海商品住宅成交面積為39.47萬平方米，環(huán)比此前一周上漲了26.5%。這個周成交數(shù)據創(chuàng)造了本輪調控以來的最高紀錄，并且達到了近30個月來的新高，也超過了2009年的周均33.8萬平方米的成交量。據上海搜房數(shù)據監(jiān)控中心統(tǒng)計，上周上海共有18個住宅項目開盤或加推了1498套房源，比此前一周新增了6個，已經連續(xù)兩周單周推盤量超過1400套。

對于眼下市場火熱的行情，不少業(yè)內人士認為，這已經透支了未來一段時間內的市場需求，一旦“新國五條”地方細則付諸執(zhí)行，樓市或將重新遇冷。這點從近期上海拍賣的兩塊土地上可以窺見一斑。

位于浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)的商業(yè)地塊曾于2012年8月出讓，后中止出讓。據顯示該地塊當時領取出讓文件的申請人數(shù)為4人，競買申請人數(shù)為0。再次掛牌，底價下調近10%，吸引14家企業(yè)領取申請書，3家企業(yè)參與競標，最后仍是接近底價成交，成交地價低于上次報價。位于嘉定區(qū)的綜合用地，看的多，最終下單的僅1家，該地塊最后也因此底價成交。

上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏表示：該地塊建筑規(guī)模雖然大，但由于“新國五條”細則未出，開發(fā)商顯得謹慎不少。

中原地產研究咨詢部認為，在滬版“新國五條”隨時可能落地的影響下，即便終端市場交易行情出現(xiàn)井噴，但畢竟未來發(fā)展才是最重要的考察因素，所以至少在細則未出臺前，房企都會看得多、出手少。

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