盡管“國五條”地方細則大限將至，但各個地方政府似乎都不愿搶先公布。
“地方政府的心態(tài)十分復(fù)雜，與以往一樣，既要配合中央的調(diào)控，又不希望出臺力度過猛的政策，從而打壓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。”廣東省政府一位不愿具名的人士告訴《華夏時報》記者。
江蘇省政府一位人士則表示，“國五條”留給地方政府的空間較大。有了2010年“新國十條”后出臺細則的經(jīng)驗，此次地方政府更加謹慎，不敢貿(mào)然透露政策動向，以防成為“箭靶子”。
上述廣東省政府人士坦言，“國五條”制定得有些倉促，很多城市尚未建立20%個稅方面的相應(yīng)評估系統(tǒng)，短期內(nèi)強制執(zhí)行該政策有難度。“中央應(yīng)允許地方循序漸進地完善稅收機制，否則很難避免地方出現(xiàn)消極應(yīng)對的情況。”
“具體還是要看中央的要求，如果必須緊跟20%個稅政策，地方政府可能會考慮從其他方面適度調(diào)整。”上述人士補充道。
地方上演“拖字訣”
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，如何拿捏政策的尺度，已成為擺在地方政府面前的一道難題。
日前，各種版本的地方細則在坊間流傳，但均遭到官方否認。
“各地都要制定房價調(diào)控目標，但因為房價漲幅不同，各地的政策力度肯定會有所不同，上漲過快的城市政策一定會更加嚴厲。同時，各地的供求關(guān)系也有差異，這也是地方細則制定時需要考慮的重要因素。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一告訴記者。
“目前有幾種方案備選，這次地方政策不僅要緊跟中央，更要斟酌地方的具體情況。”上述廣東省政府人士向記者透露，目前執(zhí)行細則仍處于“保密商討”的狀態(tài)。
他進一步表示，圍繞“二手房20%差額個稅”政策，目前市場爭議較大，出于對保護剛性需求的考慮，地方政府將會細化標準，例如滿五年且為個人唯一住房，在出售時將免征20%個稅。
而適當(dāng)調(diào)整購房資格已被納入部分地方政府的考慮范圍。記者從廣州、深圳兩地政府相關(guān)人士處了解到，在購房資格方面，兩地除了加強已有政策的審核和管理，可能不會再進一步加碼。其中一位人士強調(diào)，即使有這樣的計劃，地方也不會率先公開，擔(dān)心成為“出頭鳥”之后，會遭到廣泛質(zhì)疑。
“‘國五條’細則與2010年出臺的調(diào)控政策不同，基本是一個‘補漏式’的新政，主要是對限購令執(zhí)行兩年來所出現(xiàn)的問題進行完善，二手房按差額征收20%個稅一直未得到有效執(zhí)行，其實這是個老規(guī)定。”上述江蘇省政府人士稱。
他進而補充，不少城市希望能夠主導(dǎo)20%個稅政策的地方細則，但又擔(dān)心被批。目前該政策仍未有明確的執(zhí)行方案，地方未必會完全跟進該政策，博弈的心態(tài)依然在影響地方細則的出臺。
此前有分析稱，關(guān)于二手房20%個稅的具體征收方法目前尚難確定。因為財政部、住建部、國家稅務(wù)總局三部門會簽的實施細則尚未出臺。此外，20%個稅政策由于涉及的征收方式以及免征范圍相對復(fù)雜，使該政策的具體方案出臺存在爭議。目前地方正在等待部委版的“國五條”細則。
“‘國五條’細則中20%個稅只是一個大方向，并沒有細化。‘一刀切’的做法是不現(xiàn)實的，各地在20%個稅征收執(zhí)行標準上一定會呈現(xiàn)差異化，這是意料之中的事情。不過，即使不同情況區(qū)別對待，20%的個稅對于市場的影響絕對不能低估。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強告訴記者。
實際上，由于近幾年樓市調(diào)控政策頻出，地方政府在這方面已具備較豐富的經(jīng)驗。江蘇省政府相關(guān)人士告訴記者，盡管有些城市會選擇消極執(zhí)行調(diào)控政策，但“國五條”細則對樓市還是會產(chǎn)生一定效果。
一位業(yè)內(nèi)人士則認為，地方政府都有自己的“小算盤”，估計會在“保護自住需求、鼓勵改善型需求”方面大做文章。因為這不僅符合中央的要求，還可以減緩必須實施的財稅政策對當(dāng)?shù)貥鞘械臎_擊力。
一線城市細則或趨嚴
在執(zhí)行細則上顧慮重重，顯示出地方政府“進退兩難”的尷尬處境。
按照此前住建部副部長齊驥的說法，地方政府將在3月底開始陸續(xù)出臺“國五條”細則。這意味著，留給各地將“國五條”細則“翻譯”成可操作的具體條款的時間，已然有限。
“各地細則或?qū)⒂傻胤秸k公廳以一攬子的形式出臺，涉及限購、個稅等方面。”陳晟說。
業(yè)內(nèi)人士分析，在房價控制目標的壓力下，房價上漲過快的一線城市細則將更為嚴厲，二三線城市的執(zhí)行力度會相對寬松。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市只有溫州這一個城市，持平的城市有3個，上漲的城市達到66個。其中，北上廣深等一線城市“領(lǐng)漲”，漲幅最高的是北京和廣州，達到3.1%。
在細則出臺的過程中，不少地方已著手為“減壓”做準備。上述廣東省政府人士稱，尤其是房價上漲過快的城市，在政策出臺之前，會想辦法減輕調(diào)控從嚴升級的壓力。
近日，廣州出現(xiàn)每平方米售價超過2萬元的豪宅單位被限制網(wǎng)簽的現(xiàn)象，雖然廣州市國土房管局否認設(shè)定限制的具體面積和單價，但該局也透露，會通過限售達到控制高端商品住宅上市的規(guī)模和交易節(jié)奏的效果。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，繼去年9月廣州對高端樓盤進行限售政策后，該手段將會持續(xù)進行，希望拉低區(qū)域平均房價，緩解房價上漲過快的壓力。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，深圳主管部門已召集開發(fā)商開會，口頭通知大家“悠著點，不要漲價”，但是并未下達正式文件。“地方政府也清楚價格干預(yù)并不科學(xué)，白紙黑字寫出來會遭人非議，所以政府不會公開承認。”
深圳已暗中執(zhí)行的“限漲令”，要求深圳所有新盤都必須實現(xiàn)月度零增長，即每個新盤每個月的成交均價，環(huán)比上個月都不能上漲，只能下跌。另外，國土部已經(jīng)嚴格限制超越價格紅線的項目備案登記，超出政府限價的項目將不予備案。
對于“國五條”細則對未來樓市的影響，記者采訪的房企人士都認為，強壓需求只能暫時緩解房價上漲壓力，在供應(yīng)跟不上的前提下，被調(diào)控政策壓制的需求今后仍會“井噴”。
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