37平方米，報(bào)價(jià)350萬(wàn)元；47平方米，報(bào)價(jià)400萬(wàn)元，這是哪里？如果你的答案是香港，很遺憾，你答錯(cuò)了，這是位于北京五道口和萬(wàn)柳區(qū)域的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。
但報(bào)價(jià)不等于成交價(jià)，如果業(yè)主愿意，報(bào)價(jià)可以再加幾百萬(wàn)。問(wèn)題是，每平方米動(dòng)輒9萬(wàn)、10萬(wàn)元，能賣得出去嗎？
“這么高的報(bào)價(jià)實(shí)屬特例，我們都覺(jué)得太高了，應(yīng)該沒(méi)有人買。”為業(yè)主掛出37平方米350萬(wàn)元的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華清嘉園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]店的工作人員說(shuō)。另一位中介公司內(nèi)部人員也向記者表示：“雖然現(xiàn)在學(xué)區(qū)房業(yè)主報(bào)價(jià)很高，但實(shí)際的成交量并不多。”
地王推高房?jī)r(jià)
日前，記者在萬(wàn)柳區(qū)域內(nèi)中介門(mén)店走訪發(fā)現(xiàn)，包括蜂鳥(niǎo)家園、峰尚國(guó)際、康橋水郡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等樓盤(pán)的很多小戶型報(bào)價(jià)都超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米。而這些樓盤(pán)有一個(gè)共同點(diǎn)就是，都可以上重點(diǎn)小學(xué)中關(guān)村三小。相對(duì)于小戶型，大戶型的報(bào)價(jià)沒(méi)有這么夸張，但也超過(guò)了6萬(wàn)元/平方米。
去年年底，為了中關(guān)村三小的入學(xué)名額，家住北京南城的張先生決定在學(xué)校對(duì)面的蜂鳥(niǎo)家園買房。蜂鳥(niǎo)家園地處海淀萬(wàn)柳區(qū)域，區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房集中。與其他學(xué)區(qū)房的購(gòu)買者類似，張先生只求一個(gè)入學(xué)名額，因此選擇了總價(jià)比較低的約45平方米的一居小戶型，業(yè)主報(bào)價(jià)330萬(wàn)元，最后張先生以單價(jià)73000元/平方米左右的價(jià)格買下了這套蜂鳥(niǎo)家園的小戶型。
然而，時(shí)隔3個(gè)月，蜂鳥(niǎo)家園同戶型的房子報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到400萬(wàn)元，每平方米接近9萬(wàn)元。
“這個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)房是萬(wàn)柳地王拍出之后，才開(kāi)始飛漲起來(lái)的。”該區(qū)域內(nèi)一位中介工作人員表示。
去年7月，中赫置地以40%的溢價(jià)率拿下萬(wàn)柳地塊，該地塊創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的全國(guó)土地出讓單價(jià)新高，樓面價(jià)超過(guò)4.4萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，萬(wàn)柳地王項(xiàng)目入市后售價(jià)或高達(dá)8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米。地王甫一面市，周邊二手房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳漲。
據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告，萬(wàn)柳地塊成交后，萬(wàn)柳區(qū)域的二手房均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。按照北京當(dāng)時(shí)的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，北京四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)二手房均價(jià)為38880元/平方米，顯然，萬(wàn)柳區(qū)域內(nèi)二手房的售價(jià)已明顯超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)。
而去年底中關(guān)村三小新校區(qū)在萬(wàn)柳地區(qū)奠基，以及北京樓市整體加速回暖，令該區(qū)域的學(xué)區(qū)房業(yè)主不斷提高價(jià)格預(yù)期，其中，小戶型因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)較低，業(yè)主更是報(bào)出了天價(jià)。
2004年底開(kāi)始入住的蜂鳥(niǎo)家園，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)僅為6000元/平方米左右。而在2012年1月份，北京二手房市場(chǎng)最為冷清的時(shí)候，蜂鳥(niǎo)家園的成交的一套房子單價(jià)僅為41364元/平方米。如今，這里的業(yè)主信心“爆棚”，一居戶型報(bào)價(jià)竟超過(guò)80000元/平方米。
“去年年底以來(lái)，這里的業(yè)主坐地漲價(jià)已經(jīng)不是新鮮事兒了，各中介公司為了做成單子，常常給業(yè)主報(bào)出比別家公司更高的價(jià)格以獲得房子的出售權(quán)。我們有幾個(gè)單子因?yàn)閯e的中介公司的加價(jià)而丟掉了。”另一家中介公司的工作人員向記者表示。
對(duì)于業(yè)主報(bào)價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，上述萬(wàn)柳區(qū)域的中介工作人員坦言：“我們都跟不上業(yè)主報(bào)價(jià)的節(jié)奏了，每次都覺(jué)得已經(jīng)很高了，但業(yè)主總能報(bào)出一個(gè)更高的價(jià)格。”
小戶型報(bào)價(jià)虛高
蜂鳥(niǎo)家園是區(qū)域內(nèi)成交量相對(duì)比較多的樓盤(pán)之一，這都緣于蜂鳥(niǎo)家園一居小戶型居多，對(duì)于只求一個(gè)入學(xué)名額的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，用比較低的總價(jià)買到一個(gè)學(xué)區(qū)房是相對(duì)劃算的事情。而名額用完之后，一些業(yè)主或?qū)⒎孔淤u掉，或?qū)⑵涑鲎狻?/div>
“因?yàn)榉澍B(niǎo)家園小戶型居多，現(xiàn)在的總價(jià)基本在400萬(wàn)元左右，去年初的價(jià)格也就200萬(wàn)元左右，總價(jià)比較低。因?yàn)槿雽W(xué)名額可以循環(huán)使用，一些買家用完名額之后，就會(huì)把房子賣出去，一部分人會(huì)出租。目前，樓盤(pán)里70%為租戶，自住的非常少。”上述中介表示。
“蜂鳥(niǎo)家園的房子出房率在這個(gè)區(qū)域是比較高的，這里的房子不少都是三易其手。幾經(jīng)易手，每次成交加上稅費(fèi)，業(yè)主還想多賺一點(diǎn)，考慮到這些因素，每次易手，業(yè)主當(dāng)然是盡量加價(jià)，能多賺一點(diǎn)就多賺一點(diǎn)。這也是業(yè)主報(bào)價(jià)節(jié)節(jié)攀升的原因之一。”
與蜂鳥(niǎo)家園情況相似的還有位于北京五道口附近的華清嘉園。記者通過(guò)走訪幾家中介公司的華清嘉園門(mén)店，發(fā)現(xiàn)小戶型的報(bào)價(jià)也超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米。
其中，一套37平方米、報(bào)價(jià)350萬(wàn)元的小戶型尤為引人關(guān)注，因?yàn)檎酆舷聛?lái)，這個(gè)小戶型的單價(jià)高達(dá)9.46萬(wàn)元/平方米。
這樣的報(bào)價(jià)讓該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)也忍不住感嘆：“我們2000年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候才賣4000元/平方米。”這家門(mén)店正是近日?qǐng)?bào)道所稱的門(mén)店，有一套37平方米的小戶型業(yè)主報(bào)價(jià)350萬(wàn)，單價(jià)達(dá)到9.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)同類戶型的報(bào)價(jià)。
“自從這個(gè)價(jià)格被發(fā)布出來(lái)之后，我們的電話就被打爆了。業(yè)主報(bào)這么高，我們都覺(jué)得賣不出去，也不向客戶做推薦。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華清嘉園店一位工作人員對(duì)記者說(shuō)。
中介機(jī)構(gòu)的成交數(shù)據(jù)顯示，2012年1月-2012年11月間，蜂鳥(niǎo)家園的成交單價(jià)最高的一套房子是2012年8月份的53409元/平方米。該樓盤(pán)最近的成交紀(jì)錄是2012年12月份該樓盤(pán)的一套小戶型，成交單價(jià)為72760元/平方米。
“現(xiàn)在并非學(xué)區(qū)房的成交高峰期，一般來(lái)說(shuō)學(xué)區(qū)房成交比較多地集中在每年的第二個(gè)季度至開(kāi)學(xué)前的時(shí)間段?，F(xiàn)在報(bào)價(jià)虛高只是業(yè)主的預(yù)期，并不代表這個(gè)價(jià)格可以成交。”鏈家地產(chǎn)分析師張旭向記者表示。
有媒體報(bào)道，37平方米、報(bào)價(jià)350萬(wàn)元的小戶型業(yè)主已決定撤單，暫緩銷售。
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