在北上廣深四個(gè)一線城市中，房?jī)r(jià)漲幅一直相對(duì)溫和的廣州，最近開始扮演起“領(lǐng)漲”的角色。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)70個(gè)大中城市有66個(gè)環(huán)比上漲，而廣州與北京以3.1%的漲幅，并列第一。
自去年底以來(lái)，本報(bào)記者在踩盤時(shí)頻繁發(fā)現(xiàn)炒房者的身影。“一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)齊頭并進(jìn)，現(xiàn)在就差廣州了，我們都看好廣州的升值空間。”一名來(lái)自浙江的投資客表示，他已和朋友在廣州市中心購(gòu)買了幾套商鋪和住宅。
房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”？
據(jù)廣州市國(guó)土房管局日前公布的數(shù)據(jù)，今年2月，廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到16298元/平方米，而海珠區(qū)首破3萬(wàn)元/平方米。這已是廣州一手房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月同比漲幅超10%。
廣州市國(guó)土房管局稱，房?jī)r(jià)上漲主要有兩方面原因，一是新建商品住宅成交量環(huán)比有所回落；二是受高端住宅市場(chǎng)成交活躍以及去年同期房?jī)r(jià)基數(shù)較低的影響。
盡管廣州房?jī)r(jià)創(chuàng)下新高，但與北京、上海、深圳早已越過(guò)2萬(wàn)元/平方米的新房均價(jià)相比，廣州在一線城市中尚處于價(jià)格洼地。業(yè)內(nèi)人士謝逸楓分析，廣州房?jī)r(jià)依然存在較大的上漲空間，整體上將與其他一線城市房?jī)r(jià)相提并論。
“在買家中，有不少是從江蘇、山西和浙江等地組團(tuán)過(guò)來(lái)的購(gòu)房者，他們?cè)磉_(dá)炒樓的意愿。按照限購(gòu)等規(guī)定，他們沒有購(gòu)房資格，但廣州的限購(gòu)門檻較低，可以通過(guò)補(bǔ)繳社保或者征稅獲得購(gòu)房資格。”某在售樓盤銷售負(fù)責(zé)人向記者透露。
廣州市房協(xié)秘書長(zhǎng)許國(guó)碧今年1月公開表示，今年廣州樓市全年樓價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)，漲幅在5%至10%左右。廣東省房協(xié)理事趙卓文則預(yù)測(cè)，廣州樓市均價(jià)正加速奔向“2萬(wàn)元時(shí)代”。
謝逸楓分析，房企融資渠道擴(kuò)大與融資成本下降及銷售業(yè)績(jī)良好，資金鏈壓力減小，以價(jià)換量的優(yōu)惠措施提前結(jié)束，房企樓盤漲價(jià)現(xiàn)象增多。
上述某在售樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，中心區(qū)域的樓盤促銷幅度減少，郊區(qū)樓盤售價(jià)也競(jìng)相追趕，房企的“補(bǔ)漲”情緒較濃。據(jù)他所知，有樓盤負(fù)責(zé)人曾抱怨過(guò)定價(jià)過(guò)低。
在2008年那輪樓市調(diào)控中，廣州、深圳在全國(guó)范圍內(nèi)率先祭起降價(jià)大旗，部分樓盤價(jià)格下調(diào)幅度達(dá)到30%-40%。然而，在2011年底至2012年3月前的降價(jià)潮中，廣州樓價(jià)則相對(duì)抗跌，成為價(jià)格堅(jiān)冰融化的最后一個(gè)一線城市。
上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，北京、上海和深圳在2009年至2010年之間房?jī)r(jià)上升幅度都比廣州大。在2011年的調(diào)控中，廣州的成交量相比其他一線城市縮減并不算多，開發(fā)商沒必要選擇在廣州率先降價(jià)。
房企人士分析，廣州的剛需相對(duì)其他一線城市較為堅(jiān)挺，這種堅(jiān)挺一直在延續(xù)。此外，在本輪調(diào)控的過(guò)程中，廣州的剛需被壓制，將會(huì)逐步釋放。
“開發(fā)商都沒有必要表現(xiàn)保守，定價(jià)將會(huì)小步提高。”一位房企營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人表示。
土地供應(yīng)“短板”
按照謝逸楓的分析，造成廣州房?jī)r(jià)最近幾個(gè)月大漲的主要原因是，中心區(qū)高端住宅的高價(jià)樓盤集中供應(yīng)與成交大幅度上升，拉動(dòng)全市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。此外，由于房企去庫(kù)存速度加快，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化。
趙卓文也指出，2011年及2012年上半年，開發(fā)商投資意愿下降，這直接造成了今年樓市供應(yīng)量下降。
今年1月發(fā)布的《2012年廣州新建商品住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況》顯示，盡管廣州全年市場(chǎng)消化率達(dá)到94.6%，新增供應(yīng)量與成交量基本趨于平衡，但從地區(qū)分布看，新增供應(yīng)主要集中在外圍區(qū)域。
此外，廣州市國(guó)土房管局公布了2012年樓市簡(jiǎn)況，認(rèn)為去年中小戶型供不應(yīng)求，而大戶型雖然成交量大增，但供應(yīng)量增加更多，呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。
2012年廣州市十區(qū)90平方米以下小戶型和90-143平方米中戶型一手住宅網(wǎng)簽面積分別達(dá)到142.88萬(wàn)和435.44萬(wàn)平方米，同比增加29.4%和44.6%，市場(chǎng)消化率為105%和111%。而144平方米以上的大戶型住宅，市場(chǎng)消化率僅為67%。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，若2013年中小戶型仍然供不應(yīng)求，將導(dǎo)致廣州房?jī)r(jià)飆升。
黎文江分析，廣州在今年前兩個(gè)月公布了諸多規(guī)劃利好，對(duì)購(gòu)房者爭(zhēng)相入市亦形成了推動(dòng)作用。由于2013年通脹預(yù)期加強(qiáng)，中小戶型成為投資首選。
與北京相似，廣州住宅土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下降，新增住宅供應(yīng)也相應(yīng)下降。
目前，廣州芳村地價(jià)已漲至1.5萬(wàn)元/平方米左右，白云新城地價(jià)也漲至近2萬(wàn)元/平方米。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事吳新堅(jiān)認(rèn)為，廣州中心區(qū)土地越來(lái)越稀缺，導(dǎo)致地價(jià)一路走高。
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