國五條細則出臺后的短短二十多天，京滬等地二手樓市上演了一場先揚后抑的大戲。
隨著3月底地方細則的“窗口期”越來越近，二手房市場搶房潮和過戶潮已逐漸退去，冰凍跡象已初露端倪。
“誰都不愿意今天撐死，明天又餓死，可現(xiàn)在的情況就是這樣。市場上積累的需求就那么多，短期內成交了這么多二手房，地方細則出來后估計成交量會很少，我們中介的日子又難熬了。”上海漢宇地產(chǎn)一位工作人員表示。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴《華夏時報》記者，前段時間二手房的集中過戶使得需求被嚴重透支，未來一兩個月交易肯定會比較冷清。而20%個稅新政對二手房市場的影響究竟有多深，還有待地方細則出臺后才能判斷。
搶房潮消退
近日，記者走訪了北京西四環(huán)、五道口、通州新華聯(lián)[最新消息 價格 戶型 點評]等區(qū)域的二手房中介門店，發(fā)現(xiàn)幾家門店都很冷清，前來咨詢買房事宜的客戶很少，這與前段時間中介異常忙碌的場面形成鮮明對比。
上海二手房市場也出現(xiàn)降溫跡象。上海永慶房產(chǎn)工作人員表示，雖然二手房交易仍較為活躍，但與前段時間的火爆情形相比，已不可同日而語。“國五條細則剛出來那幾天，連夜過戶、掛牌后就搶房很明顯，但現(xiàn)在買家產(chǎn)生觀望情緒，交易量也開始下降。”
顯然，在經(jīng)歷了搶房潮之后，二手房市場出現(xiàn)了退潮現(xiàn)象，這首先反映在新增客源不增反降。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3月第二周，北京二手房新增客源量環(huán)比下降31.6%，恢復到1月的正常市場水平，新增房源環(huán)比縮水25.4%。
林倩向記者表示，3月第二周新增客源環(huán)比下降，表明國五條細則在前段時間給市場帶來較大波動后，市場正逐漸歸于平靜。
“國五條細則出臺之前，不少人都以正常的進度在看房、談合同，但是細則的出臺，加速了買賣雙方的簽約速度，前段時間集中過戶的主力正是上述這些客戶。”林倩進一步表示。
業(yè)內人士預測，地方細則頒布后，二手房市場將正式進入冰凍期。因20%個稅導致市場陷入僵局，實際上早有先例。
杭州曾在2004年初強征二手房差額20%個稅，但當年9月被政府低調叫停。中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東告訴記者，在20%個稅政策未實施前的一個月里，杭州二手房市場出現(xiàn)了交易量暴增的情形。而在政策正式實施的頭一個月，杭州二手房市場幾乎跌到了冰點。“政策實施前后，簡直是冰火兩重天。”
杭州當?shù)胤慨a(chǎn)人士透露，當時杭州共有600多家中介公司，在2004年實施個稅政策8個月的時間里，平均每周都會有兩家中介公司歇業(yè)。
德佑地產(chǎn)分析師汪峰告訴記者，20%個稅政策還有另一個效應是促使買家涌向新房市場，待地方細則出臺后，二手房交易將更加慘淡。
其實，對于即將出臺的地方細則給中介行業(yè)帶來的沖擊，中介人員早有心理準備。位于北京西四環(huán)的某中介工作人員直言：“細則出臺后的幾個月時間里，我可能只能拿底薪了。”
需求嚴重透支
國五條細則出臺之后的集中交易，使得北京等城市3月份二手房的成交量暴增。
鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，3月份北京二手住宅成交24149套，這一數(shù)字遠遠超過二手房12000套左右的月均成交量，而整個3月的成交量或將突破2010年4月創(chuàng)造的32894套的歷史最高紀錄。
“由于需求被大幅透支，即使地方政策相對溫和，今后一兩個月時間，交易也會比較冷清。關于地方細則對市場的影響，要等到這兩個月過去之后，才能夠看出來。”一位中介人士告訴記者。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，眼下市場完全處于國五條細則的末班車行情，地方細則落地的時間越晚，市場的情緒會越來越緊張。“市場中的集中購買力是存在限度的，短期內交易如此龐大，確實透支了未來的需求。”
不過，國五條出臺后，業(yè)主出售較為積極，掛牌量增多，緩解了短期內的供需矛盾。此外，為了促成交易，業(yè)主的讓利空間有所增大，業(yè)主的議價空間增加，這使得北京二手房成交均價開始下降。
鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3月第二周北京市二手住宅成交均價為26613元/平方米，環(huán)比上周下降1%，2月開始的成交均價四周連漲終止。3月下調掛牌價的案例比2月上漲了3.2倍。
中原地產(chǎn)市場研究分析報告認為，目前北京二手房市場，價格上漲已經(jīng)放緩，政策的影響已經(jīng)出現(xiàn)，在2月份出現(xiàn)的個別跳漲現(xiàn)象已經(jīng)從市場消失。新增的買賣客戶都還在適應政策中，整體市場相比之前已經(jīng)出現(xiàn)降溫。預計3月底市場將出現(xiàn)明顯的低谷。
目前，市場上流傳著多個北京國五條細則的版本，但均未得到官方證實。業(yè)內人士預測，對于20%個稅，北京應該不會選擇“一刀切”，或將推出一些保護剛需的措施，如5年以上的個人唯一住房免征。
對于上海將出臺的細則，汪峰認為，結合目前管理層保護剛需的言論，考慮到樓市的穩(wěn)定性和持續(xù)發(fā)展，20%個稅政策可能不會如目前市場預期的那么嚴厲。
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