向來覬覦華東市場的孫宏斌，再次抓住機(jī)會(huì)增持華東份額。

 

3月17日晚，融創(chuàng)中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]（01918.HK）與綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]中國（03900.HK） 均發(fā)布公告稱，兩家公司與 China Gold Associates Limited于3月16日簽訂框架協(xié)議，以共90.19億元人民幣（下同）購入賣方全資子公司Golden Regal Limited 100%股權(quán)。融創(chuàng)及綠城將各自出資45.095億元，透過上海融創(chuàng)綠城各持有目標(biāo)公司50%股權(quán)。

 

雖然此次聯(lián)合公告并未透露賣方身份，但有市場消息稱，賣方China Gold Associates Limited是新世界榮譽(yù)主席鄭裕彤的女婿兼新世界副主席杜惠愷私人持有的公司。Golden Regal Limited 旗下有3家中國項(xiàng)目公司，總資產(chǎn)凈值為13.8億元，其位于上海黃浦江有9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。3間項(xiàng)目公司持有位于上海市黃浦區(qū)的地皮，建筑樓面合共達(dá)72.4萬平方米，包括兩個(gè)高層住宅項(xiàng)目及多個(gè)商業(yè)及停車場項(xiàng)目，部分已竣工，部分仍待建。

 

據(jù)了解，此次收購標(biāo)的即是新世界關(guān)聯(lián)公司豐盛控股的上海新富港大型城市綜合體，其中包括頂級(jí)濱江豪宅豐盛皇朝[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，以及甲級(jí)寫字樓新富港中心等。

 

有分析指出，融創(chuàng)綠城此次收購的樓面均價(jià)為1.245萬元/平方米，鑒于交易價(jià)格還有可能調(diào)整，預(yù)計(jì)該筆交易的最終成交價(jià)格約為2萬元/平方米，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)7萬-7.5萬元/平方米。盈利空間極具想象力。為何豐盛控股愿意舍棄如此豐厚利益？原因在于它已陷入困境。

 

2009年，豐盛控股介入ST星美重組，并希望借豐盛皇朝的銷售業(yè)績提高ST星美的利潤，從而實(shí)現(xiàn)A股上市。然而，截至2012年底，這3個(gè)項(xiàng)目公司均沒有貢獻(xiàn)收入，ST星美重組一直擱淺。

 

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，豐盛皇朝項(xiàng)目登記名稱仍為香港新世界花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，共309套房源，自2010年4月開盤以來，售出78套，去化率僅為25%。自2011年3月至今，僅成交了9套房源。目前定價(jià)6.8萬元/平方米左右。而同處浦西世博板塊的綠地盧灣CBD住宅項(xiàng)目，網(wǎng)簽參考價(jià)已達(dá)8.3萬元/平方米。

 

與豐盛控股同屬一個(gè)大家庭的新世界中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]（00917.HK），近兩年表現(xiàn)不佳。2011年、2012年銷售物業(yè)面積及銷售金額出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)該公司2012年年報(bào)，合約銷售面積同比下跌27%，銷售總額同比跌26%至98.0506億元。受調(diào)控影響，新世界在內(nèi)地多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和銷售周期延長，豐盛皇朝曾被媒體曝光“囤房”9年。新世界中國計(jì)劃于2013年財(cái)年下半年落成13 個(gè)項(xiàng)目，并為此曾于2012年12月分別貸款9.2億元和6.3億元，今年2月初又發(fā)行30億元人民幣債券。

 

相對(duì)于新世界業(yè)績持續(xù)兩年下滑而急于消化內(nèi)地項(xiàng)目，融創(chuàng)顯得略為激進(jìn)，連番收購動(dòng)作，短期內(nèi)將刺激融創(chuàng)負(fù)債率上升。此前的3月14日，融創(chuàng)以9.07億元獲得世茂房地產(chǎn)今年2月剛剛競得的杭州之江度假村地塊49%的股權(quán)。去年與綠城組建合營公司以來，融創(chuàng)在華東地區(qū)已經(jīng)擁有超過10個(gè)項(xiàng)目。

 

從2012年至今的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)一直在努力降低負(fù)債率。2012年上半年年報(bào)顯示，融創(chuàng)總負(fù)債354.87億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.88%。今年1月22日，融創(chuàng)中國配售3億股，融資20億港元。配股完成后，融創(chuàng)負(fù)債率降至60%。

 

上述業(yè)內(nèi)人士指出，融創(chuàng)去年以來收購的項(xiàng)目有個(gè)特點(diǎn)：現(xiàn)金流比較強(qiáng)，項(xiàng)目當(dāng)期就可銷售，能大大減緩融創(chuàng)開發(fā)資金壓力。融創(chuàng)綠城本次收購的項(xiàng)目，目前可售資源達(dá)70-80億元，且已進(jìn)入預(yù)售階段。

 

2012年起，融創(chuàng)開啟了快速擴(kuò)張之路。很顯然，公司最重要的是，須有足夠的現(xiàn)金流來支撐規(guī)模的擴(kuò)張。為此，銷售回籠資金被置于優(yōu)先位置。據(jù)一位知情人士透露，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)確實(shí)是一支拼命的隊(duì)伍，綠城賣不動(dòng)的房子，他們到手就大賣，但讓有些外部人士一時(shí)難以接受的是，“只要能換來銷售率的提升，融創(chuàng)似乎什么方法都可以采用”。

 

公開資料顯示，融創(chuàng)2012年拿地超百億，土儲(chǔ)超1200萬平方米，項(xiàng)目增加至40個(gè)左右。截至今年2月底，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額71.5億元?；ㄆ旖衲?月發(fā)布研究報(bào)告稱，融創(chuàng)今年450億銷售目標(biāo)偏保守，預(yù)計(jì)將超500億元。