3月1日，被稱為“國五條”細則的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》發(fā)布，隨即引發(fā)業(yè)內(nèi)外強烈關(guān)注。地產(chǎn)股受重創(chuàng)，一線城市二手房現(xiàn)拋售潮，新房市場磨刀霍霍。長沙市場波瀾陣陣，二手房咨詢出讓熱情高漲。甚至有業(yè)內(nèi)人士稱：長沙的二手房在經(jīng)歷寒冬前的“狂歡”。

 

各地方細則未落定，以上海為代表的部分城市，開始出現(xiàn)對各自即將出臺的細則進行預(yù)判。數(shù)日過去，新政對長沙樓市影響幾何？對未來的長沙版細則，業(yè)內(nèi)各方人士又有哪些預(yù)測？

 

新政

 

可能是比較重要的轉(zhuǎn)折點

 

何洪偉(湖南順天經(jīng)營管理公司總經(jīng)理)：相對以往的調(diào)控政策而言，這次的政策，更加有針對性，作用更加明顯，可以說是這么多年來最具有鮮明特征的一次調(diào)控政策。以往的政策多是提高準入門檻，而這次則針對交易環(huán)節(jié)。

 

對房地產(chǎn)發(fā)展而言，這次可能是一個比較重要的轉(zhuǎn)折點，使得市場上靠投資住宅獲利的方向發(fā)生根本變化，從而優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)與城市配套。

 

跳樓價甩賣是小概率事件

 

李杰(汀湘十里銷售部經(jīng)理)：可以預(yù)計，近期全國都會出現(xiàn)二手房交易的小高潮，一直持續(xù)到實施細則出臺，長沙也不會例外。但不會出現(xiàn)恐慌性拋售，出現(xiàn)跳樓價甩賣的極端情況也會是小概率事件。

 

新房成交量會增加

 

朱亮(長沙萬科地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]銷售經(jīng)營部經(jīng)理)：目前賣方市場環(huán)境下，增加的稅收預(yù)計均由購房者承擔，若差額征收個稅開始實施，短期二手房成交將大幅減少，而中長期看會導(dǎo)致新房的需求提升，增加新房成交量。

 

二手房在長沙成交量不到總成交量的10%，此舉措影響范圍和波及人群相對較小，長沙仍是一個以剛需主導(dǎo)的城市。差價20%的個稅政策若長期執(zhí)行，對改善型及高端客戶打擊較大，舊房源難以出手，從而影響再次購買。

 

政策對長沙不存在較大影響

 

盛巍(好萊城營銷總監(jiān))：這次的政策對一線城市或其他房價畸高的城市而言，確實是一劑及時良藥。而長沙作為中部地區(qū)經(jīng)濟實力、居民收入等指標位居前列而房價卻位居倒數(shù)的城市而言，這樣的政策不會存在較大的影響，因為目前長沙住宅市場已是投機客離場，投資者難尋，剛性需求當?shù)?，這不正是國家進行房地產(chǎn)調(diào)控的目的嗎？預(yù)計長沙版細則3月下旬出臺。

 

樓市影響

 

大戶型暢銷小戶型受挫

 

李艷(山水英倫莊園營銷總監(jiān))：長沙樓市正值由剛需往改善型需求發(fā)展的關(guān)鍵時期，“國五條”及地方細則的實施可能會影響長沙整個樓市的格局產(chǎn)生變化。比如長沙樓市的大戶型將會越來越暢銷，小戶型銷售將會受到影響。

 

高端客戶受擠壓

 

鐘浩(湖南置業(yè)通地產(chǎn)顧問有限公司董事長)：長沙屬于二線省會城市，但卻沒有某些一般一二線城市房價那么高，這主要源于長沙樓市整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)的關(guān)系剛需樓盤占比達8成，所以，新政對于長沙樓市的總體影響不會太大；但加強版的銀行信貸政策會對高端樓盤產(chǎn)生影響，高端客戶將進一步受到擠壓。近期出現(xiàn)的二手房拋售現(xiàn)象不會持續(xù)太久，屬于市場短期行為。

 

會打擊改善型需求購買欲

 

王曉陽(長沙達觀文化傳播有限公司總經(jīng)理)：“國五條”細則尤其側(cè)重對新房的限制，二套房首付比率的上調(diào)，貸款利率的提升，這都會影響到改善型客戶的購買，而長沙市場從去年十月開始就發(fā)展為由剛需與改善并行的局面，新政的推出無疑會打擊改善型客戶的購買欲，但經(jīng)過3-4個月，市場又將適應(yīng)政策的調(diào)整，屆時市場會恢復(fù)過來。

 

新政

 

限購區(qū)域或擴至長沙全市

 

朱亮：調(diào)控目標在一季度公布，意味著地方政府將在未來的一個月內(nèi)陸續(xù)公布各自的調(diào)控目標及相匹配的調(diào)控措施。我預(yù)測長沙版細則的限購范圍會擴大：根據(jù)“國五條”細則中“限購的城市要將限購區(qū)域統(tǒng)一擴大至城市全部行政區(qū)域”條款可知，長沙限購區(qū)域可能由內(nèi)五區(qū)擴大到整個長沙市；

 

第二個我預(yù)測限購會趨松：長沙商品房供大于求，其中住宅庫存為1200萬平方米，商品房庫存達1600萬平方米，供銷矛盾突出，增加供給的措施可能不會在長沙強制執(zhí)行；

 

此外，長沙房價不屬于上漲過快的范疇。綜合“國五條”中的“區(qū)域調(diào)控差異化”條款，預(yù)計長沙版細則不會太嚴。

 

學(xué)習香港二套房稅收增倍

 

李艷：長沙估計還沒那么快，看“兩會”后的市場情況。長沙版細則在限購上可能會加強。比如90平方米以下限購持續(xù)，144平方米以上的大戶型進入限購范圍，縣市的二套房鑒定加強。長沙甚至會在后期學(xué)習香港的政策，對非本地戶口購買二套房采取稅收增倍的措施。

 

政策制定將差異化

 

鐘浩：“國五條”細則是國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策指導(dǎo)性文件，長沙必將積極貫徹執(zhí)行，但也會結(jié)合長沙的實際情況制定與其他一二線城市略有差異的細則。

 

長沙應(yīng)不會加碼

 

何洪偉：長沙版細則，我預(yù)計“兩會”一開完，3月底不到就會出臺。長沙版細則主要可能還是會延續(xù)以往的政策。比如限購90平方米以下戶型，限購主城區(qū)，提高二套房的首付比例等一些交易門檻，另外在交易稅收環(huán)節(jié)，也會加大。但在中央版本的基礎(chǔ)上，應(yīng)該不會出現(xiàn)加碼的情況。

 

落地預(yù)判

 

不一定會出臺專門細則

 

劉偉亮(合能地產(chǎn)長沙分公司副總經(jīng)理)：長沙不一定會出臺有專門的細則，因為長沙的房價控制還是比較好的。如果考慮到物價上漲、通貨膨脹等因素，長的房價上漲微乎其微。

 

后期可能會采取限漲措施

 

王曉陽：估計“兩會”開完，4月初會出臺長沙版細則。長沙版細則一定會加大限購的力度，可能會加大144平方米以上的大戶型限購，會采取“劃區(qū)域、分價格”的措施。二套房方面，我預(yù)計的調(diào)整為：首付比率增至五成，差額個稅20%且呈階梯式增長。后期長沙可能會采取限漲的措施，在限價的基礎(chǔ)上限漲，比如一年之內(nèi)價格上漲幅度不得高于10%。

 

買房“一步到位”趨勢擴大

 

李杰：長沙可能在全國率先出臺實施細則，最快本月底會出臺。以下事項是大概率事件：

 

1.賣家惜售，或直接向買家提出凈收益額度，導(dǎo)致二手房價格高企；2.二手房交易量下跌甚至導(dǎo)致二手房交易進入冰凍期，導(dǎo)致部分中介關(guān)門；3.二手房的擠出效應(yīng)，對新房市場會是利好，導(dǎo)致新房成交量、價格小幅上揚；4.出現(xiàn)“盡可能一步到位，能大盡量大”的購房趨勢；5.貸款方面，長沙不屬于房價上漲過快地區(qū)，仍將基本保持現(xiàn)有政策；6.房產(chǎn)稅在湖南最多選擇1-2個城市試點，不針對普通商品房，甚至不針對住宅產(chǎn)品或者不針對自然人名下物業(yè)；7.長沙或參照現(xiàn)行限購辦法，對90平方米以下的二手小戶型限購，房屋租賃市場較之前更加活躍。