隨著最新的樓市調(diào)控政策“國(guó)五條”細(xì)則頒布，商業(yè)地產(chǎn)再成投資者的避風(fēng)港。不僅投資者的眼光也越來(lái)越多地轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，就連開(kāi)發(fā)商也是愈加注重加碼商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。在不久前龍湖“金蘋(píng)果”計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)上提到，2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%。然而商業(yè)地產(chǎn)投資作為一種回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高的投資模式，如何規(guī)避投資，以及后期經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，是所有投資者必須謹(jǐn)慎的一件事情。

風(fēng)險(xiǎn)一：人氣不足經(jīng)營(yíng)困難

商場(chǎng)的人氣關(guān)于投資者的收益，投資沒(méi)有人氣的商場(chǎng)，和將錢(qián)扔到水里無(wú)異。然而目前重慶因人氣不足導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難的商業(yè)體大有其在，這些項(xiàng)目普遍存在招商困難、人流稀少、店鋪經(jīng)營(yíng)不力的情況，又更多受困于前期投資過(guò)巨、中期無(wú)法回籠資金、后期管理難以為繼，從而淪為雞肋。

作為浪漫金街旁絕佳位置的郎晴廣場(chǎng)，在當(dāng)初面市之時(shí)就占盡了天時(shí)地利以及成熟周邊配套，然而卻在開(kāi)業(yè)后，郎晴廣場(chǎng)的發(fā)展并不像想象般順利，與現(xiàn)在北城天街內(nèi)的其他商場(chǎng)、寫(xiě)字樓相比，郎晴廣場(chǎng)人氣低落，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況也較慘。

據(jù)小編了解，雖然朗晴廣場(chǎng)打造的是浪漫主題商業(yè)，不僅有多家婚慶公司、攝影公司，以及愛(ài)情主題店入駐，但目前的客群主要集中在周邊居民，輻射范圍較小。而一個(gè)成功的大商場(chǎng)，是絕對(duì)不能僅僅依靠周邊居民的，并且目前小苑附近居民小區(qū)本來(lái)就比較少，人群購(gòu)買(mǎi)力也有限。其次，僅一街之遙的新世紀(jì)百貨、大融城等商業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了逛、吃、玩一站式消費(fèi)，同時(shí)品種也更加齊全，這分流了不少朗晴廣場(chǎng)的人氣。

風(fēng)險(xiǎn)二：開(kāi)發(fā)商賣(mài)了就不管

在目前的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式中，主要分成開(kāi)發(fā)商一部分自持一部分出售和全部出售兩種形態(tài)。而兩種經(jīng)營(yíng)模式相比而言，商業(yè)全部出售的這種模式無(wú)疑弊端更大。

作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在渝首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2009年12月開(kāi)業(yè)的南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，無(wú)論在設(shè)計(jì)上，還是在主力店的組合上，在當(dāng)時(shí)都代表了重慶商業(yè)中心的“最高水準(zhǔn)”。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，也改變了重慶市的商業(yè)重心，改寫(xiě)了南部落后的商業(yè)現(xiàn)狀，形成“北天街，南萬(wàn)達(dá)，中都會(huì)”的商業(yè)格局，南坪商圈也將一躍成為和觀(guān)音橋、解放碑并駕齊驅(qū)的三大主流商圈之一。

然而，作為“快建快銷(xiāo)”的萬(wàn)達(dá)，在瘋狂擴(kuò)張的同時(shí)，由于需要大量的資金支持，這也迫使萬(wàn)達(dá)在經(jīng)營(yíng)模式上做一些改變。自2010年后，可以看到萬(wàn)達(dá)在第三代產(chǎn)品上所作的創(chuàng)新，除與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)固有的合作商家外，室外步行街商鋪以及商鋪都全部出售。

在像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣商鋪出售的情況背后，卻隱含著較多的隱患。當(dāng)商鋪的產(chǎn)權(quán)落入業(yè)主手中之后，其經(jīng)營(yíng)權(quán)可以自主支配，因此，售鋪后商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃的整體性難以保證。目前南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街的商鋪就是雜亂無(wú)章，經(jīng)營(yíng)缺乏整體規(guī)劃，市場(chǎng)定位參差不齊，目標(biāo)顧客與帶來(lái)的人流出現(xiàn)錯(cuò)位，都是導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)效率底下，業(yè)主投資回報(bào)率上不去的主要原因。

風(fēng)險(xiǎn)三：閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng) 商業(yè)價(jià)值貶值

商鋪閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不僅是導(dǎo)致商鋪商業(yè)價(jià)值貶值的一個(gè)重要原因，也是投資者最為頭疼的事情。即使是人們印象中比較繁華地段，商鋪閑置也是長(zhǎng)期存在，而張貼“旺鋪轉(zhuǎn)讓”、“旺鋪招租”的商鋪更是如同家常便飯。 

與南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同時(shí)開(kāi)業(yè)的上海城百聯(lián)購(gòu)物中心同樣面臨著自己的生存難題。雖然上海城百聯(lián)購(gòu)物中心也是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的全新購(gòu)物中心，但從目前的人氣以及商場(chǎng)的活躍度，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及對(duì)面的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

小編在百聯(lián)購(gòu)物中心背后的商街上看到，商鋪閑置的情況比較突出。一些商鋪到目前依然緊閉大門(mén)，一些無(wú)人問(wèn)津的商鋪則淪落成“雜物房”，還有一些看似不錯(cuò)的在租商鋪卻明顯“自貶身價(jià)”，其實(shí)際租金與商家出售商鋪時(shí)，鼓吹的租金回報(bào)存在較大的差距。