作為國內(nèi)銷售額第一的房地產(chǎn)商，萬科（專題閱讀）在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)力或許會成為住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的模板和風(fēng)向標(biāo)。在與中糧聯(lián)合開發(fā)長陽半島配套商業(yè)項(xiàng)目后，萬科于上月底再次聯(lián)合拿下一塊位于長陽鎮(zhèn)的商業(yè)地塊。至此，萬科已在長陽布局兩個商業(yè)項(xiàng)目，加上預(yù)計于年底開業(yè)的昌平項(xiàng)目，萬科的商業(yè)地產(chǎn)理想圖已經(jīng)漸漸浮出水面。
切入點(diǎn)
社區(qū)配套
在實(shí)現(xiàn)萬科與中糧的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”后，長陽半島一直被看做“明星樓盤”，頻頻見諸報端。資料顯示，長陽半島將自建包括商場、會所、大型超市、餐飲、文化娛樂等業(yè)態(tài)在內(nèi)的商業(yè)配套，其中，由中糧萬科聯(lián)合打造的面積為22萬平方米的購物中心FUNMIX更是備受業(yè)界關(guān)注。
然而，萬科似乎并不急于進(jìn)軍大型零售地產(chǎn)。在地產(chǎn)觀察人士看來，萬科的商業(yè)道路是從小微型的社區(qū)配套切入的，這其中不乏萬科特色連鎖品牌。如餐飲品牌“第五食堂”、社區(qū)服務(wù)站“幸福驛站”以及上周末剛剛開業(yè)的“幸福街市”等。“自有社區(qū)連鎖品牌的落地和發(fā)展，可以讓萬科逐步熟悉零售行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律和模式，為其未來獨(dú)立運(yùn)營大型購物中心打下基礎(chǔ)。”
日前，首家由萬科物業(yè)自建自營的社區(qū)菜市場“幸福街市”開業(yè)，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶透露，接下來萬科還將繼續(xù)開設(shè)洗衣店、藥房、銀行等社區(qū)配套商業(yè)項(xiàng)目。
發(fā)力點(diǎn)
新城商業(yè)
上月底，北京萬科企業(yè)有限公司、山西明邁特實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司和北京長陽興業(yè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司聯(lián)合體以11.08億元競得長陽鎮(zhèn)一塊二類居住、商業(yè)金融用地地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。這也將成為萬科與中糧聯(lián)合拿下長陽半島后，在長陽鎮(zhèn)布局的第二個商業(yè)項(xiàng)目。
萬科在京拿下的另一塊大型商業(yè)用地位于昌平區(qū)。今年年底作為金隅萬科城配套商業(yè)的金隅萬科廣場就將開門迎客，填補(bǔ)昌平城區(qū)無大規(guī)模購物中心的空白。這也標(biāo)志著，萬科在京的三個重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目全部處于五環(huán)路外，毗鄰萬科自有住宅樓盤。今年春節(jié)前，北京萬科曾參與了崇外哈德門地塊的競拍，但最終沒有拼過具有“地利”的國瑞置地。
一位曾在萬科任職的人士表示，萬科雖然參加了哈德門地塊的競拍，但事實(shí)上萬科的商業(yè)地產(chǎn)思路仍以住宅配套為主。“王石一直希望公司堅(jiān)持做住宅地產(chǎn)，而郁亮則傾向于在政策風(fēng)聲越來越緊之前轉(zhuǎn)型商業(yè)，二者共同作用的結(jié)果是住宅商業(yè)捆綁式開發(fā)，至今我們?nèi)哉J(rèn)為這條路是很正確的。”
該人士同時透露，萬科發(fā)力新城商業(yè)的另一個原因是，目前北京等一線城市很難拿到核心綜合地塊。“如果有可能，沒有一個規(guī)模型地產(chǎn)商會放過在城市核心區(qū)開發(fā)綜合體的機(jī)會，也可以說萬科做住宅配套商業(yè)的思路在一定程度上制約了萬科商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度。”
未來
商業(yè)占20%
事實(shí)上，萬科早在1997年就開始涉足商業(yè)項(xiàng)目，但直到2011年才宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并發(fā)布以萬科廣場為品牌的購物中心、以萬科紅為品牌的社區(qū)商業(yè)和以萬科大廈為品牌的寫字樓三大商業(yè)產(chǎn)品線。今年1月，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在京成立，由原北京萬科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉任總經(jīng)理、毛大慶擔(dān)任分管高級副總裁。至此，萬科正式擁有了商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。
雖然一直強(qiáng)調(diào)要以住宅地產(chǎn)為主，但公開資料顯示，截至去年底，萬科已在全國布局18個購物中心，總面積達(dá)到150萬平方米。在將商業(yè)地產(chǎn)看做未來戰(zhàn)略的一部分后，萬科表示將在未來5年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)占比將從原來的5%提至20%。去年，萬科銷售額超過1400億元，位居中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜首。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士對住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)持保留態(tài)度。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心首席專家、鴻榮源集團(tuán)總裁禹來接受北京商報記者采訪時表示，住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)任重而道遠(yuǎn)。“住宅地產(chǎn)的關(guān)鍵詞可以用‘賣’來概括，而商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是‘租’，思路的轉(zhuǎn)變是最困難的事情之一。”
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