這兩年來，電商（專題閱讀）正如一匹黑馬一樣殺入了傳統(tǒng)商業(yè)的領(lǐng)地，并顯示出強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

 

當(dāng)網(wǎng)上購物從寫字樓白領(lǐng)普及到居家主婦，甚至向中年以上人群蔓延，再?zèng)]有人能夠忽視電商的力量。電商不僅成為諸多實(shí)體店的隱憂，也成了眾商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）大佬不得不關(guān)注的現(xiàn)實(shí)。“以電子商務(wù)為代表的新經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)成長(zhǎng)為獅子，將‘吃掉’傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。”這是阿里巴巴CEO馬云在早些時(shí)候放出的豪言。電商正用不斷刷新的銷售額驗(yàn)證著“獅羊論”，傳統(tǒng)商業(yè)真的已經(jīng)淪為待宰的“羔羊”？昆明眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該如何應(yīng)變呢？

 

傳統(tǒng)商業(yè)遭遇電商猛烈挑戰(zhàn)

 

電商揚(yáng)言替代傳統(tǒng)商業(yè)可謂底氣十足，2012年雙十一，天貓的銷售額和第三季度電商的成績(jī)也證明了這一點(diǎn)。2011年，天貓與淘寶的雙十一交易總額為53億元，而2012年的業(yè)績(jī)是191億元，同比增速為260%。“這相當(dāng)于一家大型百貨公司一年的銷售額。”網(wǎng)上有網(wǎng)友這樣留言。

 

業(yè)績(jī)的背后，不難看出這兩年來，電商正如一匹黑馬一樣殺入了傳統(tǒng)商業(yè)的領(lǐng)地。在單一商品上，電商也顯示出強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)凡客誠品發(fā)布的2012年凡客VT銷售數(shù)據(jù)顯示，今年凡客短袖VT整體銷量突破1300萬件，居中國T恤零售市場(chǎng)首位。據(jù)了解，國內(nèi)市場(chǎng)上全年售出的有品牌的T恤數(shù)量約為5000萬件，凡客在這單一品類上已占超1/4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過快時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫。

 

電商迅猛增長(zhǎng)，在未來會(huì)成為實(shí)體店有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。業(yè)內(nèi)人士@李?yuàn)W大叔在也發(fā)表了長(zhǎng)微博，道出了電商和購物中心為零散商業(yè)掘墳的隱憂。

 

電商在體驗(yàn)和服務(wù)方面有缺陷

 

電商大敵當(dāng)前，傳統(tǒng)商業(yè)“淪陷”是否已是大勢(shì)所趨？昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐給出了這樣一組數(shù)據(jù)：“2012年，電商占社會(huì)零售總額的5%，從2011年開始，這個(gè)比例基本以每年50%的速度在上漲。”電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的影響已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

 

梅永豐就電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)沖擊也做了更細(xì)致的分析：“電商集中在幾個(gè)區(qū)域的幾個(gè)板塊殺傷力非常強(qiáng)，一是書店，二是母嬰用品，三是家電“，他認(rèn)為電商對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品殺傷力非常高。比如像凡客的襯衫，這個(gè)就是標(biāo)準(zhǔn)化很強(qiáng)的產(chǎn)品。電商對(duì)購物中心的影響相對(duì)家電賣場(chǎng)、百貨公司影響相對(duì)要小一些。

 

雖然這兩年電商兇猛，但業(yè)內(nèi)人士還是看到了它的一些瓶頸：高端、非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品市場(chǎng)很難占領(lǐng)，還有就是電商在體驗(yàn)和服務(wù)方面的欠缺。梅永豐認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)正面臨一些必要的轉(zhuǎn)變：“現(xiàn)在比較流行的是線上和線下來相結(jié)合的一種模式，消費(fèi)者可以在線下體驗(yàn)，可以試商品，然后在線上去買。比如說蘇寧易購包括一些快消品，像ZARA、AF都在嘗試這種模式；再一個(gè)就是增加消費(fèi)者的體驗(yàn)感和提供更好的服務(wù)，擴(kuò)大傳統(tǒng)商業(yè)的這種優(yōu)勢(shì)。”

 

購物中心和電商將瓜分市場(chǎng)？

 

雖然電商并不能取代傳統(tǒng)商業(yè)，但是在兩者博弈的過程中，零散單店成為了最大的受害者。從昆明文化巷的店鋪上不難發(fā)現(xiàn)這些零散街鋪的生存狀況。在四、五年前，文化巷一件非品牌的T恤就能賣到200多的店鋪，如今也淪落到混入文化巷夜市才能開張的境地。在文化巷做了五年服裝生意的李小姐說：“如今文化巷地段租金高，質(zhì)量比不過商場(chǎng)，價(jià)格比不過擺攤的夜市和淘寶，生意很難做。”

 

梅永豐表示：“由于零散街鋪的體驗(yàn)感比較弱，而且它的規(guī)模都是單打獨(dú)斗，未來它的市場(chǎng)份額肯定會(huì)被電商和購物中心這兩個(gè)板塊所蠶食。但是街鋪不會(huì)完全被取代，零散街鋪的優(yōu)勢(shì)在于它的便利性。根據(jù)將來就近消費(fèi)的消費(fèi)特征，零散街鋪便利性的服務(wù)就成為它得以生存的一個(gè)條件。”

 

在體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)熱衷的一站式shoppingmall正迎合著主流消費(fèi)者的消費(fèi)方式，花100元錢買個(gè)蛋糕過生日的產(chǎn)品時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，花1000元錢來買無形體驗(yàn)和策劃服務(wù)的體驗(yàn)時(shí)代已到來。

 

一半是競(jìng)爭(zhēng)一半是融合

 

電商與實(shí)體商業(yè)不僅分羹，更應(yīng)互補(bǔ)

 

電商（專題閱讀）和實(shí)體商業(yè)會(huì)有客源方面的競(jìng)爭(zhēng)，兩者存在“分羹”關(guān)系，但更深層次講，兩者更應(yīng)該是“互補(bǔ)”，共同把消費(fèi)蛋糕做大。另外，電商能夠有效抑制“暴力零售”、“質(zhì)次價(jià)高”等實(shí)體商業(yè)中存在的問題，這將對(duì)實(shí)體商業(yè)的誠信經(jīng)營起到推動(dòng)作用。至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為，消費(fèi)增長(zhǎng)成為目前中國經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)力之一，電商正是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生、茁壯發(fā)展。

 

 

 

借網(wǎng)絡(luò)的力量做商業(yè)地產(chǎn)

 

云南省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷建認(rèn)為，現(xiàn)在的零售業(yè)體驗(yàn)式的銷售，永遠(yuǎn)不會(huì)被電子商務(wù)取代。“電子商務(wù)也有它的缺陷，因?yàn)樗侨撕蜋C(jī)器，主要是人和機(jī)器對(duì)話，而線下的商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）是人和人的面對(duì)面溝通，所以我們更注重的是情感的交流，還有就是購物的一種感受。如果網(wǎng)上購物只是單純的購物，在實(shí)體店，我們還可以有休閑、娛樂，我們有情感上面的交流，是有血有肉的東西。”

 

同時(shí)殷建表示，現(xiàn)在，已經(jīng)有開發(fā)商利用網(wǎng)絡(luò)在賣房子，在這里這邊可以大膽的預(yù)言，以后購房者可能完全不通過人和人交流，直接在網(wǎng)上解決，就像現(xiàn)在買車險(xiǎn)一樣，打電話告訴對(duì)方需求，選擇多少錢的，之后直接送合同上門。如果電子商務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合得好，就在網(wǎng)上，用3D效果，直接在網(wǎng)上看完房，并有一個(gè)條款確保3D效果和現(xiàn)場(chǎng)一模一樣，如果有問題的話可以投訴。直接在家里買房簽約。這可能也是未來可以實(shí)現(xiàn)的。

 

線下線上的融合是方向

 

“單純的線上和單純的線下都不是主流，未來是線上線下融合”，蘇寧上海大區(qū)市場(chǎng)部經(jīng)理姚正源說。在一次電商研討沙龍中，來自傳統(tǒng)行業(yè)的聲音表達(dá)出了行業(yè)對(duì)于未來電子商務(wù)商業(yè)形態(tài)的期待。

 

昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐認(rèn)為，以天貓為代表的網(wǎng)購沖擊最大的是以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在越來越多人喜歡網(wǎng)購，覺得價(jià)格要比實(shí)體店便宜，加之也很方便也不用出門，這就造成了實(shí)體店的門口羅雀，傳統(tǒng)商業(yè)面臨電商的挑戰(zhàn)已不能被忽視。當(dāng)然，現(xiàn)在也有不少商家將網(wǎng)絡(luò)與實(shí)體店相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)線上線下的聯(lián)動(dòng)運(yùn)營。同時(shí)，不少電子商務(wù)類的公司也離不開實(shí)體的辦公地點(diǎn)，商業(yè)店鋪可提供其辦公場(chǎng)所，兩者或可找到相輔相成的合作模式，而體驗(yàn)為王的不少中高端品牌更不會(huì)由于電商而放棄實(shí)體店的打造。

 

讓消費(fèi)者體驗(yàn)購物樂趣

 

場(chǎng)景式商業(yè)不怵電商

 

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)規(guī)劃，倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)，貼上文化標(biāo)簽

 

電商火了，數(shù)據(jù)顯示，2012年“雙十一”購物狂歡節(jié)，天貓加淘寶聯(lián)手實(shí)現(xiàn)了191億元的銷售額，幾乎相當(dāng)于國內(nèi)頂尖百貨連鎖全年的業(yè)績(jī)。當(dāng)電商襲來，大量城市綜合體集中面世，昆明商業(yè)地產(chǎn)面臨怎樣的新問題？傳統(tǒng)商業(yè)受到電商影響，江湖格局發(fā)生變化，未來商業(yè)地產(chǎn)會(huì)如何演變？會(huì)形成什么樣的商業(yè)版圖？

 

轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

 

一位業(yè)內(nèi)人士透露，去年電商的大促銷使得不少百貨公司受到了沖擊，客流量與銷售額雙雙下滑。傳統(tǒng)百貨如果在雙十一開展促銷，單從價(jià)格上來看，很難拼過沒有物流和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等各種壓力的電商渠道。因此，如何抵御電商的沖擊，各大傳統(tǒng)百貨使出了渾身解數(shù)，以不同方式進(jìn)行促銷活動(dòng)。

 

昆明王府井百貨一位營銷部負(fù)責(zé)人告訴記者：“11月份是傳統(tǒng)淡季，以前很少有商場(chǎng)以此為由大搞促銷。如今電商的‘雙十一’火了也帶動(dòng)了實(shí)體店，是個(gè)好苗頭。”

 

除了傳統(tǒng)百貨在積極謀求出路外，開發(fā)商也在謀生存，至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷表示：“電商對(duì)傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)的沖擊也直接導(dǎo)致了對(duì)大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的沖擊，現(xiàn)在昆明的商業(yè)綜合體體量過剩是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，可以說全國大部分地區(qū)都存在這個(gè)問題，這種內(nèi)憂外患的局面，導(dǎo)致了開發(fā)商不得不重新規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)布局以防止出現(xiàn)空置率過高的尷尬場(chǎng)面，原來的購物類可能將轉(zhuǎn)換成更多的休閑、餐飲業(yè)態(tài)，比如說咖啡吧、酒吧、影院、等業(yè)態(tài)。”

“體驗(yàn)”消費(fèi)是實(shí)體商業(yè)的優(yōu)勢(shì)

 

電商（專題閱讀）對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)。昆明未來兩三年將會(huì)有1400萬平米商業(yè)體量上市，人均商業(yè)占比超過香港。在這樣的境況下，商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）該如何面對(duì)？昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐說，“差異化競(jìng)爭(zhēng)是唯一出路”。

 

便捷、價(jià)廉、送貨到門等是消費(fèi)者青睞網(wǎng)購的最重要原因。“經(jīng)營成本決定了實(shí)體商業(yè)在價(jià)格上與電商相比沒有優(yōu)勢(shì)，因而不可能打價(jià)格戰(zhàn)。”梅永豐認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)在于能夠使消費(fèi)者體驗(yàn)到購物樂趣，“購物中心、情景式商業(yè)近年來的蓬勃發(fā)展已充分說明，老百姓日常消費(fèi)除了購物外，更需要有‘逛’的感覺，這種感覺是網(wǎng)購不能提供的。”以順城為例，其定位于“休閑時(shí)光主題商業(yè)”，以主題餐飲、休閑娛樂等體驗(yàn)式商業(yè)形態(tài)為主，與昆百大現(xiàn)有商業(yè)形成互補(bǔ)，也盡量做到與電商的差異化競(jìng)爭(zhēng)。他說。

 

云南省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷建表示：“物質(zhì)生活水平的提高使體驗(yàn)型消費(fèi)成為一種趨勢(shì)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，如何通過特色商業(yè)建筑、動(dòng)線設(shè)置、業(yè)態(tài)配比等營造舒適的消費(fèi)環(huán)境，提供獨(dú)具特色的消費(fèi)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目突出重圍的關(guān)鍵。”

 

為商業(yè)地產(chǎn)貼上“文化”標(biāo)簽

 

如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的“體驗(yàn)”功能？在殷建看來，“文化”是很好的一張牌。“商業(yè)地產(chǎn)一定要與城市文化相結(jié)合，成為城市的榮耀和地標(biāo)。就如同，人們提起北京會(huì)想到新光天地，提起上海會(huì)想到新天地，提起杭州會(huì)想到清河坊，未來提起昆明會(huì)想到南亞風(fēng)情第壹城、文化空間、順城一樣。”

 

在昆明，借力旅游、度假等新形式，將商業(yè)地產(chǎn)與文化消費(fèi)相結(jié)合，已經(jīng)成為一些新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一致行動(dòng)。例如，正義坊對(duì)保留下來的歷史老建筑修舊如舊，并且注入綠色、人文內(nèi)涵，通過繽紛多彩的藝術(shù)人文活動(dòng)打造都市時(shí)尚地標(biāo)；文化空間、南亞風(fēng)情第壹城、順城、昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等項(xiàng)目則通過獨(dú)具風(fēng)情的建筑，再加上一些文化業(yè)態(tài)的配置、文化活動(dòng)的開展，提升項(xiàng)目的文化氣息。

 

“從文化空間可以很明顯的看出，我們已經(jīng)從傳統(tǒng)的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向文化、旅游行業(yè)，未來，商業(yè)地產(chǎn)+文化消費(fèi)模式下的文化產(chǎn)業(yè)一定具有巨大的市場(chǎng)潛力，而這也正是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)決網(wǎng)絡(luò)電商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”文化空間總監(jiān)鮑旭昆表示。

 

市場(chǎng)聲音

 

正義坊某品牌女裝銷售代表：

 

商場(chǎng)試衣網(wǎng)上下單統(tǒng)商業(yè)很受傷

 

在近一年的銷售過程中，會(huì)出現(xiàn)很多“試衣族”、“抄號(hào)族”、“比價(jià)族”，他們都有商場(chǎng)試衣網(wǎng)上下單的消費(fèi)習(xí)慣。對(duì)于此種行為，我們防不勝防，只能眼睜睜地看著這部分客戶流入網(wǎng)絡(luò)。電商對(duì)于商場(chǎng)確實(shí)有影響，因?yàn)橛胁簧偃?，特別是80后、90后，他們可能會(huì)在商場(chǎng)挑好款式和大小，然后去網(wǎng)上下單購買價(jià)格較便宜的產(chǎn)品。但值得注意的是，雖然存在這種情況，但電商誘人的價(jià)格催生的購物欲望也讓線下商場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)也有明顯增長(zhǎng)。比如2012年的雙十一，雖然獲利最多的是電商，但也帶動(dòng)了實(shí)體商場(chǎng)的銷售。

 

銀行職員藺小姐：

 

百貨店買奢品 網(wǎng)上買家電

 

在剛興起網(wǎng)店的時(shí)候，有很多盲目消費(fèi)的例子，自己在網(wǎng)購經(jīng)歷中也吃過很多虧?，F(xiàn)在則是通過網(wǎng)店買一些標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，比如家電，昂貴的產(chǎn)品還是會(huì)選擇進(jìn)實(shí)體店親眼看到試到才會(huì)購買。目前很大一部分消費(fèi)還是會(huì)選擇去購物中心，因?yàn)楝F(xiàn)在交通成本比較高，休息的時(shí)間就比較少，所以我更愿意選擇一個(gè)能滿足我一天行程的地方。比如王府井，我不僅能在那里買到中高端品牌產(chǎn)品，看電影、吃飯也能一并在那里解決了，這樣就不用開著車東跑西跑了，一站式的購物中心是最好的。

 

微博匯

 

電商與傳統(tǒng)商業(yè)共繁榮

 

@李?yuàn)W大叔：電商和購物中心不會(huì)互相取代，它們是傳統(tǒng)零散商業(yè)掘墓人聯(lián)盟陣線。電商創(chuàng)造的是一種價(jià)格主導(dǎo)、商品主導(dǎo)的純購物模式；而購物中心打造的是一種購物、餐飲、娛樂、休閑一體化的消費(fèi)生活方式。上天貓買一個(gè)電飯煲，到順城COACH買一個(gè)限量版錢包，完全是兩種不同的需求和體驗(yàn)，而且完全可以發(fā)生在同一個(gè)人身上。所以電商和購物中心，可以做到和諧共處，各有天地，而兩者之間的零散商業(yè)，勢(shì)必逐步?jīng)]落。

 

@李力-事必達(dá)企業(yè)董事長(zhǎng)：昆明海量商業(yè)沒能使商業(yè)物業(yè)降價(jià)，原因之一是目前還只是在紙上的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，也就是還在建設(shè)周期中；二是開發(fā)商會(huì)大量持有，而且綜合體商業(yè)物業(yè)能散賣給個(gè)人的投資的數(shù)量并不多。不過今后投資商鋪還得更加謹(jǐn)慎，昆明商鋪售價(jià)已處于高位，未來運(yùn)營不好的項(xiàng)目，不是增值而是降價(jià)。

 

@楊家_大小姐：一資深閨蜜經(jīng)歷了三個(gè)階段：1、小店（例錢局街）+購物中心。2、網(wǎng)購，失敗的，成功的，最后發(fā)現(xiàn)衣櫥里同類項(xiàng)劇增。3、現(xiàn)在的她，奢品進(jìn)店，其余淘寶，購物中心與電商處于博弈之中。

 

@戴德梁行中國：戴德梁行北京公司于2013年1月17日舉行2012年第4季度新聞發(fā)布會(huì)，中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及董事陳嵩泓指出：雖然電商與傳統(tǒng)零售店沖突不斷，但購物中心仍然有不可替代的優(yōu)勢(shì)，只要把握兩者相對(duì)優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)商業(yè)仍能提供可觀商機(jī)。

 

@不盈者_(dá)丁裕：客觀上來說，傳統(tǒng)商業(yè)與電商同樣重要。電商是一種消費(fèi)方式的選擇，是一種互聯(lián)網(wǎng)革命帶來的趨勢(shì)，但并不是說它會(huì)替代傳統(tǒng)商業(yè)。而現(xiàn)在電商有多少要依靠傳統(tǒng)商業(yè)的支持呢，又有多少傳統(tǒng)商業(yè)想要在電商渠道上拓展自己的業(yè)務(wù)呢。電商與傳統(tǒng)商業(yè)共繁榮。