上周五晚，國(guó)務(wù)院正式公布樓市調(diào)控“新國(guó)五條”細(xì)則。記者隨后在東莞進(jìn)行了調(diào)查采訪，發(fā)現(xiàn)對(duì)于從嚴(yán)征收二手房交易差額20%個(gè)稅的政策，東莞大部分二手房交易早已提前實(shí)施，該政策未激起東莞二手房市場(chǎng)的大波浪。而對(duì)于二套房貸首付提高等政策細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)相關(guān)部門不會(huì)急于出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

 

此外，不少業(yè)內(nèi)人士表示， “新國(guó)五條”的調(diào)控對(duì)象主要是一線城市，在一線城市調(diào)控從緊的情況下，東莞房地產(chǎn)或?qū)⒊薪訌V、深資源優(yōu)勢(shì)，獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

 

政策解讀：

 

細(xì)則差異化 抑制投資投機(jī)需求

 

2月8日，東莞出臺(tái)史上最嚴(yán)公積金政策《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金貸款部分政策的通知》，2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的“國(guó)五條”，被業(yè)內(nèi)稱為“新國(guó)五條”。3月1日，新“國(guó)五條”細(xì)則正式發(fā)布。在短短一個(gè)月內(nèi)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上密集出現(xiàn)的三次樓市調(diào)控政策動(dòng)態(tài)，引起了業(yè)界極大關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了“征收二手房差額20%的個(gè)稅”是全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行以外，像“限購(gòu)”、“限貸”等政策主要調(diào)控對(duì)象是一線城市，體現(xiàn)了差異化的特點(diǎn)。

 

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部副總監(jiān)李興旺認(rèn)為，“新國(guó)五條”出臺(tái)，或?qū)е露址糠績(jī)r(jià)提高，從而使得購(gòu)買人數(shù)減少，人們對(duì)投資房產(chǎn)的預(yù)期減低，最終達(dá)到抑制投資投機(jī)需求的效果。此外，李興旺表示，2013年“國(guó)五條”“細(xì)則不細(xì)”，體現(xiàn)了中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的“差異化””和“放權(quán)地方”，避免了以往的“一刀切”作法。同時(shí)，“新國(guó)五條”也為市場(chǎng)指明方向，預(yù)示了“限購(gòu)”、“限貸”、“支持剛需，打擊投資投機(jī)”、“加大住房保障”等房產(chǎn)政策在短期內(nèi)仍將存在，也為“房產(chǎn)稅”的推出作鋪墊。

 

市場(chǎng)調(diào)查：

 

大部分二手房交易已征收20%差額個(gè)稅

 

二手房個(gè)稅從嚴(yán)征收，在許多一線城市二手房市場(chǎng)引發(fā)關(guān)注，不少人甚至認(rèn)為二手房市場(chǎng)會(huì)跌入冰點(diǎn)。然而在東莞，業(yè)內(nèi)人士卻表示，東莞實(shí)行征收20%差額個(gè)稅已有很長(zhǎng)時(shí)間了，大多數(shù)的二手房交易，都是按照這個(gè)方法來(lái)征收稅費(fèi)的，加上東莞二手房差額不高等原因，此次的從嚴(yán)征收，對(duì)東莞二手房市場(chǎng)影響并不大。

 

在東莞從事二手中介工作的阿霖告訴記者，東莞有兩種計(jì)算二手房交易個(gè)人所得稅的方法，一種是如果賣方弄丟了發(fā)票，在不知道房子原來(lái)價(jià)格的情況下，可以按照交易價(jià)格的2%來(lái)征收稅費(fèi)。另一種就是按照賣方出售價(jià)格減去合理成本(購(gòu)入時(shí)價(jià)格及裝修費(fèi)用等)差價(jià)的20%來(lái)征收。阿霖說(shuō)，事實(shí)上，東莞近年來(lái)都是從嚴(yán)實(shí)行征收差額部分的20%個(gè)稅，很少有實(shí)行按評(píng)估價(jià)征收的房子。 世安居不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理夏玉非也告訴記者，東莞早就已經(jīng)在執(zhí)行征收二手房成交差價(jià)的20%稅費(fèi)，“新國(guó)五條”的規(guī)定對(duì)東莞二手市場(chǎng)造成的影響并不大。

 

影響： 東莞樓市或迎來(lái)新機(jī)遇

 

對(duì)于“新國(guó)五條”對(duì)東莞樓市的影響，更多的業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)樂(lè)觀，不少人認(rèn)為，東莞作為三線城區(qū)，新政或?qū)?lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

 

東莞中原地產(chǎn)策略總監(jiān)車德銳認(rèn)為，“新國(guó)五條”的主要調(diào)控對(duì)象是一線城市包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市等。而東莞作為二三線城市，新型城鎮(zhèn)化之路將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)出活力，預(yù)期將進(jìn)入新一輪的高速增長(zhǎng)。而東莞的樓市，在城鎮(zhèn)化策略的推動(dòng)下，招商引資將承接廣深等一線城市的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源，在城鎮(zhèn)化背景下東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)下一個(gè)黃金十年。

 

“此次樓市調(diào)控，會(huì)提高一線城市中心二手房的購(gòu)買成本，而中心周邊價(jià)格較低的區(qū)域會(huì)有新的發(fā)展機(jī)會(huì)。”業(yè)內(nèi)人士陳小姐稱，相比廣州、深圳，東莞樓價(jià)尤其是部分鎮(zhèn)區(qū)的房?jī)r(jià)處于價(jià)格洼地，將來(lái)會(huì)有越來(lái)越多一線城市的人來(lái)東莞臨深、臨廣鎮(zhèn)區(qū)買房，而東莞中心區(qū)的購(gòu)房者也會(huì)流入周邊鎮(zhèn)區(qū)。

 

猜測(cè)： 東莞房?jī)r(jià)平穩(wěn) 不急于出臺(tái)地方細(xì)則

 

“新國(guó)五條”要求地方政府按照地方實(shí)際情況出臺(tái)細(xì)則，東莞是否實(shí)行“限購(gòu)”，東莞的二套房首付是否會(huì)提高，東莞何時(shí)出臺(tái)地方細(xì)則？這些都成為購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。

 

李興旺分析表示，東莞的房?jī)r(jià)平穩(wěn)，2012年的房?jī)r(jià)實(shí)際上比2011年還降了一些，像“限購(gòu)”等嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，東莞實(shí)行的可能性不大，而至于提高二套房首付比例，實(shí)行房?jī)r(jià)目標(biāo)調(diào)控等細(xì)則，他認(rèn)為則要看廣東其它城市的實(shí)行情況，東莞并不會(huì)急著出臺(tái)地方細(xì)則。“目前最先要出臺(tái)細(xì)則的是廣州、深圳，輪到東莞需要出臺(tái)細(xì)則，可能還需要一段時(shí)間。” 車德銳也認(rèn)為，東莞可能會(huì)出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等，但是不會(huì)實(shí)行“限購(gòu)”和提高二套房首付。