近日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》提出的新“國(guó)五條”再次讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，其中對(duì)二手房交易稅“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”尤其引起關(guān)注。日前，包括廣州等在內(nèi)的城市都傳出二手房交易高潮消息，新政對(duì)二手房市場(chǎng)的“凍結(jié)”趨勢(shì)已成多數(shù)一二線城市的主流判斷。

 

不過(guò)，中山市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)卻極為淡定，多家房產(chǎn)中介公司及房產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)透露，選擇按差額的20%計(jì)稅方式向來(lái)為中山二手房交易的主流方式，因此新政對(duì)中山房產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，成為此次新政下少數(shù)的“淡定”城市。

 

【市場(chǎng)】

 

差額計(jì)稅早已應(yīng)用

 

近年來(lái)，因在周邊房產(chǎn)價(jià)格“漲聲一片”的城市中保持著相對(duì)較低的增速，中山被冠以“房?jī)r(jià)洼地”的稱號(hào)。以5年為一個(gè)計(jì)算周期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市房產(chǎn)均價(jià)從9000元/平方米上漲到15000元/平方米，漲幅超過(guò)50%；深圳市也從13000元/平方米上漲至19000元/平方米，漲幅接近45%；佛山市從5300元/平方米上升到7500元/平方米，漲幅為35%；甚至惠州、江門(mén)等三線城市，近年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)30%，城區(qū)均價(jià)已超過(guò)中山。

 

根據(jù)中山《二手房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》，可視情況按以下兩種方式之一征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅：一種是具實(shí)征收，即成交價(jià)與原購(gòu)入價(jià)差額的20%，也就是國(guó)務(wù)院本次所規(guī)定的計(jì)算方法；另外一種計(jì)稅方法稱為核定征收，是房產(chǎn)出讓總價(jià)的3%。據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)檢測(cè)，中山5年來(lái)每平方米的房?jī)r(jià)只漲了900元左右，漲幅約為20%，遠(yuǎn)低于其他城市，因此據(jù)實(shí)征收形式成為市場(chǎng)主流選擇。

 

“房?jī)r(jià)漲幅慢，反映在二手房交易市場(chǎng)，差額計(jì)稅方式就比總價(jià)比例計(jì)稅方式劃算得多，”滿堂紅中山分公司副總經(jīng)理陳曉（微博）華分析道，“比如一套城區(qū)原價(jià)80萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在價(jià)格以90萬(wàn)元計(jì)算，如果按總價(jià)3%的稅率算，就有2.4萬(wàn)的稅費(fèi)；如果按差額的20%計(jì)算，只有2萬(wàn)元的稅費(fèi)。這種房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)很常見(jiàn)，據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，也是大多數(shù)二手房交易過(guò)程中采取的主流計(jì)稅方式。”

 

【趨勢(shì)】

 

新政對(duì)本土影響甚微

 

陳曉華透露，新政下中山二手房地產(chǎn)市場(chǎng)略有感應(yīng)，周末意向客戶同比上升了兩成左右，“但都以咨詢政策為主，也有一些業(yè)主和客戶在催促交易，但我認(rèn)為這是因?yàn)椴幻靼渍呙骷?xì)所造成的，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響不大。”他還透露了一個(gè)新的現(xiàn)象，目前已接到部分廣州的意向客戶，新政對(duì)一線城市的影響或?qū)⑹袌?chǎng)交易延伸到三線城市。

 

合富輝煌中山公司項(xiàng)目經(jīng)理黃夢(mèng)蝶認(rèn)為，中山目前的房市消費(fèi)主要以剛需為主，在存量足夠的情況下，二手房交易難成主流。“這也是新‘國(guó)五條’難以撬動(dòng)整個(gè)中山房市格局的原因之一。”根據(jù)大信置業(yè)營(yíng)銷中心的監(jiān)測(cè)，在剛剛過(guò)去的一年，中山樓市每個(gè)月平均消化了50萬(wàn)平方米存量，創(chuàng)下新高的10月份消化了79萬(wàn)平方米。在不算入待建的項(xiàng)目和以后新增預(yù)售項(xiàng)目的情況下，剩下的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到600萬(wàn)平方米。

 

“對(duì)比2010-2011年，外地投資者進(jìn)入中山少了很多。我們監(jiān)控到的去年中山二手房數(shù)據(jù)中，成交的客戶95%是外地人，只有5%是本地人，這意味著有幾套房子的本地人不再需要房子，而人口不見(jiàn)增加的外地人需求有限，加上投[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]資客的撤離，市場(chǎng)很難在短期內(nèi)上漲。如果這次新政對(duì)廣州等一線城市影響深遠(yuǎn)，也有可能成為中山房市的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”陳曉華說(shuō)。

 

業(yè)界估計(jì)，地方在落實(shí)“新五條”細(xì)則中或?qū)?duì)“按總價(jià)3%或差額20%”計(jì)稅方式統(tǒng)一為“按差額20%”計(jì)算，對(duì)“持有唯一一套住房5年以上免稅”或?qū)⒆鞒瞿晗拚{(diào)整。

 

［業(yè)界聲音］

 

漲幅空間不大新政“凍結(jié)”效應(yīng)難成

 

滿堂紅中山分公司副總經(jīng)理陳曉華：

 

中山在中短期內(nèi)都不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)高漲的可能，這是由存量結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力決定的。在這種前提下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，新計(jì)稅方式對(duì)中山二手房交易方式幾乎沒(méi)有太大影響，更談不上“凍結(jié)二手房市場(chǎng)”之說(shuō)。不過(guò)，目前網(wǎng)上的一個(gè)有關(guān)“新政推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)”的解讀，我認(rèn)為有一定的可取之處，但就中山市域范圍來(lái)說(shuō)意義也不大，畢竟中山城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)相差較??；如果把這個(gè)概念放在一二線城市和三線城市的市場(chǎng)對(duì)接層面，就有一定的道理，比如新政對(duì)廣州、珠海等高價(jià)房城市在二手房領(lǐng)域的抑制，必定會(huì)催生更多的“雙城族”，選擇三線城市購(gòu)房的消費(fèi)者可能會(huì)增加。

 

剛需消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定中山“淡定”主調(diào)

 

合富輝煌中山公司項(xiàng)目經(jīng)理黃夢(mèng)蝶：

 

中山消費(fèi)群以剛需為主，這決定了二手房交易發(fā)展的有限空間，也就是說(shuō)剛需消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定了中山的“淡定”主調(diào)。新政的焦點(diǎn)是二手房交易個(gè)人所得稅的計(jì)稅問(wèn)題，這對(duì)于大部分一線城市來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的變動(dòng)，但對(duì)于中山來(lái)說(shuō)，除了短期內(nèi)的觀望之外，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是影響不大的。從目前我們掌握的情況來(lái)看，新政對(duì)一手房交易的影響不大，這意味著二手房交易市場(chǎng)目前還是相對(duì)穩(wěn)定的，并未出現(xiàn)類似北上廣排隊(duì)簽合同等的現(xiàn)象。