“近年來，在商業(yè)地產(chǎn)浪潮中，不少地產(chǎn)商談及商業(yè)地產(chǎn)都說要大力推行，但此后卻無下文，而龍湖的商業(yè)項目都做到了如期開業(yè)”，在龍湖商業(yè)10周年暨金蘋果計劃新聞發(fā)布會上，龍湖商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健向記者表示，“實際上，商業(yè)地產(chǎn)是非常燒錢的，如果用融資成本百分之十幾的錢做商業(yè)地產(chǎn)，那是非常危險的”。
無獨(dú)有偶，此前今典集團(tuán)董事長張寶全也曾向本報記者表示，“商業(yè)地產(chǎn)是條血路，不是所有房企都適合走的路”。
不過，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)卻在穩(wěn)步擴(kuò)張中，2012年，龍湖的商業(yè)租金收入已達(dá)到了5億元。其2011年公布的年報則顯示，龍湖的商業(yè)毛利率高達(dá)80.1%。
對此，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪也在發(fā)布會上表示，2013年為龍湖商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張元年，除去持有型商業(yè)，未來三年其銷售型商用物業(yè)的總貨值達(dá)到300-500億元。
加碼商業(yè)地產(chǎn)
秦力洪表示，龍湖跨入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已達(dá)10年之久。據(jù)秦力洪介紹，2003年，龍湖地產(chǎn)在被大量爛尾樓充斥的重慶觀音橋區(qū)域投資了第一個商業(yè)地產(chǎn)項目――北城天街，此后的5年時間里，龍湖一直專注于這一個項目的運(yùn)營，將其打造成了全國運(yùn)營能力最強(qiáng)的商業(yè)項目之一。
“公司自2003年起直至現(xiàn)在，對整個北城天街的投資額總計約3億元左右，但僅2012年一年，北城天街的租金收入就達(dá)到了3億元左右”，一位龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者透露。
值得一提的是，2月28日晚間，記者在北城天街看到，人流涌動，商鋪不見空置，購物中心的服務(wù)臺有人值班，上面還粘貼著一些給商戶提供服務(wù)信息的海報。
除此之外，記者還走訪了龍湖在重慶的另一個商業(yè)項目――時代天街。在走訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)該項目四周幾乎都是居民樓，沒有其他大型購物中心。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，項目一期已經(jīng)開業(yè)兩個月有余，購物中心的入駐率已經(jīng)達(dá)到90%以上，二期三期此后還將相繼入市。
對此，魏健稱，2013年將是龍湖商業(yè)擴(kuò)張元年，龍湖將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的加速度時期，未來幾年計劃在成都、西安、北京、重慶、杭州等城市進(jìn)行10余個項目。目前擁有位于重慶、成都、北京等地共計13個商業(yè)物業(yè)項目，形成都市購物中心“龍湖天街”系列、社區(qū)購物中心龍湖“星悅薈”系列、家居生活館龍湖“家悅薈”系列三大多元化產(chǎn)品體系。
數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場面積為43.9萬平方米，整體出租率為98.6%，并錄得投資物業(yè)評估增值人民幣6.7億元。“到2026年，整個商業(yè)地產(chǎn)的利潤貢獻(xiàn)將占集團(tuán)的30%，這是精算過的”。
打業(yè)態(tài)組合拳
實際上，張寶全曾向記者表示，“與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)缺少居住的空間和功能性，實現(xiàn)的是經(jīng)營性價值”，這就需要房企去養(yǎng)商業(yè)，尤其是持有型商業(yè)。
以龍湖在重慶的北城天街項目為例，養(yǎng)了8年多時間，才達(dá)到2012年3億元左右的租金收入，這背后顯然需要企業(yè)充裕的資金支持。
正如魏健在上述發(fā)布會上所示，商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的背后需要戰(zhàn)略、資金、人才等多方支撐。而龍湖的融資渠道比較寬，融資成本則相對較低，加之集團(tuán)銷售回款不斷攀升等多方因素足以支持龍湖商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張。
值得一提的是，經(jīng)歷住宅業(yè)務(wù)在全國布局后，龍湖2012年銷售規(guī)模為400億元左右。此外，其凈負(fù)債率僅48%，2011年的平均融資成本僅6.4%，這些“底氣”令龍湖敢于在“燒錢”的商業(yè)地產(chǎn)快跑。
“一般情況下，一個商業(yè)地產(chǎn)項目中既有持有型物業(yè)也有銷售型物業(yè)，每個項目的持售比例并不固定”，龍湖地產(chǎn)上述內(nèi)部人士向記者表示，公司的購物中心、地理位置特別優(yōu)越的少量寫字樓等業(yè)態(tài)一般會持有，而商鋪、大量寫字樓、酒店公寓等其他物業(yè)形態(tài)則將散售。
“銷售型物業(yè)會先行，之后才是購物中心等持有型商業(yè)開業(yè)”，有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，盡管是商業(yè)地產(chǎn)項目，公司還是力爭在一個項目內(nèi)最大化地解決現(xiàn)金流問題，減少資金壓力。
除此之外，2月28日上午，秦力洪還宣布，龍湖2013年將啟動業(yè)主從傳統(tǒng)投資模式帶入資產(chǎn)管理模式的“金蘋果計劃”，旨在整合旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營以及物業(yè)服務(wù)板塊的資源，為銷售型商業(yè)物業(yè)客戶提供服務(wù)平臺，為此該集團(tuán)今年將投入1億元資金。
“住宅、商業(yè)、物業(yè)這三大板塊遲早要打通，要不然商業(yè)地產(chǎn)之路將越走越窄”，上述業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，龍湖在這一點(diǎn)上還是比較超前的。
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